מחירון קרקעות חדש: יש צורך בבקרה קפדנית כדי למנוע גרימת "הלם" בשוק.

עם זאת, בעתיד, ככל שהיישובים יישמו את מחירי הקרקעות החדשים, מחירי הקרקעות ישתנו באופן משמעותי בהתאם לאזור, וישפיעו ישירות על מחירי הדיור ועל שוק הנדל"ן באופן כללי.

כיתוב לתמונה — מדיניות הביזור בהערכת שווי קרקעות מתגלה בהדרגה כיעילה. (צילום אילוסטרציה: טואן אנה/TTXVN)

אזהרה מפני תנודות משמעותיות במחירים.

פרסום בו-זמני של רשימות מחירי קרקעות במסגרת חוק המקרקעין 2024 צפוי ליצור תנודות משמעותיות במחירי הקרקע ביישובים רבים, מה שיוביל להשפעות ניכרות על שוק הנדל"ן, עלויות ההשקעה וגישתם של אנשים לדיור.

ד"ר פאם אן טואן, ראש המחלקה לניהול קרקעות (אוניברסיטת האנוי למשאבי טבע וסביבה), ציין כי מחירי הקרקעות המתוקנים צפויים לעלות בהשוואה למחיר הנוכחי. הדבר עשוי להועיל לאנשים שאדמתם מופקעת ולהגדיל את הכנסות הממשל המקומי, אך במקביל להגדיל את עלויות ההשקעה, במיוחד עלויות פינוי קרקעות בפרויקטים של פיתוח; דבר שיביא להשפעות רב-גוניות על שוק הנדל"ן ועל האוכלוסייה.

עליית מחירי הקרקע תשפיע באופן משמעותי על הכנסות הקשורות לקרקע כגון אגרות שימוש בקרקע, מיסים והיטלים אחרים, אך היא גם תעלה את עלויות ההשקעה, ותשפיע על מחירי הנדל"ן בשוק. מר פאם אן טואן הזהיר כי אם ההתאמות יהיו מוגזמות, עלויות ההשקעה של פרויקטים של נדל"ן יזנקו שחקים, ויצרו קשיים עבור משקיעים מקומיים וזרים כאחד.

עבור הציבור, עליית מחירי הקרקעות משמעותה כי הליכים כמו שינוי ייעודי קרקע וקבלת אישורי זכות שימוש בקרקע יהפכו יקרים יותר. בפרט, בעת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים, העלייה החדה באגרות השימוש בקרקע עלולה ליצור קשיים עבור משקי בית הזקוקים להכשרת בעלות על הקרקע.

מנקודת מבטו של מומחה, פרופסור דאנג הונג וו, לשעבר סגן שר משאבי הטבע והסביבה, הדגיש את הצורך במנגנון בקרה מרכזי כדי להבטיח עקביות ורציונליות בבניית טבלאות מחירי הקרקעות. לדברי פרופסור דאנג הונג וו, מכיוון שטבלאות מחירי הקרקע הנוכחיות מונפקות על ידי הרמה המחוזית, כל יישוב עשוי לגשת ולבנות אותן בצורה שונה, מה שמוביל בקלות לפערים בלתי סבירים, במיוחד באזורי גבול.

פרופסור דאנג הונג וו הציע כי משרד החקלאות והסביבה ימלא תפקיד בהערכת ובבדיקת רשימות מחירי קרקעות לפני אישורן, על מנת למנוע ניצול פערי מחירים למטרות רווח אישי. העיקרון החשוב ביותר הוא שרשימות מחירי קרקעות חייבות להיות עקביות עם מחירי השוק. עם זאת, מומחה זה סבור כי לווייטנאם חסרה כיום הגדרה ברורה של מהו "מחיר שוק", כמו גם מסגרת משפטית ספציפית לקביעת מחיר זה באופן מדעי.

בנוגע למעורבותם של פקידים ברמת הקהילה בפיתוח רשימות מחירי קרקעות, מר וו מאמין שזה הכרחי משום שהם מבינים את ערכי הקרקע בפועל ביישוביהם. עם זאת, יש להציג טיעונים ברורים כדי לקבוע האם המחירים המוצעים משקפים באמת את מחירי השוק.

הסיכון לעליות מחירים אם לא מנוהלים כראוי.

לדברי טראן קוק דונג, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מחירי הקרקעות הנוכחיים נמוכים לעיתים קרובות ב-30-60% ממחירי השוק, מה שמוביל לאובדן הכנסות למדינה ולפיצוי לא מספק לאזרחים. לכן, חוק הקרקעות משנת 2024 מחייב את היישובים להתאים את מחירי הקרקעות כדי לשקף טוב יותר את המציאות. עם זאת, הדבר עלול להוביל לתוצאות שליליות אם לא יבוצע פיקוח קפדני.

הגורם הראשון שיש לקחת בחשבון הוא שהעלאת מחירי הקרקעות גבוה מדי עלולה להפריע לפרויקטים של השקעה ציבורית עקב עלייה משמעותית בעלויות רכישת קרקעות. במקביל, היא תיצור מכשולים לאנשים בגישה לדיור, במיוחד במגזרים כמו דיור ציבורי או דיור בינוני. השפעות אלו עלולות "לעכב" את זרימת הון ההשקעות וליצור סיכון לבועות נדל"ן מקומיות. מציאות זו מחייבת פתרון שיבסס מערכת מחירי קרקעות הרמונית ובת קיימא.

מר טראן קוק דונג הציע להפוך נתוני מחירי קרקעות לדיגיטציה, המעודכנים מחוזים וחילופי נדל"ן שאושרו על ידי נוטריון, כדי לשפר את הדיוק והשקיפות. בנוסף, הוא הציע לחזק את הפיקוח ולטפל בפעולות של מניפולציה של מחירים, ספקולציות ויצירת עליות מחירים מלאכותיות, במיוחד ביישובים המפתחים כעת רשימות מחירי קרקעות חדשות.

פתרון נוסף שיש להדגיש הוא להבטיח שמועצת הערכת מחירי הקרקע תכלול גורמים בלתי תלויים כגון מומחים, עסקים ונציגים מהמחלקות הרלוונטיות, על מנת ליצור משוב אובייקטיבי ולמנוע "מניפולציה פנימית של המחירים".

באזורים עם תנודות משמעותיות במחירי הקרקע, רשויות מקומיות רשאיות ליישם צעדים לטווח קצר כגון ייעוד קרקעות, השעיה זמנית של היתרי העברת קרקעות או שמירה על שיעורי הפיצויים הישנים כדי לייצב את השוק בזמן שנקבע מחירון חדש.

מומחים המליצו גם על הצורך במסגרת הנחיה מרכזית מאוחדת, המתואמת בין משרד החקלאות והסביבה למשרד האוצר, כדי לקבוע קריטריונים לבניית טבלאות מחירי קרקעות העולות בקנה אחד עם המציאות, תוך הבטחת עליות סבירות כדי למנוע זעזוע בשוק.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594