נדל"ן תעשייתי יעמוד בפני אתגרים חדשים בשנת 2024

[מודעה_1]

על פי דו"ח שוק הנדל"ן שפורסם לאחרונה על ידי MBS, נכון לסוף שנת 2023, יש במדינה כיום 416 פארקי תעשייה מבוססים (IPs), עם שטח כולל של כ-129.9 אלף דונם של קרקע טבעית. שטח הקרקע התעשייתית הכולל הוא כ-89.2 אלף דונם, עלייה של 1.5% לעומת אותה תקופה.

מתוכם, השטח הכולל של קרקעות חכורות בפארק תעשייה הגיע לכ-51.8 אלף דונם, גידול של 2.8 אלף דונם, השווה ערך לכ-5.7% באותה תקופה; שיעור התפוסה עמד על כ-57.7%. מבחינת פארקי תעשייה שנכנסו לפעילות, שיעור התפוסה עמד על כ-72.4%. מחיר השכירות בדרום נותר יציב על 168 דולר/מ"ר, בעוד שמחיר השכירות בצפון עלה ב-10% ל-123 דולר/מ"ר.

וייטנאם נותרה יעד מועדף לתנועות הון ייצור במסגרת אסטרטגיית סין +1. בשנת 2023, הון ה-FDI הרשום וההון ה-FDI ששולם גדלו ב-32.1% ו-3.5% בהתאמה באותה תקופה. זהו שיעור צמיחה טוב בהקשר של כלכלה עולמית קשה שבה מדינות רבות הידקו את המדיניות המוניטרית.

נדל — הון זרי עולמי שהושקע בווייטנאם (צילום: הלשכה הכללית לסטטיסטיקה)

בפרט, וייטנאם עדיין שומרת על יתרונות תחרותיים רבים הודות להסכמי סחר חתומים, עלויות עבודה וחשמל אטרקטיביות, המסייעות למשיכת הון זרי עולמי ביעילות בשנים הקרובות. בנוסף, בתקופה שבין 2022 ל-2025 יושקעו גם בפרויקטים רבים של תשתית ותחבורה מרכזיים, הן בכבישים והן בנתיבי מים, מה שייצור תנופת צמיחה כלכלית חזקה.

דו"ח ה-MBS הצביע גם על המגמה של זרימת הון זרימת חוץ חיצוני חזקה לשוק המשני. בצפון, ההון לשוק זה רשם עלייה ברורה, מ-20% בשנת 2018 ל-53% בשנת 2023.

בדרום, שיעור זרימת ההון הזרימי הישיר לשוק המשני נוטה גם הוא לעלות מ-21.6% בשנת 2022 ל-23.2%. לדוגמה, מחוז בה ריה-וונג טאו משך אליו יותר ממיליארד דולר בהון זרימי זרימי; בין פואוק משכה אליו יותר מ-40 פרויקטים של הון זרימי עם הון כולל של 758 מיליון דולר, פי 3.4 מאשר בתקופה המקבילה.

הסיבה לכך היא שבזכות שטחי הקרקע הגדולים להשכרה בפארק תעשייתי, שיעור התפוסה בשוק מסוג 2 עומד על 63% בלבד, בעוד ששוק מסוג 1 הגיע ל-90% (HCMC, Binh Duong הגיעו ל-95%, ובדונג נאי, Long An הגיעו ליותר מ-80%). בנוסף, מחיר השכרת הקרקע בשוק מסוג 2 הוא רק מחצית ממחירו בשוק מסוג 1.

בנוסף, גם נדל"ן תעשייתי בווייטנאם עוקב אחר המגמה העולמית של "הפיכת הנדל"ן לירוק" כדי למשוך הון זרי עולמי לתעשיית ההיי-טק. "הפיכת הנדל"ן לירוק" רשמה צמיחה חזקה גם בדרום מזרח אסיה, כאשר מספר הפרויקטים גדל ב-12% וב-21% בשנים 2021 ו-2022, בהתאמה. מצב זה גורם לפארקי תעשייה מסורתיים, הכוללים רק מפעלי ייצור, דיור ושירותים אחרים, לאבד את היתרון התחרותי שלהם.

בנוסף לגורמים התומכים, יחידות רבות הצביעו גם על האתגרים החדשים העומדים בפני נדל"ן הפארקים התעשייתיים של וייטנאם. ראשית, התחרות הגוברת על משיכת השקעות זרות ישירות באזור. בפרט, הודו ואינדונזיה הן שתי מדינות המחזיקות גם ביתרונות בולטים רבים בשוק זה. לדוגמה, בהודו, מדינה זו הקצתה קרן קרקע נקייה של 460 אלף דונם ו-1,500 מיליארד דולר לפיתוח תשתיות, ופטורים ממס לפרויקטים חדשים של השקעה. הודות לכך, היא משכה "חברים גדולים" רבים בעולם להשתתף בשוק זה.

הבא בתור הוא הבעיה הכללית של העולם כאשר מס מינימלי עולמי של 15% ייושם רשמית החל מ-1 בינואר 2024. חברות עם הכנסות של מעל 750 מיליון יורו שנהנות מתמריצים ממדיניות משיכת השקעות בווייטנאם חייבות לשלם שיעור מס מינימלי עולמי נוסף של 15%. זה משפיע על תמריצי המס של וייטנאם (פטורים ממס, הפחתות מס) וגם גורם לשוק המקומי לאבד יתרון.

לבסוף, קיים סיכון למחסור בחשמל בשעות השיא, במיוחד כאשר מחזור אל ניניו צפוי להיות ארוך וחזק מבעבר. הסיכון למחסור בחשמל שיפגע בייצור גרם לחלק מהמשקיעים לבטל את תוכניות ההשקעה שלהם בווייטנאם.

[מודעה_2]
מָקוֹר