האם מדובר ב"קדחת קרקעות" אמיתית או סתם ב"בועה ספקולטיבית"?

בליל ה-19 באוגוסט ובשעות הבוקר המוקדמות של ה-20 באוגוסט 2024, הסתיימה המכירה הפומבית של 19 חלקות אדמה בקומונה של טיין ין, במחוז הואי דוק, כאשר מחיר הקרקע הסופי הגיע ל-133 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פי 30 ממחיר הקרקע ההתחלתי.

המכירה הפומבית של מגרשים הממוקמים בפאתי האנוי נמשכה עד 18 שעות, וגרמה לסנסציה ברשתות החברתיות עם תמונות של מאות משקיעים עומדים בתור וממהרים להירשם ולהשתתף במכירה הפומבית.

מכירת הקרקעות נמשכה עד כמעט 4:00 לפנות בוקר ב-20 באוגוסט 2024 (צילום: הואו ​​טאנג).

שתי חלקות הקרקע שהשיגו את המחירים הנמוכים ביותר במכירה פומבית זו היו 91.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אך למרות זאת, מחיר זה עדיין היה גבוה פי 12.5 ממחיר ההתחלה.

מצב זה אינו חדש לחלוטין, משום שלפני פחות מחצי חודש, "החממה" של מכירות פומביות קרקעות בתאן אואי קבעה גם היא רף מחיר חדש לקרקעות בפרברים.

מכרז הקרקעות שנערך בסוף השבוע האחרון במחוז ת'אן אואי, האנוי, משך אליו אלפי משתתפים. ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, גבוה פי שמונה ממחיר ההתחלה הראשוני שעמד על 8.6 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד, לעומת 12.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מתווכי נדל"ן מוכרים מחדש קרקע מיד לאחר המכירה הפומבית (צילום: הו טאנג).

בהתאם לכך, הסכום הכולל שגבה מחוז ת'אנה אואי במכירה הפומבית האחרונה היה 404.6 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרש של 349 מיליארד דונג וייטנאמי ממחיר ההתחלה, גבוה פי שמונה בערך ממחיר ההתחלה הראשוני.

במחוז הואי דוק, ההכנסות צפויות לעלות על 186 מיליארד דונג וייטנאמי מהמכירה הפומבית, יותר מפי 11 ממחיר ההתחלה.

שוק הקרקעות באזורים פרבריים לפני מכרז הקרקעות ראה מחירים שנעו בין 20-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

על פי סקר שוק שערך נגואי דואה טין ודוח מסכם ממספר פלטפורמות נדל"ן מקוונות כמו Batdongsan.com.vn, מחיר המבוקש עבור מגרשים במחוז טאנה קאו (מחוז טאנה אואי, האנוי) נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות.

עם זאת, מחיר הקרקע הממוצע באזור זה עלה רק בכ-80% בארבע השנים האחרונות - ממחיר רגיל של 15 מיליון דונג וייט למ"ר בשנת 2020 ל-27 מיליון דונג וייט למ"ר בשנת 2024 - ולא חלה זינוק פתאומי של פי כמה עשרות כמו המחיר במכירה הפומבית הנזכרת לעיל.

מחירי הקרקעות במכירות פומביות בהואי דוק היו גבוהים פי 2 עד 3 ממחיר השוק הרגיל (צילום: הואו ​​טאנג).

לפיכך, בהשוואה למחיר המבוקש הרגיל של 27 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני של 2024, מחירי ההצעות הזוכות, שעמדו על 63-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עבור מגרשים בקומונה של טאנה קאו במכירה הפומבית ב-10 באוגוסט 2024, היו גבוהים פי 2.3 עד 3.7.

באזורים הסמוכים למחוז ת'אן אואי, המחירים גם הם נעים בטווח של 20-30 מיליון וונד למטר רבוע.

באזור טיין ין ברובע הואי דוק, האנוי, מחיר הקרקע המבוקש הנפוץ ביותר ברבעון השני של 2024 היה רק ​​43 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עם קצב צמיחה של מעל 48% בשנה האחרונה.

עם זאת, מחירי הקרקעות במכירה הפומבית האחרונה היו עדיין גבוהים פי שניים עד שלושה ממחירי השוק השוררים.

עבור אזורים שכנים במחוז הואי דוק, המחירים נעו גם הם בין 22 ל-62 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברבעון השני של 2024.

עליית מחירי הקרקעות היא סימן לביקוש בשוק.

בתגובה למצב, אמר מר נגוין קווק אן - סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn - כי החל מהרבעון השני של 2025 ואילך, מחירי הקרקעות יתחילו להיכנס למגמת התאוששות עיקרית. עליות המחירים הנוכחיות מתרחשות רק באזורים מסוימים.

נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מצביעים גם על כך שהביקוש הארצי למגרשי קרקע גדל ב-33% ברבעון השני של 2024 בהשוואה לרבעון הראשון של 2024.

עם זאת, המומחה העריך זאת כשיפור מקומי בלבד באזורים מסוימים, במיוחד במחוזות הצפוניים. בהאנוי נרשמה עלייה של 75% בעניין במגרשי קרקע.

"בפרט, העניין המוגבר והמחירים העולים באזורים הסובבים את האנוי נובעים מגורמי תכנון ופעילויות מכירות פומביות", הצהיר מר קוק אן.

מר Nguyen Quoc Anh - סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn.

באופן ספציפי, במחצית הראשונה של 2024, מגרשים במחוזות דונג אנה, ג'יה לאם, הואי דוק, ת'אץ' טאט וקואוק אואי רשמו עלייה של 48% - 104% בנפח החיפושים, מה שהוביל לעלייה של 4% - 24% במחירי הביקוש למגרשים במחוזות פרברים אלה בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

לדברי מר נגוין קווק אן, ישנם שלושה גורמים עיקריים המשפיעים באופן משמעותי על שוק הקרקעות: הכלכלה האזורית, ואפילו הכלכלה הלאומית ברמה המאקרו; תכנון תשתיות; וצמיחת אוכלוסייה יחד עם קישוריות ליישובים אחרים.

"מלבד שווקים מסורתיים, בשווקים חדשים רבים שבהם פורסם מידע על תכנון תשתיות, המחירים עולים בדרך כלל ב-10-30%, ובמקומות מסוימים מחירי הקרקעות הוכפלו או שולשו בפרק זמן קצר."

"כיום, מידע תכנוני מתפרסם באופן נרחב למדי בקנה מידה גדול, ברחבי הארץ, כמו פרויקט אחד בקנה מידה גדול שמבוצע עם תכנון מסונכרן. מידע חיובי זה מגביר את הנזילות והמחירים בקטגוריית מגרשים", ניתח המומחה.

עם זאת, בניתוח הסיכונים, הדגיש מר קווק אן גם כי בעוד שמחירי הקרקעות עולים על סמך מידע על תשתיות, באזורים מסוימים יש עליות מחירים המונעות על ידי ביקוש ופוטנציאל, בעוד שאחרים חווים מחירים מנופחים המונעים על ידי שמועות, דבר שעלול להשפיע לרעה על השוק.

מר נגוין ואן דין מאמין שמחירי הקרקע הגבוהים משקפים את הצמא של שוק הנדל"ן.

מנקודת מבט אחרת, ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - מאמין שמכירות פומביות הקרקעות שמושכות עניין רב והעלייה הפתאומית במחירים משקפים בבירור את "צמאון" העם לקרקע.

בשנים האחרונות, מספר הפרויקטים, מגרשים ומוצרי נדל"ן עם תיעוד משפטי נקי היה נדיר ביותר, ונכנסו לשוק בכמויות קטנות מאוד, וניתן לטעון שכמעט ולא קיימים כלל.

לכן, השקת פרויקט תואם את החוק, המנוהל על ידי המדינה, תמשוך עניין משמעותי מצד משקיעים, המוכנים לשלם סכומי עתק כדי לרכוש את הקרקע.

סיכונים נסתרים מ"אגירת" קרקעות.

למרות שהודה כי העלייה במחירי הקרקעות נובעת בחלקה מביקוש בשוק, מר דין גם הזכיר למשקיעים לנקוט משנה זהירות, שכן למרות היותן מוקד שוק פופולרי, עסקאות קרקע עדיין אינן תחום בעל נזילות חזקה. בעוד שחלק מהאזורים חווים פריחה, ישנם גם אזורים בהם מתרחשת מניפולציה של מחירים במטרה לתמרן את השוק.

"ייתכן בהחלט שמשקיעים שיתפו פעולה במכירה הפומבית, ובכך העלו את מחירי הקרקעות באזור שמסביב לרמת המחירים החדשה כדי להרוויח. שלא לדבר על כך שהאנוי היא אזור עירוני מרכזי עם צפיפות אוכלוסין גבוהה וקרקעות מוגבלות, שבהן היצע הנדל"ן תמיד נמוך מהביקוש, כך שייתכן בהחלט שמשקיעים ינצלו את המצב הזה כדי להרוויח."

"השאלה האם מחירי הקרקעות באמת הגיעו לרמות כה גבוהות תלויה בשאלה האם המשקיעים שזכו במכרזים אכן ישלמו בעתיד. סיפור ההצעות שננטשו במכרז ת'ו ת'יים עדיין קיים, מה שנותן לנו תמונה מציאותית יותר של זינוק מחירי הקרקעות", הצהיר מר דין.

מומחים מעלים חששות לגבי הסיכונים הפוטנציאליים של אגירת קרקעות (צילום: הואו ​​טאנג).

מר נגוין קווק אן ציין כי מחירי המכרזים הגבוהים של הקרקע יהפכו את עלויות פינוי הקרקע עבור פרויקטים חדשים ליקרים עוד יותר, והביע גם דאגה מכך שעם הצעות זכייה הגבוהות פי 2 עד 3 ממחיר השוק הממוצע, אנשים המחזיקים בקרקעות באזור שמסביב עשויים להיות נוטים להעלות את מחיר המכירה של אדמתם בהתאם.

העלייה הפתאומית במחירי הקרקעות יכולה גם ליצור מגמה של ספקולציות בקרקעות, שכן אנשים רבים ממהרים לקנות קרקעות בתקווה להרוויח מעליית המחירים המתמשכת.

עם זאת, הדבר עלול להוביל למצב שבו כסף קשור בקרקע, במקום להיות מופץ בפעילויות כלכליות אחרות.

לדברי המומחה, לאחר תקופה של קשיי שוק, הסנטימנט הכללי בקרב קוני ומשקיעי נדל"ן יהיה זהיר יותר מבעבר.

לכן הוא ממליץ לקונים ולמשקיעים לחקור לעומק את השוק ולהבין את תנודות המחירים באמצעות מקורות מידע אובייקטיביים לפני שיחליטו להשקיע בכל מוצר.

מכירת הקרקעות בת'אן אואי הייתה שקופה לחלוטין ופעלה לפי ההליכים הנכונים.

בעקבות דיווחים סותרים הטוענים כי יישום הפרויקט, קביעת המחיר ההתחלתי וארגון מכרז זכויות השימוש בקרקע עבור 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר ת'אן ת'אן, בקהילת ת'אן קאו, במחוז ת'אן אואי, שהתקיים ב-10 באוגוסט, היו חסרי שקיפות, הוועדה העממית של מחוז ת'אן אואי הגישה דו"ח לוועדה העממית של העיר האנוי בנושא.

הדו"ח קובע כי המכירה הפומבית נערכה בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024; חוק המכירות הפומביות משנת 2016; והחלטות ועדת העם של האנוי בנוגע להוצאת תקנות למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע בהאנוי.

הסקירה העלתה כי סך של 1,550 לקוחות הגישו בקשות להשתתפות במכרז, המקבילות ל-4,201 בקשות. מתוכם, 1,439 לקוחות, המקבילים ל-3,923 בקשות, נחשבו זכאים להשתתף.

לאחר סקירת הרשומות וההנחיות הנוכחיות, קבעה הוועדה העממית של מחוז טאנה אואי כי כל שלבי תהליך היישום בוצעו בהתאם להנחיות, תוך הבטחת אובייקטיביות, שקיפות ועמידה בחוק. לא נמצאו ראיות לאגירת קרקעות, מניפולציות מחירים או רווחים באמצעות המכירה הפומבית האחרונה בקהילת טאנה קאו.

הוועדה העממית של מחוז טאנה אואי מאשרת כי ארגון ויישום הפרויקט, רכישת הקרקע, פינוי האתר, בניית התשתיות, קביעת מחיר הפתיחה ובחירת מארגן המכירה הפומבית; פרסום מסמכים וארגון המכירה הפומבית של זכויות השימוש בקרקע נעשים בהתאם לחוק; המכירה הפומבית מתנהלת בכנות, בגלוי, בשקיפות, בהגינות ובאובייקטיביות.

לקוחות מגישים הצעות בהתאם לצרכיהם ולתנאי השוק; המכירה הפומבית נערכת על פי נהלים תקינים, תחת פיקוח רשויות אכיפת החוק והציבור.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm