מחירון קרקעות חדש: יש צורך בשליטה כדי למנוע גרימת "הלם" בשוק

עם זאת, בתקופה הקרובה, כאשר יישובים יפתחו רשימות מחירי קרקעות חדשות, מחירי הקרקעות ישתנו במשרעת גדולה בהתאם לאזור, דבר שישפיע ישירות על מחירי הדיור ועל שוק הנדל"ן באופן כללי.

כיתוב לתמונה — מדיניות הביזור בקביעת מחירי הקרקעות מראה בהדרגה את יעילותה. צילום להמחשה: טואן אנה/VNA

אזהרה מפני תנודות חזקות

פרסום בו-זמני של רשימות מחירי קרקעות במסגרת חוק המקרקעין 2024 צפוי ליצור תנודות משמעותיות במחירי הקרקעות ביישובים רבים, מה שיוביל להשפעות משמעותיות על שוק הנדל"ן, עלויות ההשקעה וגישתם של אנשים לדיור.

ד"ר פאם אן טואן, ראש המחלקה לניהול קרקעות (אוניברסיטת האנוי למשאבי טבע וסביבה), ציין כי מחירי הקרקע המתוקנים צפויים לעלות בהשוואה למחירי הקרקע הנוכחיים. הדבר עשוי להועיל לאנשים שאדמתם מוחזרת ולהגדיל את הכנסות התקציב המקומי, אך במקביל להגדיל את עלויות ההשקעה, במיוחד עלויות פינוי אתרים בפרויקטים של פיתוח; דבר שיש לו השפעות רב-ממדיות על שוק הנדל"ן ועל האנשים.

העלייה במחירי הקרקעות תשפיע רבות על הכנסות הקרקע כגון אגרות שימוש בקרקע, מיסים ואגרות, אך גם תגדיל את עלויות ההשקעה, מה שישפיע על מחירי הנדל"ן בשוק. מר פאם אן טואן הזהיר כי במקרה של התאמה מוגזמת, עלויות ההשקעה בפרויקטים של נדל"ן יעלו, מה שיגרום לקשיים הן למשקיעים מקומיים והן לחברות חוץ.

עבור אנשים, עליית מחירי הקרקעות משמעותה כי הליכים כמו שינוי ייעודי קרקע ומתן אישורי זכות שימוש בקרקע יהפכו יקרים יותר. בפרט, בעת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים, העלייה החדה באגרות השימוש בקרקע עלולה לגרום לקשיים למשקי בית הזקוקים להכשרת קרקע.

מנקודת מבטו של מומחה, פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, הדגיש את הצורך במנגנון בקרה מרכזי כדי להבטיח עקביות ורציונליות בבניית רשימות מחירי הקרקעות. לדברי מר דאנג הונג וו, מכיוון שרשימת מחירי הקרקעות הנוכחית מונפקת על ידי הרמה המחוזית, כל יישוב יכול לגשת ולבנות אותה בצורה שונה, מה שיכול להוביל בקלות להבדלים בלתי סבירים, במיוחד באזורי גבול.

פרופסור דאנג הונג וו הציע כי למשרד החקלאות והסביבה יהיה תפקיד בהערכת ובדיקת רשימת מחירי הקרקעות לפני אישורה, על מנת למנוע ניצול הפרשי מחירים למטרות רווח אישי. העיקרון החשוב ביותר הוא שמחיר רשימת הקרקעות חייב להיות עקבי עם מחיר השוק. עם זאת, מומחה זה אמר כי לווייטנאם עדיין אין הגדרה ברורה של "מחיר שוק", כמו גם מסגרת משפטית ספציפית לקביעת מחיר זה באופן מדעי.

בנוגע להשתתפותם של פקידים ברמת הקהילה בפיתוח רשימות מחירי הקרקעות, אמר מר וו כי הדבר הכרחי משום שהם מבינים את ערך הקרקע בפועל באזור. עם זאת, יש צורך להציג טיעונים ברורים כדי לקבוע האם המחיר המוצע משקף באמת את מחיר השוק או לא.

סיכון ל"קדחת מחירים" אם לא נשלטת כראוי

סגן נשיא איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, טראן קווק דונג, ניתח כי מחירי הקרקעות הנוכחיים נמוכים לעיתים קרובות ב-30-60% ממחיר השוק, מה שמוביל לאובדן הכנסות של המדינה ולחוסר פיצוי הולם של אנשים. לכן, חוק הקרקעות משנת 2024 מחייב את היישובים להתאים את מחירי הקרקע כך שיהיה קרוב יותר למציאות. עם זאת, הדבר עלול להוביל לתוצאות אם לא יבוצע פיקוח קפדני.

הגורם הראשון שיש לציין הוא שהעלאת מחירי הקרקעות גבוה מדי עלולה לגרום לקשיים בפרויקטים של השקעה ציבורית עקב העלייה החדה בעלויות פינוי הקרקעות. במקביל, אנשים יתמודדו עם קשיים בגישה לדיור, במיוחד במגזרים כמו דיור ציבורי או דיור בטווח הביניים. השפעות אלו עלולות "לחסום" את זרימת הון ההשקעות וליצור סיכון לבועת נדל"ן מקומית. מציאות זו דורשת פתרון לבניית מחירי קרקעות הרמוניים ובר-קיימא.

מר טראן קוק דונג הציע לבצע דיגיטציה של נתוני מחירי קרקעות, המעודכנים מחוזים נוטריוניים ומרצפות מסחר, כדי לשפר את הדיוק והשקיפות. בנוסף, יש צורך לחזק את הפיקוח ולטפל באינפלציה במחירים, ספקולציות ויצירת גלים וירטואליים, במיוחד ביישובים בתהליך בניית רשימות מחירי קרקעות חדשות.

פתרון נוסף שיש להתמקד בו הוא להבטיח שמועצת הערכת מחירי הקרקע תכלול גורמים בלתי תלויים כגון מומחים, עסקים ונציגי מחלקות וענפים, על מנת ליצור משוב אובייקטיבי ולמנוע מצב של "קביעת מחירים פנימית".

באזורים עם תנודות חזקות במחירי הקרקע, רשויות מקומיות יכולות ליישם צעדים לטווח קצר כגון ייעוד קרקעות, השעיה זמנית של רישיונות העברה או שמירה על מחיר הפיצוי הישן ללא שינוי כדי לייצב את השוק תוך בניית מחירון חדש.

מומחים המליצו גם על הצורך במסגרת הנחיה מאוחדת ברמה המרכזית, המתואמת בין משרד החקלאות והסביבה למשרד האוצר, כדי לקבוע קריטריונים לבניית מחירי קרקעות המתאימים למציאות, תוך הבטחת עליות סבירות כדי למנוע זעזוע בשוק.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594