ביטוי של "צמא לאדמה" או סתם "קדחת וירטואלית"?

בליל ה-19 באוגוסט, מוקדם בבוקר ה-20 באוגוסט 2024, הסתיימה המכירה הפומבית של 19 חלקות אדמה בקומונה טיאן ין, במחוז הואי דוק, כאשר מחיר הקרקע "הסופי" עמד על עד 133 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, פי 30 ממחיר הקרקע ההתחלתי.

המכירה הפומבית של מגרשים הממוקמים בפרברי האנוי נמשכה 18 שעות, ועוררה סערה ברשתות החברתיות עם תמונות של מאות משקיעים עומדים בתור וממהרים להירשם ולהשתתף במכירה הפומבית.

מכירת הקרקעות התקיימה עד כמעט 4 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט 2024 (צילום: הואו ​​טאנג).

שתי חלקות הקרקע עם המחיר הנמוך ביותר שזכו בו במכירה פומבית זו היו 91.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך עדיין היה גבוה פי 12.5 ממחיר ההתחלה.

דימוי זה אינו חדש במיוחד, משום שלפני פחות מחצי חודש, "מחבת האש" של מכירה פומבית של קרקעות בתאן אואי קבעה גם היא רמת מחירים חדשה עבור קטגוריית הקרקעות הפרבריות.

מכירת הקרקעות שנערכה בסוף השבוע האחרון ברובע ת'אן אואי, האנוי, משכה אלפי משתתפים. מחיר הזכייה הגבוה ביותר היה מעל 100 מיליון וונד רבוע למ"ר, גבוה פי 8 ממחיר ההתחלה הראשוני שעמד על 8.6 מיליון וונד רבוע בלבד לעומת 12.5 מיליון וונד רבוע למ"ר.

מתווכים מעבירים קרקע מיד לאחר המכירה הפומבית (צילום: הואו ​​טאנג).

בהתאם לכך, הסכום הכולל שגבה מחוז ת'אנה אואי מהמכירה הפומבית האחרונה היה 404.6 מיליארד דונג וייטנאמי, ההפרש במחיר ההתחלתי היה 349 מיליארד דונג וייטנאמי, גבוה פי 8 בערך ממחיר ההתחלתי המקורי.

באשר להואי דוק, מחוז זה צופה לגבות יותר מ-186 מיליארד דונג וייטנאמי מהמכירה הפומבית, יותר מפי 11 ממחיר ההתחלה.

שוק קרקעות פרבריות לפני מכירה פומבית, קרקעות למכירה החל מ-20-30 מיליון דונג/מ"ר

על פי סקר שוק אמיתי של נגואי דואה טין ודוח סיכום באתרי מסחר אלקטרוניים כמו Batdongsan.com.vn, למעשה, מחיר המכירה של קרקעות במחוז טאנה קאו (מחוז טאנה אואי, האנוי) נטה לעלות בשנים האחרונות.

עם זאת, מחיר הקרקע הממוצע ביישוב זה עלה רק בכ-80% ב-4 השנים האחרונות - מרמה רגילה של 15 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בשנת 2020 ל-27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בשנת 2024, ללא תופעה של עלייה פתאומית של פי כמה עשרות כמו המחיר במכירה הפומבית הנ"ל.

מחיר הקרקע הזוכה במכירה הפומבית בהואי דוק גבוה פי 2 עד 3 מרמת המחירים הרגילה (צילום: הואו ​​טאנג).

לפיכך, בהשוואה למחיר המכירה הרגיל של 27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני של 2024, מחיר המכירה הפומבית הזוכה של 63-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עבור מגרשים במחוז טאנה קאו במכירה הפומבית שנערך ב-10 באוגוסט 2024 גבוה פי 2.3 עד 3.7.

באזורים הסמוכים למחוז ת'אן אואי, המחירים נעים גם הם בטווח של 20-30 מיליון וונד למטר רבוע.

עבור אזור טיאן ין, הואי דוק, האנוי, מחיר המכירה הפופולרי ביותר של פלח הקרקע ברבעון השני של 2024 נרשם רק על 43 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עם קצב צמיחה בשנה האחרונה של יותר מ-48%.

עם זאת, מחיר הקרקע שנרכש במכירה הפומבית במושב האחרון היה עדיין גבוה פי 2 עד 3 מרמת המחירים הרגילה.

עבור אזורים סמוכים במחוז הואי דוק, המחיר הוא רק בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני של 2024.

מחירי הקרקעות המאמירים בשמיים הם ביטוי של "צמא" בשוק.

מר נגוין קווק אן - סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, שיתף את המצב הנ"ל ואמר כי החל מהרבעון השני של 2025 ואילך, חלקות אדמה יתחילו להיכנס למגמת ההתאוששות העיקרית. הגלים הנוכחיים הם מקומיים רק באזורים מסוימים.

נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים גם כי הביקוש למגרשי קרקע ברחבי הארץ ברבעון השני של 2024 גדל ב-33% בהשוואה לרבעון הראשון של 2024.

עם זאת, המומחה העריך כי מדובר בשיפור חלקי בלבד באזורים מסוימים, במיוחד במחוזות הצפוניים. בהאנוי נרשמה עלייה של 75% בעניין במגרשי קרקע.

"בפרט, רמת העניין ועליית המחירים באזורי הפרברים של האנוי נובעת מגורמי תכנון ופעילויות מכירות פומביות", אמר מר קוק אן.

מר Nguyen Quoc Anh - סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn.

באופן ספציפי, במחצית הראשונה של 2024, קרקעות בדונג אן, ג'יה לאם, הואי דוק, טאצ' טאט וקואוק אואי רשמו עלייה של 48% - 104% בחיפושים אחר קרקעות, מה שהוביל לעלייה של 4% - 24% במחירי הקרקעות ברובעים פרבריים אלה בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

מר נגוין קווק אן אמר שישנם 3 גורמים עיקריים המשפיעים במידה רבה על שוק הקרקעות, כולל הכלכלה האזורית, או אף יותר מבחינה מאקרו-כלכלית, הכלכלה הלאומית; תכנון תשתיות ואוכלוסייה, וקישוריות עם יישובים אחרים.

"בנוסף לשווקים המסורתיים, בשווקים חדשים רבים שבהם מפורסם מידע על תכנון תשתיות, המחירים עולים בדרך כלל ב-10-30%, ובמקומות מסוימים מחירי הקרקע עולים פי 2-3 בזמן קצר."

"כיום, מידע תכנוני מתפרסם בצורה מסיבית למדי ובקנה מידה גדול, כל המדינה היא כמו פרויקט גדול שמבוצע בתכנון סינכרוני. מידע חיובי זה נותן כנפיים לנזילות ולמחיר של תחום הקרקעות", ניתח המומחה.

עם זאת, מר קווק אן הדגיש גם בניתוח הסיכונים כי, בהתבסס על מידע על תשתיות, ישנם מקומות שבהם מחירי הקרקעות עולים בהתאם לביקוש ולפוטנציאל, אך ישנם גם מקומות שבהם המחירים עולים עקב שמועות ויכולים להשפיע לרעה על השוק.

מר נגוין ואן דין אמר שמחירי הקרקע הגבוהים מראים את הצמא של שוק הנדל"ן.

מנקודת מבט אחרת, ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) אמר כי מכירות פומביות של קרקעות זוכות לתשומת לבם של משתתפים רבים והעלייה הפתאומית במחירים מראה בבירור את "צמאון" האנשים לקרקע.

בשנים האחרונות, מספר הפרויקטים, מגרשים ומוצרי נדל"ן עם מסמכים משפטיים "נקיים" הוא נדיר ביותר, מגיעים לשוק בכמויות קטנות מאוד וניתן לומר שכמעט ולא קיימים.

לכן, השקת פרויקט שמנוהל כחוק על ידי המדינה תמשוך תשומת לב רבה מצד משקיעים, שמוכנים לשלם סכומי עתק כדי "להחזיק" את הקרקע.

סיכונים נסתרים מ"חיבוק" אדמה

למרות שהוא מאמין שמחירי הקרקע הגבוהים נובעים בחלקם מ"צמא" השוק, מר דין מזכיר גם למשקיעים להיזהר משום שלמרות שזה הפך למוקד חם, עסקאות קרקע עדיין אינן באמת פלח עם נזילות חזקה. ישנם אזורים חמים באמת, אך ישנם גם אזורים שבהם מופיעה אינפלציית מחירים במטרה לתמרן את השוק.

"ייתכן בהחלט שמשקיעים משתפים פעולה כדי להשתתף במכרזים, ובכך דוחפים את מחירי הקרקעות באזורים סמוכים קרוב יותר לרמת המחירים החדשה כדי להרוויח. שלא לדבר על כך שהאנוי היא אזור עירוני מרכזי עם מאפיינים של קרקע צפופה ואוכלוסייה צפופה, היצע הנדל"ן תמיד אינו מספיק כדי לענות על הביקוש, כך שייתכן בהחלט שמשקיעים ינצלו את הפסיכולוגיה הזו כדי להרוויח."

"בין אם מחיר הקרקע באמת כל כך גבוה ובין אם לאו, עלינו לדאוג האם המשקיעים הזוכים אכן ישלמו בעתיד. הסיפור של המכירה הפומבית ללא פיקדון בטו ת'יאם עדיין קיים כדי לתת לנו תמונה מציאותית יותר של מצב קדחת הקרקעות", אמר מר דין.

מומחים מעלים חששות לגבי סיכונים פוטנציאליים מ"חיבוק" אדמה (צילום: הואו ​​טאנג).

מר נגוין קווק אן ציין כי מחירי המכירה הפומבית של הקרקעות, שיסתיימו במחירים כה גבוהים, יהפכו את עלות פינוי האתרים עבור פרויקטים חדשים ליקרה יותר, ומודאג גם מכך שעם מחיר המכירה הפומבית הזוכה שיהיה גבוה פי 2 עד 3 מהמחיר הממוצע, בעלי קרקעות באזור שמסביב יפתחו גישה של העלאת מחיר המכירה של אדמתם.

מחירי הקרקע הגבוהים והפתאומיים יכולים גם ליצור מגמה של ספקולציות בקרקעות, שכן אנשים רבים ממהרים לקנות קרקעות בתקווה להרוויח מהעלייה המתמשכת במחירי הקרקעות.

עם זאת, דבר זה יכול לגרום לכסף לקפוא על קרקע, במקום להיות מופץ בפעילויות כלכליות אחרות.

לדברי המומחה, לאחר תקופה קשה בשוק, הפסיכולוגיה הכללית של קוני ומשקיעי נדל"ן תהיה זהירה יותר מבעבר.

לכן, הוא ממליץ לקונים ולמשקיעים לחקור את השוק בקפידה וללמוד על תנודות מחירים באמצעות מקורות מידע אובייקטיביים לפני שיחליטו להוציא כסף על כל מוצר.

מכירת קרקעות ב-Thanh Oai שקופה לחלוטין ועוקבת אחר ההליך הנכון.

בתגובה למידע סותר לפיו יישום הפרויקט, קביעת מחיר ההתחלה וארגון המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקהילת ת'אן קאו, במחוז ת'אן אואי ב-10 באוגוסט לא היו שקופים, הוועדה העממית של מחוז ת'אן אואי שלחה זה עתה דו"ח לוועדה העממית של האנוי בנושא הנ"ל.

בדו"ח נאמר כי המכירה הפומבית אורגנה בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2024; חוק המכירות הפומביות משנת 2016; והחלטות ועדת העם של האנוי בנוגע לפרסום תקנות על מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקעות בהאנוי.

הסקירה הראתה כי סך של 1,550 לקוחות הגישו מסמכי רישום להשתתפות במכירה הפומבית, המקבילים ל-4,201 מסמכים. מתוכם, 1,439 לקוחות היו זכאים להשתתף במכירה הפומבית, המקבילים ל-3,923 מסמכים.

באמצעות בדיקה וסקירה של מסמכים ומסמכי הנחיה עדכניים, מצאה ועדת העם של מחוז ת'אן אואי כי שלבי תהליך היישום בוצעו ותואמו את ההוראות, תוך הבטחת אובייקטיביות, שקיפות ועמידה בתקנות החוק, ללא אגירת קרקעות, עליות מחירים וניצול לרעה באמצעות המכירה הפומבית האחרונה בקהילת ת'אן קאו.

הוועדה העממית של מחוז טאנה אואי אישרה כי ארגון ויישום הקמת הפרויקט, רכישת הקרקע, פינוי האתר, בניית התשתיות, קביעת מחיר התחלתי ובחירת ארגון המכירה הפומבית; פרסום מסמכים וארגון מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע היו בהתאם להוראות החוק; המכירה הפומבית אורגנה בכנות, בפומבי, בשקיפות, בהגינות ובאובייקטיביות.

לקוחות מגישים הצעות בהתאם לביקוש ולתנאי השוק. המכירה הפומבית מתקיימת בהתאם לנהלים, תחת פיקוח רשויות אכיפת החוק והציבור.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm