מחירון קרקעות חדש בהו צ'י מין סיטי: מחירי הקרקעות והקרקעות עם תעודות בהחלט יעלו בחדות

טיוטת מחירון קרקעות חדש: מחיר הקרקע נמוך ממחיר השוק

במשרד רישום המקרקעין של העיר טו דוק, הו צ'י מין סיטי, על פי כתבי דן טרי, אנשים עומדים בימים אלה לבצע הליכים בצפיפות רבה. בבוקר ה-17 באוקטובר, המשרד היה כמעט מלא. מר ד.ט. פונג הביא את מסמכי ההרשאה להכנת תעודת זכות שימוש בקרקע למשרד בשעה 10:00 בבוקר, והביע חשש שלא יהיה תורו לעשות זאת לאחר שעות העבודה של הבוקר משום שחשש להיות צפופים מדי ולהגיע מאוחר מדי.

כשנשאל על טיוטת מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי, אמר מר פונג שהוא מעוניין. הוא אמר שרשימת מחירי הקרקעות החדשה קרובה לשוק, ומשפיעה על אנשים רבים ש"מחזיקים" באדמות חקלאיות ויש להם צורך להמיר אותן לאדמות למגורים. עם זאת, הוא אמר שהתקנות אושרו ויש לציית להן.

מר נ.ט.ט.נה, המחזיק במסמכי העברת הנדל"ן, אמר כי העסקאות אושרו מאז שהעירייה פרסמה מסמך להסרת שיטת חישוב המס. נכון לעכשיו, מר טינה מגיש את המסמכים כרגיל והם צפויים להתבצע בעוד כ-10 ימי עסקים. בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות החדשה, הוא אמר שהוא עדיין עוקב מכיוון שאין עדיין מידע רשמי.

על פי טיוטת מחירי הקרקעות החדשה שהוגשה על ידי מחלקת משאבי הטבע והסביבה (TN&MT) לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ב-16 באוקטובר, מחיר הקרקע הגבוה ביותר שנרשם הוא 687 מיליון דונג וייט/מ"ר, באזור הרחובות דונג קוי, לה לוי ונגוין הואה (מחוז 1). מחיר זה גבוה פי 4 מרשימת המחירים הנוכחית, אך ירד בהשוואה לטיוטת מחירי הקרקעות הקודמת (810 מיליון דונג וייט).

גם בכמה מסלולים אחרים במחוזות 1 ו-3 נרשמו מחירים נמוכים יותר בהשוואה לטיוטה הישנה. באזורים הפרברים, גם מחירי הקרקעות החדשים ירדו משמעותית.

לדוגמה, המחיר הגבוה ביותר המוצע עבור כביש 22 הוא 32 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ירידה משמעותית בהשוואה ל-71 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר שהוצעו בעבר. המחיר החדש גם גבוה פי 20, במקום פי 50 ויותר מהמחירון הנוכחי.

לדברי ראש מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, טיוטת מחיר הקרקע החדשה הותאמה בהשוואה לגרסה הישנה כדי להתחשב באיזון מחירי הקרקע באזורים הסמוכים. בנוסף, רשימת מחירי הקרקע המתוקנת תהיה שווה לכ-50% ממחיר השוק.

סקר של כתבי דן טרי מראה גם כי מחיר הקרקע בטיוטה החדשה נמוך בהרבה ממחיר העסקה בשוק. ברחובות דונג קוי ונגוין הואה (מחוז 1), מחיר העסקה בפועל נרשם ב-1.2 מיליארד דונג וייט למ"ר, אך בטיוטת מחירון המחירון הוא 687 מיליון דונג וייט למ"ר.

או שמחיר הבתים ברחוב נאם קי קוי נגיה, מחוז 3, על פי הטיוטה, הוא מעל 300 מיליון וינדיש דונג למ"ר, אך במציאות, המחיר הרגיל הוא מעל 400 מיליון וינדיש דונג למ"ר. גם ברחוב טראן נאו (עיר ת'ו דוק) מחיר עסקה בפועל הוא מעל 200 מיליון וינדיש דונג למ"ר, בעוד שבטיוטה, מחיר המחירון לקרקע הוא 149 מיליון וינדיש דונג למ"ר.

לא מעט אנשים הולכים לעשות הליכי מקרקעין במשרד רישום המקרקעין של העיר תו דוק (צילום: קונג צ'יאם).

מומחים צופים כי מחירי קרקעות למגורים וקרקעות עם ספרים אדומים יעלו בחדות.

מר וו הונג טאנג - סגן המנכ"ל של חברת DKRA וייטנאם - אמר כי נחשף לטיוטה האחרונה של מחירי הקרקעות המתוקנים של הו צ'י מין סיטי. הוא העריך כי הנושאים המושפעים ביותר הם אלו בפרוורים, שבבעלותם אדמות חקלאיות ומעוניינים להמיר אותן לאדמות למגורים, המחולקים לחלקות כמו קו צ'י, הוק מון, בין צ'אן וקאן ג'יו. מכיוון שמחיר הקרקעות החדשות עלה פי עשרות בהשוואה למחירי הקרקע הנוכחיים, מדובר בנושאים "כמו קניית קרקע חדשה".

מר טאנג ציין גם כי לאחר שהשוק החל להציג מחירי קרקעות חדשים, גם רמת המחירים של קרקעות למגורים וקרקעות עם סגמנטים של הספר האדום רשמה עלייה פתאומית. בתקופה הקרובה, סגמנט זה יהפוך לנדיר, במיוחד קרקעות עם הספר האדום וקרקעות למגורים באזורים עירוניים עם תושבים קיימים, שבהם שיעור הצריכה עלה ביותר מ-30%.

בהערכת השפעת מחירי הקרקעות על פרויקטים, הוא אמר שבטווח הקצר, פרויקטים שכבר יש להם קרקע וגובים רק דמי שימוש בקרקע לא יושפעו הרבה. עם זאת, בטווח הארוך, משקיעים שרוכשים קרנות קרקע חדשות, יצטרכו לפנות ולפצות, עלות מחירי הקרקע תעלה, מה שייכלל במחיר המכירה ותעלה את מחיר המוצרים בשוק.

עם זאת, מנקודת מבט כוללת, העריך מר טאנג כי מחירי הקרקעות החדשים יביאו יתרונות רבים, ויסייעו למחירי הקרקע להתקרב למחירי השוק, יאצו את התקדמות הפיצויים ופינוי האתרים, ובכך יקצרו את זמן יישום הפרויקט וייחסכו בעלויות כספיות. עם זאת, עדיין לא ידוע האם האיזון בין חיסכון בעלויות כספיות לבין עלייה במחירי הקרקע, תלוי בתהליך ההסדר המשפטי של הפרויקט.

אם הו צ'י מין סיטי תפרסם מחירון קרקעות במהירות ותפתור במהירות בעיות משפטיות, עליית מחירי הנדל"ן תהיה מבוקרת. לכן, מומחים מאמינים כי יש לנקוט בכל הפעולות בו זמנית כדי להשיג את היעילות הגבוהה ביותר ותפקידה הרגולטורי של סוכנות ניהול המדינה חשוב מאוד.

מר נגוין קווק באו - יו"ר מועדון הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HREC) - הסכים גם כי פרסום רשימת מחירי הקרקעות החדשה הוא טוב, שמחירי הקרקעות קרובים למחירי השוק, מה שעוזר לשוק להיות שקוף יותר, ברור יותר וטוב יותר עבור תקציב המדינה. רשימת מחירי הקרקעות החדשה תתרום גם לעיצוב מחדש של השוק, ולכניסה למחזור חדש.

מר באו בטוח שמחיר המכירה של הפרויקט יהיה גבוה יותר בעתיד עקב העלייה בעלויות הקרקע. עסקים ירוויחו פחות, אך אם הם רוצים להרוויח יותר, עליהם לשפר את האיכות כדי למכור במחיר טוב יותר.

מומחה הנדל"ן טראן חאן קוואנג העריך כי טיוטת מחירון הקרקעות החדשה הורידה את מחירי הקרקעות בכ-20% בהשוואה לטיוטה הקודמת, אך עדיין גבוהה פי 5-10 ממחירון הקרקעות הנוכחי. עם זאת, יש צורך להתאים את מחירון הקרקעות החדש, בהתאם לתקנות החדשות של חוק הקרקעות.

הוא ציין כי עם הטיוטה החדשה, המחיר מתקרב ל-50-70% ממחיר השוק. אם הטיוטה תפורסם, השוק יחווה תנודות גדולות, במיוחד באזורים הפרברים של הו צ'י מין סיטי כמו קו צ'י, הוק מון, רובע 12, בין טאן, בין צ'אן... מכיוון שבאזור זה, קרן הקרקעות החקלאיות עדיין גדולה, אנשים צריכים להמיר אותה לקרקעות למגורים.

משם, מומחים צופים שיהיו שני מקרים. ראשית, מחיר קרן הקרקעות למגורים הנוכחית יעלה במהירות ב-20-30% בששת החודשים הקרובים. שנית, אם משקיעים ימשיכו להמיר את רכישת הקרקעות לקרקעות למגורים לעסקים, מחירי הקרקעות יעלו ב-30-50% ב-6-12 החודשים הקרובים.

הדבר היחיד שמדאיג את מר קוואנג הוא שבטיוטת מחירי הקרקעות החדשים, קרקעות למגורים מחושב לפי כל כביש. אבל מחיר הקרקעות החקלאיות מבוסס על השטח, שווה יותר, המחיר עדיין נמוך ואינו משקף את השוק. לכן הוא הציע לחשב קרקעות חקלאיות באופן ספציפי לפי כל כביש כמו קרקעות למגורים.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm