מחירי הנדל"ן בשמיים, מומחים מציעים לבנות מפת דרכים לגבות 3 סוגי מיסי נדל"ן

VTV.vn - לדברי ד"ר קאן ואן לוק, כיום לוקח לעובד מדינה בווייטנאם 26 שנים לקנות דירה במחיר ממוצע, בעוד שהממוצע בעולם הוא 15 שנים.

מחירי הדיור לא יכולים להישאר כפי שהם.

בדברים שנשא בפורום השנתי ברמה גבוהה של המועצה המייעצת הפיננסית של וייטנאם (VWAS) לשנת 2025, ציין ד"ר קאן ואן לוק - הכלכלן הראשי של BIDV כי "האשראי לנדל"ן גדל מאוד". באופן ספציפי, עד כה, האשראי לעסקי נדל"ן גדל ב-20-21%, כפול מקצב צמיחת האשראי הכללי של המערכת כולה.

על פי סקר של הכלכלן הראשי של BIDV, לוקח כיום לעובד מדינה בווייטנאם 26 שנים לקנות דירה במחיר ממוצע, בעוד שהממוצע העולמי עומד על 15 שנים. אם לא יהיה פתרון דרסטי וסינכרוני יותר בעתיד הקרוב, מספר שנים זה ימשיך לעלות והחלום על בעלות על בית לצעירים ילך ויתרחק.

"אנחנו לא יכולים לתת למחירי הנדל"ן לעלות ככה לנצח", הדגיש ד"ר קאן ואן לוק.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, לוקח כיום לעובד מדינה בווייטנאם 26 שנים לקנות דירה במחיר ממוצע, בעוד שהממוצע בעולם הוא 15 שנים.

דו"ח שוק הנדל"ן של משרד הבינוי לרבעון השני של 2025 ציין כי מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי רשמו את המחירים הגבוהים ביותר מזה כמעט עשור.

באופן ספציפי, בהאנוי, מחיר המכירה הממוצע בשוק ברבעון השני הגיע ל-80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 5.6% בהשוואה לרבעון הקודם (עלייה של 33% בהשוואה לאותה תקופה), בעוד שמחיר הדירה הממוצע בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-89 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של כ-36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בהאנוי לבדה, ישנם כמה פרויקטים של דירות במחירים של עד 130-160 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, מה ששווה ערך לכל דירה של כ-70 מ"ר שתעלה בין 9-11 מיליארד דונג וייטנאמי.

בהו צ'י מין סיטי, משרד הבינוי העריך כי מחירי הדירות עלו מעט, חלק משוק היוקרה עלו באופן מקומי וקבע רמת מחירים חדשה הודות ליתרונות תשתית יוצאי דופן כגון קווי מטרו, מסילות חגורה, מנהרת קאט לאי והרחבת מסלולים מרכזיים רבים כגון תו ת'יאם, תאו דין, אן פו, טאנה מיי לוי... בחלק מהפרויקטים מחירי הדירות נעים בין 160 ל-200 מיליון דונג וייט למ"ר, שווה ערך לדירה בגודל 70 מ"ר שמחירה עד 11-14 מיליארד דונג וייט ליחידה.

מר קאן ואן לוק ציין 6 סיבות בהסבר על עליית מחירי הנדל"ן המתמשכת ועל חסרונות השוק.

ראשית, בתקופה האחרונה, פרויקטים רבים של נדל"ן הסתבכו בסוגיות משפטיות, יחד עם החשש מטעויות ומאחריות, מה שפוגע בהיצע הנדל"ן. מצב זה נפתר בהדרגה.

שנית, עקב היצע מוגבל ורישיונות מוגבלים, משקיעים משקיעים בעיקר בפרויקטים יוקרתיים. מכיוון שהרווחיות של פרויקטים יוקרתיים גבוהה יותר מזו של פלחי שוק נמוכים.

שלישית, כאשר היצע וביקוש אינם מאוזנים עם הדומיננטיות של פלח השוק היוקרתי, בעוד שהביקוש האמיתי בפלח השוק הבינוני והבר השגה, כולל דיור ציבורי בעלות נמוכה, דחף את המחירים כלפי מעלה.

רביעית היא מצב של ספקולציות, אינפלציה במחירים ומניפולציות מחירים. מר לוק אמר כי מניפולציות המחירים נגרמות על ידי חלק מהמשקיעים עצמם. חלק מהברוקרים הצטרפו גם הם למניפולציות המחירים, מה שדחף את המחיר כלפי מעלה.

חמישית, ספקולציות, מר לוק ציטט סקר של batdongsan.com עם 600 משקיעי נדל"ן, ש-86% מהם אמרו שהם מתכננים למכור את הבית תוך שנה, במקום לגור בו בפועל.

לבסוף, עדיין אין מס נדל"ן, שכן כיום רק 2% מהעסקאות חייבות בדמי רישום. לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכנסות מס הנדל"ן של וייטנאם מהוות כ-1.6% מסך הכנסות התקציב, בעוד שהכנסות מדינות אחרות הן כ-4-5%.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכנסות ממיסוי נדל"ן של וייטנאם מהוות כ-1.6% מסך הכנסות התקציב, בעוד שהכנסות מדינות אחרות הן כ-4-5%.

בניית מפת דרכים לגביית 3 סוגי מיסי נדל"ן

בנוגע לפתרונות, ד"ר קאן ואן לוק הדגיש את הפתרון להגדלת ההיצע באמצעות פתרון סוגיות משפטיות. הממשלה מתכננת להקים קרן לאומית לפיתוח דיור. זה יסייע בהגדלת היצע הדיור הציבורי והדיור בר השגה, בעיקר להשכרה.

בנוסף, יש צורך לפתור את הפרויקטים התקועים, נכון לעכשיו ישנם כמעט 3,000 פרויקטים עם הון השקעה כולל של כ-6 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי.

"רק הסרת 10-15% מתוך כמעט 3,000 פרויקטים תזרים הון גדול לכלכלה. זה לא רק יסייע להגדיל את ההיצע אלא גם יהווה מנוע צמיחה לכלכלה", אמר מר לוק.

לאחר מכן, מר לוק אישר כי יש צורך לטפל בקפדנות באינפלציית מחירים ובמניפולציות מחירים, כולל מכירות פומביות של קרקעות.

לבסוף, לדברי מומחים מ-BIDV, עלינו לחשוב על מיסוי נדל"ן. לדברי מר לוק, אנשים רבים חושבים שמיסוי נדל"ן יגרום ל"קריסת" השוק, אך זה שגוי לחלוטין. מכיוון שהמיסוי ייושם על פי מפת דרכים, לא באופן מיידי.

"מס נדל"ן דורש מידע, לוקח 1-2 שנים לקבל נתונים. הממשלה נחושה מאוד לאסוף נתוני קרקע ונדל"ן. יש צורך במפת דרכים למסוי 3 סוגי נדל"ן, מדינות בינלאומיות עושות זאת כבר זמן רב."

הראשון הוא מס עסקאות (על הכנסות או רווח). השני הוא מס על בתים שניים ומעבר להם. האחרון הוא מס ירושה", קבע ד"ר קאן ואן לוק את חוות דעתו.

גב' Duong Thuy Dung - מנכ"לית CBRE Vietnam

גב' דואנג טוי דונג - מנכ"לית CBRE וייטנאם, שחולקת את אותה דעה, אמרה שבמוקדם או במאוחר עלינו לשקול מיסוי נדל"ן. מיסוי הוא הכרחי, אך לדברי גב' דואנג, מה שחשוב יותר הוא כיצד למסות, מהו שיעור המס, כיצד לחשב את המס... לדוגמה, כמה מס מוטל על בעלות על בית שני, כיצד לחשב את המס בעת רכישת בית ומכירתו שוב לאחר שנה...

"מיסוי הוא כמו שאנחנו חולים וצריכים לקחת תרופות. אבל אנחנו צריכים לקחת תרופות כדי להבריא, אז יש לחשב את המינון", אמרה גב' דונג.

מקור: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm