האסטרטגיה של סין, בשווי טריליון דולר, להתמודדות עם משבר הדיור

[מודעה_1]

מר טאפ מתאר שאיפה גדולה להוציא 1.4 טריליון דולר כדי לחזק את תפקידה של המדינה בשיקום שוק הנדל"ן ובהתגברות על משבר הדיור.

שוק הנדל"ן העצום של סין נמצא בסערה, עם ירידת מחירים, קורסות יזמים ואנשים תוהים האם מדובר עדיין בהשקעה כדאית. המשבר מעכב את הצמיחה של סין ומעורר עצבנות בקרב משקיעים ברחבי העולם .

בתגובה, נשיא סין שי ג'ינפינג מקדם אסטרטגיה חדשה להגדלת תפקידה של המדינה במדיניות הדיור בשוק הנשלט על ידי המגזר הפרטי. יועצי מדיניות המעורבים בדיונים ממשלתיים אחרונים אומרים שהאסטרטגיה מבוססת על שתי תוכניות עיקריות.

גבר חולף על פני בנייני דירות לא גמורים שפותחו על ידי חברת China Evergrande בפאתי שיג'יאג'ואנג, מחוז הביי, סין, פברואר 2024. צילום: רויטרס — גבר חולף על פני בנייני דירות לא גמורים שפותחו על ידי חברת China Evergrande בפאתי שיג'יאג'ואנג, מחוז הביי, סין, פברואר 2024. צילום: *רויטרס*

האחת היא שהממשלה תרכוש פרויקטים פרטיים של נדל"ן בעייתי ותמיר אותם לנכסים להשכרה או למכירה חוזרת. השנייה קוראת לממשלה לבנות יותר דיור ציבורי למשפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית.

המטרה היא להגדיל את שיעור הדיור שנבנה על ידי המדינה להשכרה או למכירה במחירים נמוכים, בתנאים מחמירים, ללפחות 30% מהיצע הדיור של סין, מ-5% כיום.

העלויות של תוכניות אלה יהיו עצומות, אולי עד 280 מיליארד דולר בשנה בחמש השנים הקרובות, בסכום כולל של כ-1.4 טריליון דולר. משקיפים אומרים כי הן משתלבות במאמצי הנשיא שי ג'ינפינג להרחיב את שליטת המדינה על הכלכלה ולרסן את המגזר הפרטי.

בסוף שנות ה-90, כאשר סין החלה לליברליזציה של שווקיה, מנהיגיה דמיינו בתחילה מערכת דו-שכבתית שבה אנשים מסוימים יקנו נדל"ן שפותח באופן פרטי בעוד שאחרים יתגוררו בדיור ציבורי המסובסד על ידי המדינה.

אבל במהלך העשורים, יזמים פרטיים כמו צ'יינה אוורגרנדה התרחבו במהירות ושולטים יותר ויותר בשוק הסיני. כיום, יותר מ-90% ממשקי הבית הסיניים מחזיקים בבעלותם על בתיהם, לעומת כ-66% בארה"ב.

המעבר לבעלות פרטית על בתים יצר עושר עצום בסין. אך הפריחה בשוק הנדל"ן יצרה גם בועת חובות, מה שדחף את המחירים כלפי מעלה ומנע ממשפחות צעירות רבות את בית חלומותיהן.

כאשר השוק צנח בשנה שעברה בעקבות קמפיין ממשלתי שנמשך שנים לרסן השקעות עודפות בנדל"ן, כלכלנים בסין ומחוצה לה קראו לבייג'ינג לנקוט צעדים החלטיים יותר לארגון מחדש של המגזר.

יש מיליוני דירות ריקות ברחבי סין ומבנים רבים שלא גמורים זקוקים לתמיכה כספית כדי להשלים אותם.

בכנס שנערך בדצמבר בשנה שעברה, הבהיר מר שי כי העדיפות לשנת 2024 היא להאיץ את פיתוחו של "מודל חדש" עבור מגזר הנדל"ן, המתמקד במידה רבה בדיור בר השגה המסופק על ידי המדינה, על פי מקור יודע דבר.

יועצי מדיניות אומרים כי הנשיא שי מאמין כי נדל"ן, שהניע את הצמיחה של סין במשך שנים ובשלב מסוים היווה כרבע מהתוצר המקומי הגולמי (תמ"ג), לא ימלא עוד תפקיד כה גדול בכלכלה.

לדעתו, יותר מדי אשראי שימש לספקולציות בנדל"ן, מה שמוסיף סיכונים למערכת הפיננסית, מרחיב את הפער בין עשירים לעניים ומסיט משאבים ממגזרי "הכלכלה הריאלית" כמו ייצור וטכנולוגיה עילית, שמנהיגים סינים רואים כחשובים אסטרטגית בתחרות שלהם עם ארצות הברית.

במובנים מסוימים, תוכניתו של מר שי תחזיר את שוק הדיור הסיני לשורשיו. לפני עשרות שנים, תחת מאו דזה-דונג, שלטה המדינה הסינית בשוק הנדל"ן, כאשר רוב האנשים התגוררו בבתים שסופקו על ידי יחידות העבודה שלהם.

בדיונים פנימיים על מדיניות, טען סגן ראש ממשלת סין, ההה ליפנג, אחד מעוזריו הנאמנים ביותר של מר שי, כי מעורבות גדולה יותר של המדינה תסייע לממשלה לספוג עודפי דיור, תקבע רצפה מתחת למחירי הבתים ותסייע להגן על הבנקים מפני מחיקות חוב של מאות מיליארדי דולרים אם השוק ימשיך להידרדר.

אטרקציה נוספת, אומרים יועצים, היא שהמרת נכסים פרטיים רבים יותר לדיור מסובסד על ידי המדינה להשכרה או למכירה עשויה לסייע בקידום מטרתו של מר שי ל"שגשוג משותף".

נשיא סין שי ג'ינפינג בודק קומפלקס דיור להשכרה המסובסד על ידי הממשלה בשנגחאי בנובמבר 2023. צילום: שינחואה — נשיא סין שי ג'ינפינג בודק קומפלקס דיור להשכרה המסובסד על ידי הממשלה בשנגחאי בנובמבר 2023. צילום: *שינחואה*

האסטרטגיה החדשה צברה תאוצה רבה יותר בעקבות הנחיה ממשלתית המכונה מסמך 14, שפורסמה באוקטובר האחרון. היא קוראת להוספת כ-6 מיליון יחידות דיור ברות השגה ב-35 ערים עם יותר מ-3 מיליון תושבים בחמש השנים הקרובות.

המסמך אינו נכנס לפרטים רבים לגבי אופן יישום התוכנית, אך מדגיש כי הממשלה תטיל מגבלות על מי יכול לקנות נכסים בבעלות המדינה ותאסור על מסחר בהם בשוק החופשי.

הבנק העממי של סין (PBOC) הקצה כ-70 מיליארד דולר לחלוקה לשלושה בנקים עיקריים של מדיניות, הבנק לפיתוח סין, הבנק לייצוא-יבוא של סין והבנק לפיתוח חקלאי של סין, כדי לסייע ביישום האסטרטגיה.

בנק הפיתוח של סין גילה בדצמבר 2023 כי סיפק קו אשראי בשווי כמעט 28.4 מיליון דולר לעיר פוג'ואו לבניית פרויקט דיור בר השגה. לאחר השלמתו, הצפוי בשנת 2026, יימכרו בפרויקט כ-701 בתים במחירים מוזלים למשפחות בעלות הכנסה נמוכה.

הבנק גם העניק הלוואה של יותר מ-1.4 מיליון דולר לממשלת חונאן לפיתוח דיור ציבורי ברובע פנימי של העיר.

בתחילת ינואר, פרסמו רשות הפיקוח הפיננסי הלאומית (PBOC) והרשות הלאומית לפיקוח פיננסי הנחיות חדשות המבטיחות תמיכה כספית בנכסי השכרה המסובסים על ידי הממשלה. ההנחיות קבעו כי המימון הממשלתי יסייע "להחיות את היצע הדיור הקיים".

סגן ראש הממשלה, ההה ליפנג, הציג חלק מתוכניות הממשלה לנציגי עסקים אמריקאים כאשר ביקר בסן פרנסיסקו בנובמבר האחרון עם הנשיא שי.

במהלך פגישה בשולי פסגת הנשיא שי עם נשיא ארה"ב ג'ו ביידן, סגן ראש ממשלת סין התמקד בעיקר בתוכנית הדיור המסובסדת על ידי הממשלה, והסביר למנהלים אמריקאים כי היא תעזור לאנשים בערים גדולות להרשות לעצמם לקנות בתים, על פי מקורות המעורים בנושא.

הדיון מצביע על כך שמנהיגים סינים מודאגים מהאופן שבו משקיעים זרים רואים את תגובת הממשלה לבעיית הדיור, והם נטשו את שוק המניות והאג"ח הסיניות בחודשים האחרונים.

עם זאת, מר הא לא הזכיר את הצעדים שבנקאים ומשקיעים זרים רבים דחקו בממשלת סין לנקוט, כגון ארגון מחדש של יזמי נדל"ן פרטיים בעייתיים או השלמת מיליוני בתים שסינים שילמו עבורם אך לא סופקו משום שהיזמים נמצאים בקשיים כלכליים.

קרן המטבע הבינלאומית (IMF) אמרה כי המשימה הדחופה ביותר של בייג'ינג היא לגבש תוכנית מקיפה שתסייע ליזמים מתקשים לארגן מחדש את חובותיהם ולאלץ בנקים ובעלי עניין אחרים לקבל הפסדים. אמנם צעד כזה כואב, אך יסייע להשיב את אמון הציבור בשוק.

אבל יועצי מדיניות המעורבים בדיונים אומרים שבייג'ינג נותרה מהססת לספק תמיכה ישירה בנזילות ליזמים מחשש לניפוח מחדש של בועת הדיור שמר שי מנסה לרוקן.

רכישת נכסים והמרתם לדירות להשכרה על ידי ממשלת סין מעלה סוגיות מורכבות, כולל האם הממשלה צריכה לשלם לפי שווי השוק, אומרים משקיפים. כמו כן, לא ברור מה קורה אם הבעלים לא רוצים למכור.

כלכלנים מציינים כי בניית דיור ציבורי חדש תהיה קלה יותר ותסייע לחזק את תעשיית הבנייה. אך פירוש הדבר גם הגדלת היצע הדיור בתקופה שבה אוכלוסיית סין מצטמצמת. קרן המטבע הבינלאומית צופה כי הביקוש הבסיסי של סין לדיור חדש יירד בכמעט 50% בעשור הקרוב.

מייקל פטיס, פרופסור למימון באוניברסיטת פקינג, אמר שאם הממשלה תגדיל משמעותית את היצע הדיור בר השגה, הוא יועבר למשקי בית עניים, "משהו שסין זקוקה לו נואשות".

זה יעזור לאנשים להוציא יותר כסף על דברים אחרים, הוא אמר, אבל מוקדם מדי לומר כיצד התוכנית תתממש.

ז'יוו צ'ן, פרופסור למימון באוניברסיטת הונג קונג, סקפטי יותר, ומשווה את אסטרטגיית הדיור החדשה של סין לאופן שבו בייג'ינג השתמשה בכספי מדינה כדי לקנות מניות בניסיון לתמוך בשוק המניות הצונח.

מאמצים כאלה לעיתים קרובות נכשלים בחיזוק השוק באופן בר-קיימא, ציין צ'ן. הוצאת כסף על רכישת פרויקטים של נדל"ן בעייתי לא תהיה יעילה בהתחשב באתגרים הדמוגרפיים ובהיצע העודף של המדינה.

הוא הוסיף כי האסטרטגיה עלולה גם להעלות שאלות לא נוחות בנוגע לשוויון חברתי. העובדה שהמדינה רוכשת נכסים מיזמים כאשר השוק חלש, משמעותה שימוש במשאבים לאומיים כדי לסבסד אנשים מסוימים בעוד שאחרים לא.

"זה הופך לבעיה של חלוקת עושר", אמר צ'ן. "לא כולם בסין מחזיקים במספר דירות ואינם מוכנים למכור אותן".

בשנים האחרונות, מספר ערים סיניות, כמו ג'נגג'ואו במרכז סין וסוז'ואו, הסמוכה לשנגחאי, השיקו תוכניות משלהן לרכישת אלפי נכסים שלא נמכרו מיזמים ולאחר מכן הסבתם לדיור בר השגה עבור משפחות בעלות הכנסה נמוכה.

תוכניות כאלה מסייעות לספוג עודפי דיור, אך גם מפעילות לחץ רב יותר על הכספים המקומיים, אומרים כלכלנים.

מאמץ בולט נוסף בנושא דיור ציבורי היה יוזמת "פינוי שכונות עוני" שהושקה לפני כמעט עשור, כאשר גם שוק הנדל"ן של סין נאבק.

במסגרת התוכנית, הבנק המרכזי סיפק מימון מועדף לבנקים בבעלות המדינה, אשר לאחר מכן הלוו כסף ליזמים לרכישת קרקעות מערים ועיירות ולבניית דיור נוסף. בתמורה, הרשויות המקומיות סבסדו כסף למשפחות שנעקרו משכונות עוני, ואפשרו להן לרכוש דירות חדשות בשוק החופשי.

היוזמה סייעה להשיב את הביקוש לנדל"ן, אך הניבה פריחת בנייה שהחריפה את עודף הדיור בסין.

כלכלנים מדגישים כי משבר הדיור הנוכחי חמור הרבה יותר, ומשאיר את ממשלת סין בפני אתגר עצום במאמציה לפתור את בעיית מחירי הדיור וההיצע העודף.

וו הואנג (על פי WSJ, רויטרס, AFP )

[מודעה_2]
קישור למקור