עיכוב בהנפקת מסמכים המנחים את יישום החוק גרם ל"השעיית" של פרויקטים רבים של דיור ציבורי.

חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024 נכנסו לתוקף רשמית ב-1 באוגוסט 2024, עם תקנות חדשות רבות המשפיעות ישירות על פעילותם של נושאים רבים, החל מאנשים פרטיים ועד עסקים וארגונים כלכליים .

תחת הנחייתו הצמודה של ראש הממשלה , מסמכים המפרטים חוקים אלה גובשו בדחיפות ופורסמו על ידי הממשלה, ראש הממשלה, משרדי הממשלה והסניפים המקומיים במקביל לחוקים.

ברוח זו, גם מחוזות וערים הכינו באופן יזום את התנאים הדרושים לארגון ותיאום יישום החוק. יישובים רבים גם ארגנו ותכננו במהירות כנסים להפצה והכשרת קאדרים, עובדי מדינה ועובדי ציבור בנוגע לתקנות חדשות של החוק בנושאי קרקעות, דיור ונדל"ן.

עיכובים בהנפקת מסמכים המנחים את יישום החוק גרמו ל"השעיית" פרויקטים רבים של דיור ציבורי. (צילום: ST)

עם זאת, VARS סבורה כי לאחר יותר מחודש של יישום החוק, אכיפת החוק עדיין מתמודדת עם קשיים רבים. רוב המסמכים המנחים הנמצאים תחת סמכות הרשויות המקומיות לא פורסמו, דבר המשפיע רבות על יישום החוקים כאשר תכנים חשובים רבים בוזרו לרשויות המקומיות.

פקידים רבים המתמחים אינם מבינים את החוק ולא השתתפו בתוכניות הפצה והכשרה בנוגע לתקנות החדשות. ישנן יישובים המשתמשים בטבלאות מחירי קרקעות שעלו באופן דרמטי, בהפרש עצום בהשוואה לטבלת מחירי הקרקעות הנוכחית, מה שגרם לתגובות מצד אנשים ועסקים.

למעשה, חלק מהרשויות המקומיות לא הוציאו החלטות בזמן להתאמת מחירי הקרקעות, מה שגרם לאלפי רשומות של הסבת שימוש בקרקע, העברה ואישורים "להשעות" ולא לעיבודן לצורכי מס משום שהן ממתינות למחירון חדש. נכון לעכשיו, לרשות המסים אין תקנות המנחות את היישום.

"היעדר מסמכי הנחיה הוא גם הגורם העיקרי לקשיים ביישום דיור ציבורי ביישובים רבים", אמרו ב-VARS.

כמו כן, על פי VARS, לאחר יותר מחודש של יישום חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק המקרקעין 2024, יישובים רבים עדיין מתמודדים עם קשיים באישור מצב הדיור ותנאי ההכנסה שלהם. לסוכנויות האוכפות ישירות את החוק על הציבור אין בסיס להנחיות יישום.

במקביל, על פי התקנות הנוכחיות, הבנק למדיניות חברתית יקבל בקשות להלוואה לרכישה או השכרה של דיור ציבורי כאשר קיים חוזה מכירה. עם זאת, קיים מצב שבו חוזה המכירה של הדיור הציבורי הושלם אך כאשר הבנק למדיניות חברתית לווה, התשובה היא "עדיין אין הון, מכיוון שהוא לא הוקצה מהמקור". כאשר הבנק יקבל את ההון שהוקצה, הוא יעבד את הבקשות הללו.

גם הנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע עבור קרקע ללא מסמכים - שינוי חיובי בחוק הקרקעות משנת 2024 - נתקלת בקשיים.

בהתאם לכך, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע ללא מסמכים על זכויות שימוש בקרקע, מבלי להפר את חוקי הקרקע ולא ליפול למקרה של הקצאת קרקע ללא הרשאה מתאימה, יקבלו רישום "ספרים אדומים". מחלקת קבלת התיקים העבירה את התיק ממשרד רישום המקרקעין למחלקת משאבי טבע וסביבה ברמת המחוז. בעוד שלמחלקת משאבי טבע וסביבה טרם היו מסמכי הנחיה מסוכנויות מרכזיות ומחוזיות, ועדיין לא עדכנה את מסד הנתונים, תיקים רבים להענקת אישורי זכויות שימוש בקרקע בפעם הראשונה הושעו.

יישובים טרם פרסמו קריטריונים להגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים לביצוע פרויקטים המשתמשים בקרקע המתאימה למצב בפועל של היישוב כבסיס לפיתוח אזורים עירוניים ומגורים.

לנוכח המצב הנ"ל, VARS מאמינה כי יש צורך בדחיפות לארגן כנסים על יישובים כדי להפיץ ולהדריך בנושאים של תקנות חדשות בתחום דיני מקרקעין, דיני דיור ודיני עסקי נדל"ן, כך שסוכנויות ייעודיות ופקידים ייעודיים יוכלו להבין אותן בצורה נכונה ומלאה. במקביל, יש להקשיב לקשיים ולבעיות של נושאים המושפעים ישירות מתקנות אלה.

בכך, ייעוץ לרשויות המקומיות ולסוכנויות העליונות להכין מסמכי הנחיה במסגרת סמכותן, תוך פתרון מהיר של קשיים עבור אנשים. יש צורך לפרסם בפומבי את ההליכים המנהליים בפורטל המידע לשירות הציבור של הממשלה , בפורטל המידע האלקטרוני המקומי, ולפרסם אותם בפומבי במקום בו מתקבלים ההליכים המנהליים בהתאם להוראות החוק, כך שאנשים ועסקים ידעו כיצד ליישם ולנטר את היישום.

מקור: https://www.congluan.vn/cham-ban-hanh-cac-van-ban-huong-dan-thi-hanh-luat-khien-nhieu-du-an-nha-o-xa-hoi-bi-treo-post312568.html