Dernières nouvelles immobilières. (Source : Capture d'écran/DT) |
Se précipiter pour « manger » selon le plan… puis réduire massivement les pertes
L'année dernière à la même époque, de nombreux investisseurs espéraient réaliser d'importants profits grâce à la planification et à la mise en œuvre du quatrième périphérique de la région de la capitale. Les projets immobiliers à proximité de ce périphérique ont alors attiré l'attention des investisseurs.
Une série de projets de zones urbaines « anticipant » la Ring Road 4 tels que : Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park dans le district de Hoai Duc ; la zone urbaine du Phoenix Garden dans le district de Dan Phuong ; la zone urbaine de Thanh Ha, la zone urbaine de Do Nghia, le complexe Xuan Mai dans le district de Ha Dong... ont tous vu leurs prix augmenter.
Notamment, début juin 2022, la Société de logement et de développement urbain (HUD) a organisé la vente de 202 villas dans le projet de nouvelle zone urbaine Thanh Lam - Dai Thinh 2 (nom commercial HUD Me Linh Central) dans le district de Me Linh, par appel d'offres et a obtenu un taux de réussite allant jusqu'à 98 % (198 unités).
La plupart des produits mis sur le marché ont enregistré une différence de prix de plusieurs centaines de millions de VND par rapport au prix initial, certains biens affichant même une différence de plusieurs milliards de VND. Cependant, contrairement aux bénéfices escomptés grâce à l'anticipation de la planification, lors du lancement du projet Ring Road 4, les biens immobiliers des projets « anticipés » ont été vendus à perte.
Selon une étude, de nombreuses villas et maisons de ville du projet HUD Me Linh Central sont vendues à perte. Le montant de la perte par rapport au prix d'achat s'élève à plusieurs centaines de millions de VND par unité.
Par exemple, deux villas du projet HUD Me Linh Central, d'une superficie de 250 m² chacune, situées en face du jardin fleuri, sont vendues avec une perte de près de 11,3 milliards de VND, soit 45 millions de VND/m² (terrain et coûts de construction inclus). Le prix de vente actuel est inférieur de près de 500 millions de VND/unité au prix contractuel, et les acheteurs peuvent également négocier davantage.
En examinant les canaux de vente de biens immobiliers, dans le projet HUD Me Linh Central, à la mi-2022, le prix de vente a fluctué de 48 à 55 millions de VND/m2, il est maintenant tombé à une moyenne de 42 à 54 millions de VND/m2 ; dans la zone urbaine de Vuon Cam à la mi-2022, le prix a fluctué de 58 à 85 millions de VND/m2, il est maintenant tombé à 52 à 61 millions de VND/m2...
De même, mi-2022, le prix de vente des maisons de ville et des villas de Ha Do Charm Villas oscillait entre 90 et 115 millions de VND/m², mais il est désormais tombé à 86-95 millions de VND/m². Par exemple, une maison jumelée de 190 m² est proposée à 86 millions de VND/m² ; une maison d'angle de 345 m² est proposée à 95 millions de VND/m².
Face au phénomène des investisseurs qui se précipitent pour « suivre » le 4e périphérique de la région de la capitale, de nombreux experts avertissent que même si cet itinéraire traversant des localités va « réchauffer » le marché immobilier, il existe également de nombreux risques potentiels si les investisseurs n'ont pas déterminé les limites de planification, les couloirs, les coordonnées, les points de repère, etc.
Par conséquent, avant d’investir dans l’immobilier dans ces zones, les investisseurs doivent se préparer, notamment au temps d’attente de la mise en œuvre du projet.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les infrastructures routières nouvellement construites et développées apportent une réelle valeur ajoutée au secteur immobilier voisin. Cependant, la mise en œuvre de ces projets d'infrastructures doit s'inscrire dans la durée.
« Les informations sur la surchauffe et la fièvre foncière ne sont qu'une ruse des « conducteurs » pour créer des vagues sur le marché. Les investisseurs doivent être très prudents, bien se renseigner sur le marché, comprendre la planification et la liquidité afin d'éviter le risque d'enterrer des capitaux », a averti M. Dinh.
Selon l'expert économique Dinh The Hien, au cours de la période 2020-2022, les prix de l'immobilier dans les zones de la rocade 4 de Hanoi et de la rocade 3 de Ho Chi Minh-Ville seront gonflés par la planification, atteignant des niveaux égaux ou même supérieurs au prix réel lorsque la route sera achevée.
La remise est une remise maximale, et non un prix raisonnable. Une remise raisonnable est un prix qui correspond aux besoins et à la capacité de paiement de l'acheteur pour conclure une transaction réelle.
Cet expert estime également que l'investissement immobilier d'aujourd'hui exige que les investisseurs aient des qualifications et des connaissances en matière d'investissement, en se concentrant sur l'investissement dans des produits à valeur réelle, qui peuvent être exploités pour vivre, pour louer et générer des bénéfices immédiats.
Quang Tri s'apprête à vendre aux enchères plus de 200 lots de terrains
En août et septembre, 204 parcelles de terrain seront mises aux enchères dans les districts de Vinh Linh, Hai Lang et Gio Linh, dans la province de Quang Tri. Le prix de départ le plus élevé dépassera 3,4 milliards de dôngs par parcelle.
La société de vente aux enchères d'actions Dat Viet organisera une vente aux enchères du droit d'utilisation de 124 lots de terrain, qui sont des actifs du Conseil de gestion du projet, du développement du fonds foncier et du pôle industriel et du tourisme maritime dans le district de Vinh Linh (province de Quang Tri).
En août et septembre, 204 lots de terrains seront mis aux enchères dans les districts de Vinh Linh, Hai Lang et Gio Linh, dans la province de Quang Tri. (Photo d'illustration - Source : Portail Quang Tri) |
En conséquence, sur les 124 lots de terrains mis aux enchères, il y a 14 lots de terrains dans les petites zones résidentielles de la commune de Vinh Hoa ; 13 lots de terrains dans la zone résidentielle 1, village de Tien An, commune de Vinh Son ; 32 lots de terrains dans la zone résidentielle du village de Tan Hoa, commune de Vinh Thai ; 45 lots de terrains dans le nord-ouest de la zone résidentielle de Hoa Ly Hai, ville de Cua Tung ; 19 lots de terrains dans la zone résidentielle rurale de Tan An, commune de Hien Thanh et 1 lot de terrain dans la zone résidentielle du hameau 3, ville de Ho Xa.
La superficie des parcelles mises aux enchères varie de 168 à 560 m². Les prix de départ varient de 177 millions de VND à plus de 3,4 milliards de VND/parcelle. Les enchérisseurs doivent déposer 20 % de la valeur totale de la parcelle.
L'annonce des prix devrait commencer à 7h30 le 20 août dans la salle du Comité populaire du district de Vinh Linh.
Dans le district de Hai Lang, le matin du 31 août, la société de vente aux enchères d'actions Bao Minh organisera une vente aux enchères du droit d'utilisation de 7 lots de terrain, qui sont des actifs du Conseil de gestion du projet, du Fonds de développement foncier et du pôle industriel du district de Hai Lang.
Parmi les 7 parcelles mises aux enchères dans la commune de Hai Hung, il y a 2 parcelles dans le hameau de Phu Tan, village de Lam Thuy et 5 parcelles dans le hameau de Veng, village de Kinh Duy.
La superficie des terrains mis aux enchères varie de 196 à 280 m². Les prix de départ varient de plus de 156 millions de VND à 420 millions de VND/lot.
La vente aux enchères a eu lieu dans la salle de la Maison culturelle de la commune de Hai Hung, district de Hai Lang.
Dans le district de Gio Linh, le matin du 9 septembre, la société de vente aux enchères par actions Nam Phuong organisera également une vente aux enchères de 73 lots de terrains qui sont des actifs du Conseil de gestion du projet, du développement du fonds foncier et du pôle industriel du district de Gio Linh.
Plus précisément, 49 lots de terrains mis aux enchères appartiennent au projet de développement résidentiel de la commune de Gio Son et 24 lots de terrains appartiennent au projet de développement résidentiel de la commune de Gio Hoa.
La superficie des parcelles mises aux enchères varie de 216 à 419 m². Les prix de départ varient de 295 millions de VND à près de 1,4 milliard de VND.
L'annonce des prix a eu lieu dans la salle du Comité populaire du district de Gio Linh.
Les enchères des 204 parcelles se sont toutes déroulées sous forme de vote indirect, selon la méthode du prix croissant.
Dong Thap : Le marché immobilier a tendance à croître lentement
Le département de la construction de Dong Thap vient de publier le rapport n° 1400/BC-SXD sur l'annonce d'informations sur le marché du logement et de l'immobilier dans la province de Dong Thap au deuxième trimestre 2023. En conséquence, le marché immobilier de la province de Dong Thap a tendance à croître lentement dans la plupart des segments.
Parmi ceux-ci, le segment de l'immobilier foncier présente le volume de transactions le plus élevé ; le segment de l'immobilier industriel n'a pas répondu à la demande du marché en raison d'une offre limitée ; l'immobilier résidentiel, de villégiature et commercial se développe encore lentement car la plupart des projets de logement sont en phase de préparation d'investissement.
Selon le rapport, le marché immobilier de la province de Dong Thap fonctionne normalement et des projets de logement sont en cours de réalisation. De plus, la localité continue d'appeler les investisseurs à participer au développement de projets de logement dans la province. Actuellement, plusieurs projets sont en cours de réalisation dans la province, notamment : des logements sociaux à Song Hai Long dans le hameau de Phu Hoa, commune de Tan Phu Dong, ville de Sa Dec ; des logements commerciaux dans la zone résidentielle urbaine du hameau de Phu Long et le quartier résidentiel de Tan Quy Tay à Sa Dec ; des logements ouvriers à Vinh Hoan dans la ville de Cao Lanh. Par ailleurs, plusieurs projets de logement sont en cours de préparation conformément à la réglementation.
Les zones urbaines de la province de Dong Thap se développent, avec des infrastructures de plus en plus performantes, une qualité de vie et des conditions d'emploi et d'affaires toujours favorables, favorisant ainsi l'attraction et la croissance démographique. Cependant, le fonds foncier dans cette zone reste très limité, alors que la demande augmente ; la participation des secteurs économiques aux projets de logement reste faible ; l'écart entre l'offre et la demande entraîne des prix immobiliers élevés, comme c'est le cas actuellement.
Au deuxième trimestre 2023, continuer à investir dans 2 projets de logements commerciaux : zone urbaine de Phu Long, commune de Tan Phu Dong, ville de Sa Dec, d'une superficie de 15,11 hectares, capital d'investissement de plus de 1 011 milliards de VND et projet de maison de ville Tan Quy Tay, commune de Tan Quy Tay, ville de Sa Dec, superficie de 0,389 hectares, capital d'investissement de près de 82,5 milliards de VND.
Actuellement, Dong Thap poursuit la mise en œuvre du projet de logements sociaux Song Hai Long, dans le hameau de Phu Hoa, commune de Tan Phu Dong, ville de Sa Dec, mis en œuvre par Song Hai Long Dong Thap Construction and Trading Company Limited. Ce projet de logements sociaux couvre une superficie de 0,8 hectare et a bénéficié d'un investissement de plus de 75 milliards de VND.
Un projet de logements ouvriers est en cours dans le quartier 11 de la ville de Cao Lanh, mis en œuvre par la société par actions Vinh Hoan. Ce projet s'étend sur 1,99 hectare et a bénéficié d'un investissement de 90 milliards de dôngs. Au deuxième trimestre 2023, dans la province de Dong Thap, seuls 528 terrains et 57 maisons individuelles ont été vendus.
Le fait de ne pas utiliser ou d’abandonner un terrain peut entraîner des amendes et la perte des droits d’utilisation du terrain.
La loi foncière actuelle ne prévoit pas de réglementation spécifique sur les terres abandonnées. Cependant, on entend par terres abandonnées des terres inutilisées depuis longtemps, entraînant un gaspillage des ressources foncières, voire une perte de valeur et de vocation. Les terres abandonnées inutilisées pendant un certain temps seront récupérées par l'État, ce qui entraînera la perte du droit d'usage de l'utilisateur.
Les droits d'usage du sol sont les droits des sujets d'exploiter l'utilité et de jouir des avantages de l'utilisation des terres attribuées, louées par l'État ou transférées d'autres sujets par conversion, transfert, bail, sous-location, héritage, donation... du sujet titulaire des droits.
Lorsque l'État récupère des terres conformément aux dispositions légales, la personne dont les terres sont récupérées perd le droit d'utilisation de ces terres comme indiqué ci-dessus. La loi foncière de 2013 prévoit de nombreux cas de récupération de terres par l'État, notamment en cas de non-utilisation continue et régulière des terres pendant une période donnée.
Conformément à l'article 64, clause 1, de la loi foncière de 2013, les cas suivants de récupération de terres en raison de violations des lois foncières sont stipulés : les terres destinées à la culture de cultures annuelles qui n'ont pas été utilisées pendant 12 mois consécutifs ; les terres destinées à la culture de cultures pérennes qui n'ont pas été utilisées pendant 18 mois consécutifs ; les terres destinées à la culture de forêts qui n'ont pas été utilisées pendant 24 mois consécutifs ; les terres attribuées ou louées par l'État pour mettre en œuvre des projets d'investissement qui n'ont pas été utilisées pendant 12 mois consécutifs.
Conformément à l'article 32 du décret 91/2019/ND-CP, en cas de non-utilisation de terres pour des cultures annuelles pendant 12 mois consécutifs, de terres pour des cultures pérennes pendant 18 mois consécutifs, de terres pour des activités forestières pendant 24 mois consécutifs sans force majeure, des sanctions administratives seront imposées.
Plus précisément : Amende de 500 000 à 1 million de VND si la superficie du terrain non utilisé est inférieure à 0,5 ha ; Amende de 1 à 3 millions de VND si la superficie du terrain non utilisé est comprise entre 0,5 ha et moins de 3 ha ; Amende de 3 à 5 millions de VND si la superficie du terrain non utilisé est comprise entre 3 ha et moins de 10 ha ; Amende de 5 à 10 millions de VND si la superficie du terrain non utilisé est de 10 ha ou plus.
En outre, les personnes et organisations qui enfreignent la loi sont également contraintes d'utiliser les terres aux fins assignées, louées ou reconnues par l'État en matière de droits d'usage. Si les terres ont été autorisées mais ne sont pas utilisées, l'État les récupère conformément à la réglementation.
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