מהן האחריות של משקיעי פרויקטים של נדל"ן?

[מודעה_1]

נקודות אחריות חדשות של משקיעי פרויקטים בנדל"ן

בשיחה עם עיתון Kinh te & Do thi על האחריות החדשה של משקיעי פרויקטים של נדל"ן, אמר עורך הדין פאם טי ביץ' האו - מנהל חברת Duc An Law Company Limited כי על פי הוראות סעיף 17 לחוק עסקי הנדל"ן, אסור לאשר לארגונים או יחידים אחרים לחתום על חוזים לפיקדון, רכישה, מכירה, העברה, חכירה-רכישה של בתים, עבודות בנייה, שטח רצפה בעבודות בנייה, זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן. תקנה זו נועדה למנוע הפרות מצד יחידות מורשות לחתום על חוזי פיקדון והעברה.

במקביל, בניית בתים, עבודות בנייה ועבודות תשתית טכנית, תשתית חברתית בפרויקט חייבת לעמוד בדרישות התכנון המפורט, העיצוב המאושר, היתר הבנייה, תוכן אישור מדיניות ההשקעה בפרויקט על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות; לעמוד בתקני הבנייה. תקנה חדשה זו, בהשוואה לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014, נועדה גם למנוע ממשקיעים מסוימים לבנות בתים שאינם עומדים בדרישות העיצוב והיתרי הבנייה המאושרים.

חוק עסקי הנדל"ן 2023 (המורכב מ-10 פרקים ו-83 סעיפים) נכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025 ומחליף את חוק עסקי הנדל"ן 2014.

מספר תקנות חדשות בנוגע לתשלום, חכירת רכישה של בתים ועבודות בנייה שייווצרו בעתיד, בהתאם לסעיף 25, סעיף 2 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023: התשלום בחכירת רכישה של בתים ועבודות בנייה ושטח בנייה בעבודות בנייה שייווצרו בעתיד, מתבצע בתשלומים מרובים, כאשר התשלום הראשון אינו עולה על 30% משווי החוזה כולל המקדמה. התשלומים הבאים חייבים להיות עקביים עם התקדמות הבנייה עד למסירת הבית, עבודות הבנייה ושטח הבנייה בעבודות הבנייה לשוכר, אך הסכום הכולל של תשלום המקדמה למשכיר אינו עולה על 50% משווי חוזה החכירה-רכישה של בתים, עבודות בנייה ושטח בנייה בעבודות הבנייה. הסכום הנותר מחושב כשכר דירה שיש לשלם למשכיר בתוך תקופה מסוימת כפי שסוכם בחוזה.

סעיפים חדשים בחוק עסקי הנדל"ן בסעיף 29 בנוגע לדרישות למסחר בזכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן. בהתאם לכך, פרויקטים של נדל"ן עם זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית שהופעלו חייבים לעמוד בדרישות הבאות:

הדרישות המפורטות בסעיף 11 לחוק זה; השקעה שהושלמה בבניית עבודות תשתית טכנית בהתאם לתכנון מפורט שאושר, התקדמות הפרויקט מאושרת על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות בהתאם לתקנות חוק הבנייה, חוק התכנון העירוני, חוק ההשקעה; הבטחת אספקת חשמל, אספקת מים, ניקוז, איסוף פסולת ושירותי טיפול בשפכים; הבטחת חיבור למערכת התשתית המשותפת של האזור לפני העברה, השכרה או חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע; העברה, השכרה או חכירת משנה של זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית חייבת להיות עקבית עם יעדי ההשקעה ותוכן פרויקט ההשקעה שאושר על ידי סוכנויות המדינה המוסמכות.

נקודות חדשות שכדאי לשים לב אליהן לצדדים המשתתפים בעסקאות

לדברי עורך הדין פאם טי ביץ' האו, בנוגע לתקנות הפיקדון בעסקי דיור ובנייה שייווצרו בעתיד, על מנת להבטיח את אופיו האמיתי של הפיקדון, תוך הגבלת הסיכונים עבור הקונה והשוכר, שלעתים קרובות הם הצד החלש יותר, קובע חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023: הפיקדון עבור רכישת בית שייווצר בעתיד לא יעלה על 5% ממחיר המכירה.

החוק הנוכחי לעסקי נדל"ן משנת 2014 אינו מסדיר במפורש פיקדונות בעת קנייה, מכירה או השכרה של נכסי נדל"ן שיוקמו בעתיד.

על פי התקנות החדשות בסעיף 5, סעיף 23 לחוק עסקי הנדל"ן 2023, התוכן הוא כדלקמן: משקיעים בפרויקטי נדל"ן רשאים לגבות מקדמות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה, מחיר החכירה של בתים, עבודות בנייה ושטח הבנייה בעבודות בנייה מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בכל התנאים לפתיחת העסק בהתאם להוראות חוק זה. הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר החכירה של בתים, עבודות בנייה ושטח הבנייה בעבודות בנייה.

בהתאם לכך, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות שלא יעלו על 5% ממחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של בתים ועבודות בנייה עתידיות רק כאשר הם עומדים בתנאים לפתיחת העסק.

הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר השכירות-רכישה של הבית, פרויקט הבנייה ושטח הרצפה של הפרויקט.

עבודות דיור ובנייה שיוקמו בעתיד יוכלו להיכנס לפעולה רק כאשר קיים אחד מהמסמכים הבאים בנוגע לזכויות שימוש בקרקע; היתר בנייה; הודעה על תחילת בנייה; מסמכים על קבלת השלמת בנייה של תשתית טכנית...

הרחבת זכויותיהם של משקיעים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל

עורך הדין פאם טי ביץ' האו אמר כי נקודה חדשה ובולטת נוספת בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 היא תיקון התקנות הקשורות לצורה והיקף עסקי הנדל"ן של אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל.

בסעיף 10, הנושאים המורשים לעשות עסקים הם אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל שהם אזרחים וייטנאמים בהתאם להוראות חוק הלאום, המורשים להיכנס לווייטנאם, מורשים לעשות עסקי נדל"ן בצורות שנקבעו לארגונים מקומיים וליחידים העוסקים בנדל"ן. אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל שאינם אזרחים וייטנאמים בהתאם להוראות חוק הלאום, מורשים להיכנס לווייטנאם, מורשים לעשות עסקי נדל"ן בצורות הבאות:

השקעה בבניית בתים ועבודות בנייה הקשורות לזכויות שימוש בקרקע למכירה, חכירה או קנייה בשכר דירה באמצעות פרויקטים של נדל"ן המבוצעים בהתאם לצורה, למטרה ולתקופת השימוש בקרקע כפי שנקבעו בחוק המקרקעין;

השקעה בבניית תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן לצורך העברה, השכרה והשכרת משנה של זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית חייבת לעמוד בצורה, במטרה ובתנאי השימוש בקרקע כפי שנקבעו בחוק המקרקעין;

צורות עסקי הנדל"ן המפורטות בסעיפים ד' ו-ז', סעיף 1 לסעיף זה.

"בהשוואה לחוק הנוכחי בנושא עסקי נדל"ן, החוק החדש מספק תקנות מפורטות יותר לגבי צורות עסקי נדל"ן של אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, ומרחיב את זכויותיהם של משקיעים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל למשוך הון לשוק הנדל"ן", אמר עורך הדין פאם טי ביץ' האו.

[מודעה_2]
מָקוֹר