מחירי הקרקעות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלו בחדות אך עדיין "רחוקים" מהשוק.

(CLO) מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, למרות שעולים בחדות, אינם משקפים באופן מלא את ערך השוק. מכיוון שבאזורים רבים, במיוחד "אדמות זהב" ו"אדמות יהלום", מחירי העסקאות בפועל גבוהים בהרבה.

הו צ'י מין סיטי הגישה לאחרונה טיוטת מחירי קרקעות שתחול החל מ-1 בינואר 2026, בעוד שהאנוי פרסמה גם מחירי קרקעות חדשים שנכנסו לתוקף באותו מועד. נקודה משותפת בולטת היא ששני היישובים התאימו את רמת מחירי הקרקע לעלייה חדה בהשוואה לתקופה הקודמת.

האנוי והו צ'י מין סיטי עומדות לפרסם מחירון קרקעות חדש.

בהו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקעות שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026 נמצאים בשלבי ניסוח. מחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי נמסר: "זוהי משימה "חשובה ודחופה", משום שרשימת מחירי הקרקעות שייכנסה לתוקף לראשונה החל מ-1 בינואר 2026 היא דרישה מחייבת במסגרת חוק הקרקעות משנת 2024, ובמקביל עונה על צרכי ניהול הקרקעות בהקשר החדש."

משרד החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי הדגיש: רשימת מחירי הקרקעות החדשה תתגבר על שורה של מגבלות של מסגרת המחירים הנוכחית.

על פי טיוטת מחירי הקרקעות של הו צ'י מין סיטי, העיר תיבנה ב-3 אזורים (צילום: ST)

על פי טיוטת מחירי הקרקעות של הו צ'י מין סיטי, העיר תיבנה בשלושה אזורים המבוססים על גבולות טרום המיזוג: אזור 1 (הו צ'י מין סיטי), אזור 2 (בין דואנג) ואזור 3 ( בה ריה ​​- וונג טאו ).

באזור 1, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים הנחשבים "אדמת הזהב" ו"אדמת היהלום" של העיר נותרו ללא שינוי. לדוגמה, מחירי הקרקעות בשלושת הרחובות הראשיים נגוין הואה, לה לוי ודונג קוי, ברובע סייגון, ממשיכים להיות היקרים ביותר, ועומדים על 687 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מסלולים אחרים שייכים גם הם למחוז סייגון, כאשר המחירים נותרו ברמה הנוכחית, כגון כיכר לאם סון (491.7 מיליון וונד/מ"ר), האי בה טרונג (450.8 מיליון וונד/מ"ר), הוין ת'וק קאנג (430.4 מיליון וונד/מ"ר), האם נגי (429.3 מיליון וונד/מ"ר).

בינתיים, מחירי הקרקעות בכבישים רבים צפויים גם הם לעלות, אפילו ב-30-40%, במיוחד באזורים מרכזיים כמו סייגון, טאן דין ובן טאן.

על פי הטיוטה, קאן ג'יו הוא אזור מחוץ למרכז הו צ'י מין סיטי (הישנה) שרשם עלייה של 10-20% בכמה מסלולים חשובים המחברים אזורי מגורים ונמלי ים כמו רחוב דוין האי, רחוב דאו קו, רחוב ג'ונג אאו, רחוב ג'ונג צ'אי ורחוב רונג סאק.

באזור 2, מחיר הקרקע הצפוי הגבוה ביותר הוא 89.6 מיליון דונג וייט למ"ר, ברחובות ירזין ובאך דאנג, ברובע ת'ו דאו מוט. כמו כן, ברובע זה, ישנם רחובות רבים במחירים הנעים בין 50-60 מיליון דונג וייט למ"ר, כגון שדרות בין דואנג, דין בו לין, הונג וונג, דואן טראן נג'ייפ... ישנם רחובות שעולים על 60 מיליון דונג וייט למ"ר כגון ת'יץ' קוואנג דוק, קאצ' מאנג טאנג טאם.

באזור 3, בממוצע, מחירי הקרקעות באזורים אלה צפויים לעלות בכ-13%, כאשר בחלק מהאזורים מחירי הקרקעות יעלו ב-30%.

בהאנוי, העיר פרסמה רשימת מחירי קרקעות מלאה ותחיל אותה רשמית בעוד חודש. מחירי הקרקעות מחולקים ל-17 אזורים לאחר ההסדר המנהלי, במקום לפי מחוזות כמו בעבר.

באזורים המרכזיים של האנוי, מחירי הקרקעות הותאמו לעלייה של 2%. מתוכם, מחיר הקרקע הגבוה ביותר למגורים עומד על כ-702 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, המיושם על מגרשים הפונים לכביש (מיקום 1) בסדרה של מסלולים כגון בה טריאו (קטע מהאנג קאי לטראן הונג דאו), דין טיין הואנג, האי בה טרונג (קטע מלא טאנה טונג לקואן סו).

2% הוא גם העלייה הכללית המוצעת באזורים 2 (רובעים בתוך נתיב חגורה 2), אזור 3 (רובעים מנתיב חגורה 2 עד נתיב חגורה 3), אזורים 4 ו-5 (רובעים מחוץ לנתיב חגורה 3 בצד ימין של הנהר האדום למעט צ'ונג מיי, סון טיי, טונג ת'יאן), אזור 6 (רובעים בתוך גבול הנהר האדום - נהר דונג - נתיב חגורה 3).

לפי מחירון החדש של האנוי, מחירי הקרקעות תנודו ועלו בחדות בעיקר בקומונות פרבריות. (צילום: CD)

על פי מחירון הקרקעות החדש, מחירי הקרקעות תנודו בחדות בעיקר בקומונות פרבריות. מתוכן, אזור 9 (כולל 7 קומונות של ליאן מין, או דיאן, דאן פואנג, הואי דוק, דונג הואה, דונג סון ואן חאן) עלה בצורה הגבוהה ביותר עם 26%.

המחיר החדש הגבוה ביותר בקבוצה זו הוא בכביש לאומי 32 מאזור שואן פואנג ועד לצומת הכביש לאזור העירוני קים צ'ונג די טרץ' עם 64.7 מיליון דונג וייט למ"ר. מחיר הקרקע הממוצע במיקום 1 באזור 9 הוא כ-30.4 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שעל פי מחירון הקרקע הנוכחי הוא 26.8 מיליון דונג וייט.

לאחר מכן אזור 7 (כולל 9 קומונות Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) ואזור 10 (כולל 12 קומונות Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, הונג ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, הונג ט'אן, Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) עם אותה עלייה מוצעת של 25%.

למה משמש מחירון הקרקע?

מר נגוין טרונג טואן, מומחה לנדל"ן, אמר כי רשימת מחירי הקרקעות החדשה פורסמה כדי לשרת את ניהול הקרקעות ולשמש כבסיס לחישוב שורה של התחייבויות פיננסיות.

זהו הבסיס החוקי לחישוב דמי שימוש בקרקע כאשר המדינה מקצה קרקע, מאפשרת שינוי ייעוד קרקע, מחשבת דמי שכירות קרקע ומס הכנסה אישי בעת העברת מקרקעין, וקביעת גובה הפיצוי כאשר המדינה תובעת קרקע בחזרה.

מר טואן מאמין כי התאמת מחירי הקרקעות כלפי מעלה תיצור השפעה דו-כיוונית. מצד אחד, אנשים שאדמתם מוחזרת יזכו לפיצויים ברמה גבוהה יותר, מה שיפחית תלונות ותגובות שליליות בהשוואה לבעבר. מצד שני, אלו שמשלימים הליכים למתן "ספרים אדומים", שינוי ייעוד השימוש או תשלום מיסים בעת ההעברה עשויים לשאת בעלויות נוספות.

לדברי מומחה זה, במשך שנים רבות, מחירי הקרקעות של יישובים היו נמוכים בהרבה ממחיר העסקה בפועל בשוק, במקומות מסוימים רק 20-40%. זה מוביל להפסד תקציבי, יוצר הזדמנויות לרווחים, גורם לעיוותים בפיצויים, באגרות שימוש בקרקע ובמיסים. לכן, התאמה זו של מחירי הקרקעות תסייע למחירים להתקרב לשוק, תגביר את השקיפות ותגביל התנהגויות של התחמקות מחוק.

עם זאת, מר טואן הדגיש גם כי רשימת מחירי הקרקעות החדשה עדיין אינה משקפת באופן מלא את שווי השוק. מכיוון שבאזורים רבים, במיוחד "אדמות זהב" ו"אדמות יהלום", מחירי העסקאות בפועל גבוהים בהרבה. לדוגמה, בכמה מיקומים מובילים בהאנוי, מחיר השוק יכול להגיע למיליארד וונד דונג למ"ר, פי 1.5 בערך ממחירי הקרקעות. זה מראה שלמרות התאמות משמעותיות, רשימת המחירים עדיין משמשת רק כנקודת ייחוס ואינה יכולה להחליף את מחיר השוק בעסקאות בפועל.

מקור: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html