נדל"ן בהו צ'י מין סיטי הוא כמו מודל פירמידה הפוך.

(CLO) העובדה שבשוק יש רק דיור יוקרה ואין עוד דיור בר השגה מובילה להתפתחות לא מאוזנת ובלתי בת קיימא של שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי, כמו מודל פירמידה הפוך.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח זה עתה מסמך לראש הממשלה ולמשרד הבינוי ובו מספר פתרונות לקידום דיור ציבורי ולפיתוח שוק נדל"ן בריא ובר קיימא.

על פי תחזית HoREA, בשנת 2025, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ובמדינה כולה עדיין יתמודד עם קשיים רבים. זו עשויה להיות שנה מכרעת במעבר לשלב חדש של פיתוח בריא ובר קיימא יותר החל משנת 2026 ואילך.

נדל"ן בהו צ'י מין סיטי הוא כמו מודל פירמידה הפוך. (צילום: DCS)

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, הצהיר בבירור: שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי בשנת 2024 ימשיך לסבול ממחסור בפרויקטים של דיור, במיוחד דיור מסחרי במחירים נוחים עם מחיר מכירה של פחות מ-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ומחסור חמור בדיור ציבורי.

לעומת זאת, קטגוריית הדיור היוקרתי מהווה בין השנים 2020 ל-2023 באופן רציף את הרוב המכריע של השוק, עם כ-70% ממספר הבתים המושקים לשוק מדי שנה. מר צ'או אמר כי נושא זה מדאיג.

"העובדה שבשוק יש רק דיור יוקרה ואין דיור בר השגה הובילה לפיתוח לא מאוזן ובלתי בר קיימא של שוק הדיור בהו צ'י מין סיטי, כמו מודל פירמידה הפוך", אמר מר צ'או.

כמו כן, לדברי יו"ר HoREA: מחירי הדיור עלו ברציפות במהלך השנים האחרונות ועדיין נמצאים במחירים גבוהים מאוד, כגון מחירי דירות יוקרה שהגיעו בשנת 2024 ל-90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ממוצע של כ-9.7 מיליארד דונג וייטנאמי/דירה, סכום העולה על היכולת הפיננסית של רוב תושבי העיר בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

בנוסף, תוצאות פיתוח הדיור הציבורי בעיר בין השנים 2021 ל-2024 צנועות מדי, ואינן מגיעות ליעד שנקבע.

מאות מהפרויקטים הנ"ל תקועים בעיקר בבעיות משפטיות או שחלקם נובעים ממשקיעים לא כשירים. אם לא ייפתרו בקרוב כדי שיוכלו להתחיל מחדש, הדבר יהווה בזבוז של משאבי קרקע, אובדן הכנסות תקציב המדינה, קשיים לעסקים וחוסר היצע דיור, מה שיקשה על ירידת מחירי הדיור בטווח הקצר.

לנוכח מציאות זו, הציע מר צ'או שמשרד הבינוי ישקול להגיש לממשלה ולוועדת הקבע של האסיפה הלאומית , כדי לשקול הגשת בקשה לרשויות המוסמכות, על מנת לאפשר לאסיפה הלאומית לפרסם "החלטה פיילוטית בנושא מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח דיור ציבורי".

יו"ר HoREA הציע גם שמשרד הבינוי ישקול להגיש לראש הממשלה ולרשויות המוסמכות בקשה לשקול השלמת חוק מס ערך מוסף וחוק מס הכנסה לחברות, הקובעים: "במקרה של בניית דיור ציבורי להשכרה, שיעור מס ערך מוסף הוא 3% ושיעור מס הכנסה לחברות הוא 6%".

"מדיניות מס אטרקטיבית יכולה לעודד עסקים להשקיע בבניית דיור ציבורי להשכרה בלבד", אמר מר צ'או.

בנוסף, HoREA הציע כי משרד הבינוי ישקול להגיש לראש הממשלה לצורך בחינת הוספת תקנה 100 לתקנה המכירה בבתים להשכרה לטווח ארוך לפי חודש או שנה כסוג של דיור ציבורי, כ"דיור אישי" שהושקע ונבנה על ידי יחידים ומשקי בית להשכרה.

מכיוון שהשוכרים הם בעיקר עובדים, פועלים ומהגרים, קיום מנגנון נוסף זה מסייע למשכירים ליהנות ממדיניות מועדפת בתחום אשראי, מס ערך מוסף ומס הכנסה אישי.

בדרך כלל, בהו צ'י מין סיטי יש כ-60,470 איש המנהלים עסקי השכרה לטווח ארוך עם סך של 560,000 חדרים, המספקים מקומות לינה להשכרה ל-1.4 מיליון איש.

עם זאת, כיום, עקב היעדר תמיכה במסגרת מדיניות הדיור החברתי, בעלי בתים להשכרה לטווח ארוך חייבים לשלם מס "חוזי" של 7% מהכנסותיהם משירותי לינה לטווח ארוך, כולל 5% מס ערך מוסף 2% מס הכנסה אישי כפי שנקבע, בדומה לבעלי מיני-מלונות שמשלמים גם הם מס "חוזי" של 7% מהכנסותיהם מ"שירותי לינה לטווח קצר", דבר שאינו סביר.

אם דיור להשכרה לטווח ארוך יוכר כסוג של דיור ציבורי, בעלי דיור להשכרה זה ייהנו ממדיניות זיכוי ומיסוי מועדפים כגון הפחתה של 50% במע"מ ובמס הכנסה אישי עבור דיור ציבורי.

"משכירי נכסים להשכרה לטווח ארוך צריכים לשלם רק מס חד פעמי של 3.5% על ההכנסות ויכולים גם לקבל הלוואות מועדפות לבנייה, שיפוץ או תיקון של פנסיונים לשירות הדיירים", אמר מר צ'או.

מקור: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-tp-hcm-nhu-mo-hinh-kim-tu-thap-bi-lon-nguoc-dau-post333833.html