ציפיות גבוהות עולות כאשר האסיפה הלאומית מתכננת לתקן באופן מקיף את חוק הקרקעות משנת 2024 במושבה השני (שייפתח באוקטובר). (בתמונה: פרויקט נדל"ן בהו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין)
על פי סעיף 257 לחוק המקרקעין, המועד האחרון לפרסום מחירוני הקרקעות הראשון של היישובים הוא 1 בינואר 2026. היישובים אחראים להוצאת מחירוני קרקעות חדשים ולהחילם החל מ-1 בינואר של כל שנה.
טבלת מחירי הקרקעות מייצגת צעד חשוב מאוד קדימה בהיסטוריה של פיתוח חוק המקרקעין מאז 1987, משום שהיא ביטלה את מסגרת מחירי הקרקעות שמפרסמת הממשלה כל חמש שנים. היא החליפה את המסגרת בטבלת מחירים המתעדכנת באופן קבוע כדי לשקף את התנודות בפועל ומוחלת מדי שנה.
ביטול מסגרת המחירים ואימוץ מחירון הוא הכרחי, אך מדוע יש כל כך הרבה תגובות שליליות בחלק מהיישובים, שבהם מחירי הקרקעות עלו אף פי כמה עשרות פעמים במקומות מסוימים?
המחירים המאמירים יצרו קשיים, כמו תושבים כפריים שנאלצו לשלם סכומי עתק כדי להמיר את אדמתם למגורים, ולמעשה לרכוש קרקעות במחירים מופרזים גם אם מדובר בקרקע שעברה בירושה. פרויקטים רבים של נדל"ן נתקעו עקב עלייה משמעותית בדמי השימוש הראשוניים בקרקע.
כדי להסיר מכשולים וקשיים ביישום חוק הקרקעות ולהפחית את הנטל על העם, פרסמה האסיפה הלאומית את החלטה מס' 254 (בתוקף החל מ-1 בינואר 2026) להפחית את אגרת השימוש בקרקע ב-70% בעת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים.
עם זאת, יש צורך לפרט עוד יותר בחוק ובמסמכים משפטיים כפופים לתקנות בנוגע לרשימות מחירי קרקעות בעת בחינת תיקונים לחוק המקרקעין בעתיד הקרוב, על מנת להבטיח את העקביות והמקיפות של מערכת המשפט למימון קרקעות.
כדי למנוע תגובות שליליות נוספות בנוגע למחירי הקרקע בעת תיקון החוק, ראשית, יש צורך למזער את אגרת השימוש בקרקע עבור הסבת קרקע חקלאית לקרקע למגורים באזורים כפריים.
משפחות הזכאיות לסיוע ממשלתי, ותיקי מלחמה, משקי בית עניים וקהילות מיעוטים אתניים צריכים להיות פטורים לחלוטין מדמי העברת בעלות.
עם זאת, התנאים להעברת הבעלות חייבים לעמוד בתקנות התכנון ובמגבלות מחמירות שנקבעו על ידי הרשויות המקומיות.
שנית, מומלץ לאפשר לעסקים לשלם חלק מאגרת השימוש בקרקע עד שהפרויקט יהפוך לפעיל, ובנקודה זו הם יצטרכו למלא רק 100% מהתחייבויותיהם, על מנת להפחית את הנטל הכספי על פרויקטים של נדל"ן.
לכן, בעת בניית מחירון, יש לוודא כי עקרונות השוק פועלים לפיהן מחירי השוק משקפים במדויק את חוקי ההיצע והביקוש.
הבעיה היא שכדי להחיל מחירון המשקף מקרוב את מחירי השוק, על המדינה לכלול מדיניות ותקנות במסמכי משנה משפטיים לכל מקרה כדי לאפשר יישום גמיש.
כדי למנוע תגובות שליליות נוספות, תקנות התמחור צריכות לאזן בין האינטרסים של המדינה, האזרחים והעסקים.
יש לקדם אוטומציה בהערכת שווי קרקעות כדי ליצור רשימות מחירון המשקפות מקרוב את מחירי השוק. חיפוש מגרש כלשהו באמצעות סמארטפון אמור להניב מחירי קרקע ונדל"ן ספציפיים, יחד עם פרמטרים ייחוסיים.
כדי להשיג זאת, על משרדי ממשלה, מחלקות ורשויות מקומיות להשיק קמפיין להוספת עשרות מיליוני חלקות קרקע לא גמורות למאגר הנתונים כפי שנדרש על ידי הממשלה; ולהכניס את נתוני הקרקע לניצול ושימוש בפועל השנה.
כאשר הנתונים יהיו דיגיטליים ושקופים, והערכת הקרקעות תהיה מדויקת יותר, אנשים שאדמתם הוחרמה יקבלו פיצוי הולם, ובכך ימנעו סיפורים מרים המובילים לתביעות משפטיות ממושכות.
בקיצור, יש לדבוק תמיד במטרה העליונה של "עם משגשג ואומה חזקה" בעת קביעת טבלאות מחירי קרקעות, ובכך ליצור מומנטום לפיתוח בר-קיימא.
מקור: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-phai-sat-thi-truong-20260522080832417.htm
תגובה (0)