Comité juridique : « L’utilisation des fonds d’entretien dans certains immeubles d’appartements manque de transparence »

La gestion et l'utilisation des fonds d'entretien dans certains immeubles d'appartements manquent de transparence, les investisseurs se les appropriant et les utilisant de manière arbitraire, selon le Comité juridique.

Le récent rapport de suivi thématique du Comité des lois intitulé « Mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion, à l’exploitation, à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d’habitation » a mis en évidence de nombreuses limitations dans la gestion et l’utilisation des fonds d’entretien des immeubles d’habitation.

Nombre d'investisseurs ne versent pas, versent tardivement ou ne versent que partiellement les fonds d'entretien au conseil d'administration ; ne paient pas les fonds d'entretien pour les zones dont ils sont propriétaires à titre privé ; affectent les fonds d'entretien à d'autres fins et manquent même de transparence dans leur gestion et leur utilisation.

Certains investisseurs ouvrent plusieurs comptes simultanément pour recevoir les frais d'entretien des acheteurs d'appartements, mais ne les enregistrent pas dans le contrat d'achat ou de location-achat de l'appartement.

Hoang Thanh Tung, président de la commission des lois. Photo : Médias de l’Assemblée nationale

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014, la gestion et l'utilisation des charges communes des immeubles d'habitation se déroulent en deux phases. Dans un premier temps, avant la première assemblée générale des copropriétaires, le promoteur est responsable de la collecte et de la gestion des charges. Dans un second temps, après la mise en place du syndic (élu par les copropriétaires pour gérer l'immeuble), le promoteur doit lui transférer les charges pour gestion et utilisation conformément à la réglementation.

Cependant, dans les faits, durant la période de perception des charges, aucun conseil de gestion n'est constitué. Les investisseurs n'ouvrent généralement pas de compte de dépôt distinct pour gérer les charges perçues auprès des acquéreurs, mais les regroupent souvent avec leurs propres comptes. Il en résulte des détournements et des utilisations abusives de ces charges, ainsi que des litiges avec les résidents.

De plus, selon le Comité juridique, les lois actuelles ne prévoient pas de sanctions suffisamment sévères pour traiter les cas de non-paiement des charges de gestion et d'exploitation des immeubles d'appartements ; la réglementation relative aux travaux pouvant être effectués à l'aide des fonds d'entretien n'est pas précise, et il n'existe aucune instruction concernant les paiements supplémentaires après épuisement du fonds d'entretien de 2 % (calculé sur la valeur de l'appartement).

Certains conseils d'administration ont mal utilisé les fonds d'entretien et n'ont pas pleinement compris les dispositions de la loi sur le logement, ce qui a engendré des désaccords et des litiges avec les investisseurs et les résidents. « Il y a même eu des cas où le conseil d'administration a incité les résidents à déposer plainte en grand nombre, provoquant un climat d'insécurité et de troubles », indique le rapport.

Concernant la cause, la délégation de surveillance a estimé que le rôle de gestion de l'État par les agences spécialisées et les autorités locales n'avait pas été correctement exercé dans certains endroits.

Le Comité juridique a proposé de modifier la loi sur le logement afin d'ériger en interdiction, dans ladite loi, le non-paiement des charges d'entretien par les propriétaires et investisseurs d'appartements, sur la base de laquelle le gouvernement pourrait édicter des règlements relatifs aux sanctions administratives et appliquer des mesures visant à en assurer le respect.

Interrogé par VnExpress , M. Le Thanh Hoan, membre permanent de la Commission juridique, a déclaré que la réglementation actuelle relative à la gestion et à l'utilisation des fonds de fonctionnement présentait encore des lacunes. Le problème le plus fréquent est que les membres du conseil d'administration dépensent l'argent de manière inappropriée, arbitraire ou profitent des intérêts du groupe pour s'enrichir grâce aux fonds de fonctionnement. « Ce type de comportement a été constaté à maintes reprises et est à l'origine de nombreux procès », a-t-il affirmé.

Normalement, le conseil d'administration doit rendre compte en détail de toutes les dépenses, de l'utilisation des fonds d'entretien et recueillir les avis des résidents. Cependant, certains conseils d'administration abusent de leur pouvoir, dépensent les fonds de manière opaque et profitent de leur rôle dans le choix des prestataires de gestion et d'exploitation de l'immeuble pour percevoir des commissions.

« Comme le remplacement de carreaux de sol cassés, l'entretien prématuré des ascenseurs et le choix d'entrepreneurs peu fiables pour partager les bénéfices. Ce sont des situations bien réelles, mais la réglementation actuelle est très difficile à appliquer », a déclaré M. Hoan, qui estime que « confier des dizaines de milliards de dongs de fonds d'entretien à des particuliers » peut facilement avoir des conséquences néfastes.

Le membre permanent de la commission juridique a proposé que la gestion et l'utilisation du fonds d'entretien soient placées sous la tutelle d'un conseil de surveillance indépendant du conseil d'administration. Les membres du conseil de surveillance seraient habilités à contrôler les fluctuations et le solde du compte du fonds d'entretien. Le conseil de surveillance aurait également le droit de participer à la sélection des entreprises, des syndics, des prestataires de services pour l'immeuble, ainsi qu'au choix des banques et à la fixation des conditions de dépôt du fonds d'entretien.

Son Ha

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