חריגות, חסרונות וחוסר יציבות כתוצאה ממכירה פומבית של קרקעות בסגנון "ת'ו ת'יאם" בפרברי האנוי - חלק 2
יהיו השלכות רבות על שוק הנדל"ן והכלכלה אם לא יתברר כי מכירות פומביות אחרונות של קרקעות בפרברי האנוי מושפעות ממניפולציות וסוכני קרקעות.
מאז פתיחתן מחדש של מכירות פומביות של קרקעות בפרברים בתחילת השנה, לא קשה לראות את אי-הסדרים במכירות פומביות של קרקעות עם חשד ל"מניפולציה" מצד ספקולנטים ומתווכי קרקעות, מה שיוצר סיכון לשיבוש מאמצי הממשלה להפחית את מחירי הדיור ולהבטיח את הביטחון הסוציאלי, ובמקביל גורם לכלכלה לקיפאון עקב הפסיכולוגיה של המתנה למכירת קרקעות במחירים גבוהים.
חלק 2: מניעים אפלים וה"סיוט" החוזר ונשנה של ארץ ת'ו ת'יאם
המכנה המשותף למכירות פומביות הקרקעות האחרונות שגרמו ל"חום" בפרברי האנוי הוא השתתפותן של קבוצות רבות של ספקולנטים בודדים, אפילו לא מקומיים, שדוחפים את מחירי הקרקעות לרמות בלתי סבירות ולא סבירות בשוק, וחוזים שלא יהיו שום עסקאות אמיתיות. חברי שוק רבים שואלים את עצמם "האם יש מניעים אפלים" מאחורי הטריקים של מכירות פומביות הקרקעות האחרונות? מה תפקידה של סוכנות ניהול המדינה כאן כאשר היא מאפשרת למצבם של מתווכי קרקעות להשתלט ולמניפולציה של השוק?
כאשר ספקולנטים מלבים את קדחת מכירות פומביות הקרקעות
לדברי מומחים רבים, הפוטנציאל לעליות מחירים באזור המכירות הפומביות בטווח הקצר בהחלט אינו גדול, משום שהוא משרת רק את צורכי המגורים וההשקעה של התושבים באזור זה. עם זאת, השאלה לאחר שתי המכירות הפומביות ה"קדחתניות" האחרונות בקהילת טיין ין (הואיי דוק) ולפני כן בקהילת טאנה קאו (טהאנה אואי) היא איזה אחוז מהתושבים המקומיים זכו במכירה הפומבית.
בקבוצות פורומים מקוונות רבות, רישומי עיתון דאו טו מראים כי אנשים רבים הטוענים שהם תושבים מקומיים אמרו שהם ברי מזל מספיק לזכות במכירה הפומבית האחרונה משום שלא היה להם צורך בה, ולכן רצו להעביר אותה במחיר מעט גבוה יותר, כמה מאות מיליוני דונג יותר. עם זאת, במציאות, כאשר תועדו מקומית, רובם לא היו אנשים עם תושבות קבע באזור.
 |
| לאחר מכירת הקרקעות במכרז טיין ין (הואיי דוק), פורסם מידע על ההעברה עם הפרש מחירים של "כמה מאות מיליוני דונג". |
לדוגמה, במכירה הפומבית האחרונה במחוז טאנה קאו, לדברי מר נגוין קונג קוואנג, מנהל מרכז פיתוח קרן הקרקעות במחוז טאנה אואי, רק שני אנשים בטאנה אואי זכו במכירה הפומבית, כאשר מחיר הקרקע היה כמעט 80 מיליון וונד למטר רבוע. במחוז מה לין (האנוי) היו כמה אנשים שזכו במגרשים רבים, ובמחוז צ'ונג מיי (האנוי) היה אדם אחד שזכה במכירה הפומבית. רוב הזוכים במכירה הפומבית הגיעו מבאק נין, בק ג'יאנג, האי דואונג ופו טו.
בינתיים, אישור מאנשים רבים שהשתתפו במכירה הפומבית בקומונה של טיין ין (הואיי דוק) קבע גם כי עד 99% מהאנשים בקבוצה הזוכה הסופית לא היו תושבים של קומונה של טיין ין, אלא היו קבוצות של משקיעים מיישובים אחרים כמו בה וי, קים צ'ונג (האנוי), האי דואנג, בק נין, בק ג'יאנג... המשקיעים שהשתתפו אך לא היו "ברי מזל" מספיק כדי לזכות במכירה הפומבית היו גם הם מעט מאוד אנשים מקומיים, בעיקר משקיעים בקבוצות שהשתתפו במכירה הפומבית בו זמנית, בין 7 ל-19 חלקות אדמה.
 |
| פרופסור חבר, ד"ר דין טרונג תין, לשעבר ראש המחלקה למימון בינלאומי, האקדמיה למימון |
בנוסף למשתתפי המכירה הפומבית באולם הספורט של מחוז הואי דוק, מספר רב של מתווכי נדל"ן התאספו גם הם כדי לעקוב אחר מכירת הקרקעות החל מבוקר ה-19 באוגוסט. חלק מהמתווכים הפעילו שידורי וידאו בשידור חי בפלטפורמות המדיה החברתית כדי לדווח על האווירה סביב אזור המכירה הפומבית.
עם התפיסה ש"אם התשתית עדיין מוגבלת, היא תהיה טובה יותר בהמשך, אם האדמה החקלאית תהפוך לעירונית בהמשך, אם לא יהיו יתרונות כלכליים מיוחדים רבים, לאנשים תהיה אותה, אבל אם הם לא יקנו אדמה עכשיו, לא תהיה להם אותה במשך שנים רבות", קבוצות משקיעים אלו אינן מהססות להוציא כסף כדי לדחוף את מחיר הקרקע למכירה פומבית לרמות שחקים, אפילו מעבר לדמיונם של המקומיים.
"צל" סיוט המכירה הפומבית של קרקעות תו ת'ים
על פי סקר של Batdongsan.com.vn, מחיר הקרקעות למכירה בקומונה Thanh Cao (Thanh Oai, האנוי) נטה לעלות בשנים האחרונות, כך עולה מדו"ח שפורסם לאחרונה על ידי פלטפורמת הטכנולוגיה Batdongsan.com.vn. על פי כלי היסטוריית המחירים של יחידה זו, מחיר הקרקע הממוצע למכירה ביישוב זה עלה בכ-80% ב-4 השנים האחרונות - מרמה רגילה של 15 מיליון VND/מ"ר בשנת 2020 ל-27 מיליון VND/מ"ר בשנת 2024. בשבועיים האחרונים, טווח המחירים של מגרשים חדשים רבים למכירה באתר זה עלה לרמה חדשה של 43 מיליון VND/מ"ר, עלייה של כ-60% בהשוואה למחיר הישן.
בינתיים, גם לפי נתוני ההצעות של המתווך באתר זה, במחוז טיין ין (הואיי דוק, ת'אן קאו) חלה עלייה משמעותית בשנים האחרונות, מכ-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר לכ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר מאז הידיעה שמחוז זה מתכונן להפוך למחוז, במקביל לכביש הטבעת 4. עם זאת, שבועות ספורים לאחר מכירת הקרקעות בת'אן קאו, מחירי הקרקעות בטיין ין ובכמה מחוזות סמוכים עלו במהירות ב-30-40%, ונסחרו סביב 55-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
לחום שנגרם ממכירות פומביות של קרקעות הייתה ללא ספק השפעה עצומה על הפסיכולוגיה של משקיעים ותושבים מקומיים, שכן אנשים רבים מאמינים שמחיר מכירה פומבית כה גבוה פירושו שאין סיבה מדוע לא ניתן להתאים את מחיר הקרקע שלהם לרמה תואמת.
כשהוא מתחזה לאדם שצריך לקנות קרקע בקומונה של טאנה קאו לצורך שירותים עסקיים, הוא שוחח עם מתווכים רבים ואמר "כרגע, הביקוש לרכישת קרקעות בטהאנה קאו גבוה מאוד, כמעט ואין מגרשים. אם אתה רוצה מגרש טוב, אתה צריך לחכות או אפילו להפקיד יותר כדי שהמתווך יוכל לשכנע את הקונה הקודם לוותר עליו, ואז אולי תקבל אחד".
באופן דומה, במחבת האש "הואיי דוק", בימים האחרונים, משקיעים שרוצים לקנות אדמות באזור לונג קהוק כדי לנצל את הקרקעות שנמכרו במכירה פומבית מצאו זאת כמעט בלתי אפשרי ונאלצים לשלם הפרש עצום של כמה מאות מיליונים כדי לקנות בחזרה את חלקות האדמה הישנות שהחזיקו בעבר המשקיעים. לא רק שיש חלקות אדמה גרועות בסמטאות המיועדות בעיקר למגורים, אלא גם קשה לעשות בהן עסקים, וגם לא קל למצוא אותן כפי שדמיינו.
לדברי מר נגוין צ'י טאן, סגן נשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), הדאגה הגדולה ביותר ממכירות פומביות של קרקעות עם תוצאות זכייה גבוהות "יוצאות דופן" כמו זו היא עליית המחירים מצד קבוצות משקיעים בעלי מניעים לא ברורים.
זה יוצא דופן משום שלאחר תקופת השוק הקשה האחרונה, אפילו עם מוצרים עם תשתית טובה, תכנון ברור, הממוקמים באזורים עם פוטנציאל צמיחה, משקיעים רבים עדיין זהירים מאוד, אך מחירי הקרקעות בתאן אואי או הואי דוק בשמיים.
שלא לדבר על כך שהמשתתפים במכירה הפומבית בת'אן אואי הגיעו בעיקר מיישובים אחרים, אמר מר ת'אן, וזה מוכיח עוד יותר שזה לא הגיע מצרכים אמיתיים של דיור. אפילו משקיעים רבים מיד לאחר שזכו במכירה הפומבית מיהרו למכור בהפרש של כמה מאות מיליונים, מה שמדגים זאת עוד יותר.
ברמת הפיקדון הנמוכה הנוכחית המחושבת על פי מחיר ההתחלה (100-200 מיליון דונג וייטנאמי למגרש), משקיעים מסכימים לוותר על הפיקדון, אך התוצאה היא שרמת המחירים סביב אזור הקרקעות המוצע למכירה פומבית עלתה לשיא חדש, בעוד שהביקוש בפועל לקנייה אינו גבוה. בעוד שהמדינה גובה רק סכום כסף קטן מהפיקדון, היא תפסיד יותר כאשר עלות הפיצוי עבור אישור פרויקטים רבים באזור תעלה בוודאות.
 |
| קדחת מכירות פומביות של קרקעות בכמה שכונות פרבריות, עם אינפלציה ספקולטיבית במחירים, תשפיע לרעה ותאט את תהליך הפיתוח החברתי-כלכלי המקומי. |
בינתיים, יועץ השקעות הנדל"ן טראן מין, שחולק את אותה דעה, אמר כי הדבר המדאיג הוא שסוכנים ומשקיעים בהאנוי משתמשים במידע זה כדי להשוות ולהעלות את מחירי המכירה של פרויקטים באזורים אחרים, מה שהופך את מחירי הנדל"ן בהאנוי לחמימים עוד יותר. בינתיים, הפוטנציאל לעליות מחירים באזור המכירות הפומביות בטווח הקצר בהחלט אינו גדול משום שהוא משרת רק את צרכי הקנייה וההשקעות של תושבים באזור זה. כמו כן, אין כאן תכנון יוצא דופן להעלאת מחירים או למשיכת אנשים ממקומות אחרים להגיע לכאן.
 |
| מר Nguyen Quoc Hiep, יו"ר GP Invest |
ייתכן שמכירות פומביות "שיא" אלו הושפעו משילוב של שני גורמים.
הראשון נובע משמועות, שמטרתן "לנפח" מחירים כדי להרוויח באמצעות מכרזים. השני נובע מהשפעתם של אנשים בורים שאין להם מידע מלא, הנובעת מהעובדה שכמה יישובים פרסמו טיוטה של מחירון קרקעות חדש שהוא גבוה מאוד, ועולה מפי 5 עד פי 50. לכן, קבוצת אנשים זו צפויה להיות מודאגת מהעלייה הקרובה במחירי הקרקע והם משתתפים במכרזים כדי "להתקדם".
לכן, לאחר תוצאות המכירה הפומבית הזו, יש להמתין עד לסיום תקופת ההפקדה כדי לדעת האם המחיר אכן וירטואלי או לא. 
.
מה שקרה בת'אן אואי או הואי דוק, למרות שהיקפם שונה, גרם לרבים להיזכר במכירה הפומבית "חסרת התקדים" של קרקעות בטו ת'יאם (HCMC) בסוף 2021. עם מכירה פומבית זו, כל 4 החלקות, לאחר שהמחיר עלה יתר על המידה ממחיר ההתחלה, בה חברת בת של תאגיד זכתה במכירה הפומבית תמורת 24,500 מיליארד דונג וייטנאמי עבור חלקת אדמה בשטח של יותר מ-10,000 מ"ר, או יותר מ-2.4 מיליארד דונג וייטנאמי/מ"ר. למרבה המזל, המחיר הנ"ל לא נקבע, שכן זמן קצר לאחר מכן, המפעלים הזוכים ביקשו בו זמנית לבטל את הפיקדונות שלהם.
אבל מיד לאחר מכרז הקרקעות בטו ת'יאם, היו פעולות של ניצול מחיר הזכייה הווירטואלי כדי "לעקוב אחר הגשם" ולנפח את מחירי הקרקעות והבתים באזור הסמוך. אפילו חברות ציבוריות אחרות עם קרנות קרקע בקרבת מקום נהנו גם הן כאשר ערך האג"ח והמניות עלה בעלייה מחושבת פי כמה.
לדברי ד"ר טראן שואן לואונג, סגן מנהל המכון לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARS IEX), קדחת מכירות פומביות הקרקעות בכמה אזורים פרבריים גורמת לאינפלציה ספקולטיבית במחירים ויש לה השערות שיש לה השפעה שלילית, ומאטה את הפיתוח החברתי-כלכלי של היישוב. אם העיור יואט, גם המשיכה של השקעות זרות ומקומיות תפחת. ההשלכות ארוכות הטווח על הכלכלה המקומית הן עצומות.
"כאשר מכירות פומביות של קרקעות יגברו, ויקבעו רמת מחירים חדשה, הפיצוי של המדינה בעת החזרת קרקעות לאנשים בעתיד ייתקל במכשולים רבים, מה שיקשה על תהליך פינוי האתרים ויישום הפרויקטים. המדינה צריכה להיות בעלת מדיניות ועמדות ברורות במקרה זה", אמר ד"ר טראן שואן לואונג.
(המשך יבוא)
![[תמונה] המזכיר הכללי טו לאם ויו"ר האסיפה הלאומית טראן טהאן מאן משתתפים בציון 80 שנה ליום המסורתי של מגזר הפיקוח הווייטנאמי.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/17/1763356362984_a2-bnd-7940-3561-jpg.webp)
תגובה (0)