מומחים מעירים הערות מפתיעות על תחום הקרקעות השנה

(דן טרי) - מומחים סבורים כי עבור פלח הקרקע, השנה תופעת "קדחת הקרקע" לא תתרחש באופן נרחב אלא תופיע באופן מקומי בלבד.

מומחה: שוק הקרקעות מאט

על פי דו"ח משרד הבינוי , ברבעון הרביעי של 2024, מספר עסקאות הדירות והבתים הפרטיים הגיע ליותר מ-25,400 יחידות דיור, ירידה של 33.8% בהשוואה לרבעון הקודם. מספר עסקאות הקרקע המוצלחות הגיע ל-86,796 מגרשים, ירידה של 15.7% בהשוואה לרבעון הקודם.

בשנת 2024, מספר העסקאות המוצלחות של דירות ובתים פרטיים יעמוד על יותר מ-125,500 יחידות, ירידה של 11.2% בהשוואה לתקופה המקבילה. מספר עסקאות הקרקע בשנת 2024 יגיע ליותר מ-412,400 מגרשים, עלייה של 33.6% בהשוואה לשנת 2023.

בשנה האחרונה, בנוסף לדירות, גם מגזר הקרקעות בפרברי האנוי ובכמה אזורים סמוכים הוערך כבעל איתותים חיוביים. עם זאת, במקומות רבים, מגזר הקרקעות עדיין מתמודד עם קשיים או שהתאושש מעט.

בהערכתו של תחום הקרקעות בתקופה האחרונה, אמר מר לה דין צ'ונג - מומחה נדל"ן - כי קרקעות הראו סימני התאוששות מאז אפריל 2024, נפח העסקאות גדל במהירות במאי אך ירד לירידה בספטמבר. הסיבה לכך היא ההשפעה הכללית של שוק האנוי כאשר הנזילות איטית, המחירים יורדים, וגם הפרובינציות מושפעות.

לאחר התקופה בה מחירי הקרקעות בהאנוי עלו בסוף 2024, משקיעים רבים הפחיתו כעת את מחירי המכירה שלהם. שוק הקרקעות בהאנוי עומד על תילו. במחוזות הגובלים בהאנוי כמו בק נין, בק גיאנג , הונג ין, האי דואנג וכו', אין עוד תופעה של מכירה בהפסד, מחירי הקרקעות עלו שוב מאז 2024.

בפרט, מחירי הקרקעות בהונג ין רשמו את הצמיחה החזקה ביותר, גם בק גיאנג התאוששה לרמת המחירים בהשוואה לשיא בשנת 2022. עבור האזור מת'אן הואה דרומה, השוק עדיין חלש, המחיר נמוך מהשיא הקודם.

חלקת אדמה בפרברי האנוי (צילום: דונג טאם).

בהתייחסו לפוטנציאל ההשקעה של מגזר זה בתקופה הקרובה, אמר מר צ'ונג כי עדיין קיימות הזדמנויות רבות, אך לא רק רכישת קרקעות בהאנוי, משקיעים ירוויחו, אלא שצריך לבחור בקפידה את האזור עם חיבור לתשתיות תחבורה וצפיפות אוכלוסין.

כיום, משקיעים רבים בוחרים אזורים בעלי אוריינטציה ברורה לפיתוח או שהפכו לעיירות או ערים, כך שהמחיר הבסיסי ינוע בין 3-5 מיליארד וונד.

אנשים רבים אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות מוצר כלשהו במחיר הזה, ולכן הם בוחרים להשקיע בפרובינציות הסמוכות. אזורים מסוימים בציר הכלכלי הקשורים לאזורי תעשייה כמו בק נין, בק גיאנג או הונג ין, האי דואונג, האי פונג, קוואנג נין... מושכים את תשומת ליבם של משקיעים רבים.

עם זאת, בעת רכישת קרקע, משקיעים צריכים לשים לב לפרויקטים שעומדים בתנאים חוקיים, לפחות לחתום על חוזה מכירה או להיות בעלי ספר אדום, ובמקביל לקחת בחשבון את יכולות המשקיע; לבחור מיקומים שעונים על הצרכים ומושכים אנשים להתגורר שם בעתיד.

מר נגוין אן קה - מומחה נדל"ן - אמר שמחירי כל מגזרי הנדל"ן בהאנוי הגיעו לשיאם באוקטובר 2024. עבור דירות וקרקעות בהאנוי, המחיר קפא על שמריו והנזילות ירדה. בנוסף, חלק ממשקיעי הקרקעות בפרברים מחפשים דרכים "להיפטר מהסחורה שלהם".

"קדחת האדמה" לא תופיע באופן נרחב השנה?

בהערכתו את תחום הקרקעות השנה, הצהיר מר לה דין צ'ונג כי תופעת "קדחת הקרקעות" לא תתרחש באופן נרחב אלא רק באופן מקומי. עבור המחוזות הנ"ל, מת'אן הואה ועד דרום, השוק לא היה חיובי השנה. באשר למחוזות באזורי התיירות כמו דא נאנג ונה טראנג, השנה ישנם סימנים חיוביים יותר עקב התאוששות כלכלית המובילה לצמיחת התיירות.

משקיעים החלו גם לחפש אזורים עם פיתוח תיירותי חזק, במיוחד נה טראנג ודאנאנג, שחוו התאוששות בולטת יותר בשנת 2024.

בנוסף, עם השינוי בחוק הקרקעות, פרויקטים ישנים עם מלאי שנותר בהם יקבלו תשומת לב רבה מצד קונים. מוצרים במחירים מתחת ל-3-4 מיליארד וונד ימשכו יותר לקוחות. הסיבה לכך שפרויקטים ישנים אטרקטיביים יותר היא שפרויקטים אלה יושמו לפני כניסת מחירי הקרקע החדשים לתוקף, כך שעלות הקרקע נמוכה יותר. בינתיים, לפרויקטים שיושמו לפי מחירי הקרקע החדשים יהיו "מחירים מנופחים".

"למרות שחלקות קרקע יתמלאו שוב בשוקקים, לא כל בעלי הקרקעות ייהנו מכך. הפסיכולוגיה של הלקוחות השתנתה, שכן הם בוחרים בקפידה רבה, החל במוניטין של המשקיע, דרך חוקיות הפרויקט ואיכות המוצר. בעבר, משקיעים יכלו למכור מיד לאחר השלמת התשתיות, אך כעת עליהם להוסיף נופים ומתקנים כדי למשוך לקוחות", הוסיף.

קרקע למכירה פומבית ברובע הואי דוק, האנוי (צילום: דונג טאם).

בנוגע למוצרי קרקע שנמכרו במכירה פומבית, מר צ'ונג ניבא כי שכונות הפרברים של האנוי עדיין ימשכו את תשומת ליבם של משקיעים השנה. מכיוון שהיצע הדיור בשוק האנוי בטווח הקצר לא הראה סימני שיפור בהשוואה לצרכים בפועל של האנשים.

יתר על כן, עם המחירים הגבוהים כיום באזורי הערים הפנימיות, משקיעים נוטים לחפש מוצרים בפרברים. טעמם של המשקיעים עדיין הוא "לצוד" קרקעות מחולקות למכירה, במיוחד קרקעות המוצעות למכירה פומבית המאורגנות על ידי הרשויות המקומיות, בשל בטיחותן המשפטית.

עם זאת, בתקופה הקרובה, קרקעות למכירה פומבית בהאנוי או במחוזות הסובבים אותן לא יעלו בפתאומיות כמו בתקופה האחרונה, אלא עליית המחירים תהיה הולמת יותר. המשקיעים יהיו ערניים יותר, ילמדו היטב לפני קביעת מחיר מקובל, ולא ילכו בעקבות מנטליות ההמון או יידחפו על ידי השפעת ספקולנטים.

מר נגוין קוק אן - מומחה נדל"ן - אמר כי לאחר תקופת ההיפוך והקונסולידציה, השוק יתקדם לתקופת התאוששות, שצפויה להתחיל ברבעון השני עד הרביעי של השנה. בשלב זה, משקיעים לא ישימו עוד דגש רב מדי על מחיר המכירה וגורמים משפטיים כמו בתקופה שבה השוק היה קודר.

במקום זאת, הפוטנציאל לעליית מחירים הוא המפתח להחלטה להשקיע. לכן, שוק הנדל"ן מקבל תשומת לב מיוחדת מצד משקיעים, וסקטורים רווחיים כמו קרקעות ווילות בפרויקטים.

"במחזורים קודמים, כאשר השוק עבר לשלב הפיתוח, על כל 100 דונג שהושקעו, דירות הרוויחו רק 136 דונג. עם זאת, קרקעות היו מרוויחות עד 300 דונג", אמר המומחה.

לדבריו, עם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין משנת 2024, שוק המקרקעין חווה שינויים גדולים רבים, החל מהיצע ועד לפעילות עסקאות. תחום המקרקעין התפתח בכיוון חיובי יותר, מה שמפחית את מצב "קדחת הקרקעות", מחירים וירטואליים, ויוצר גלי שוק. במקום זאת, יש מחזור חדש שבו תחום המקרקעין מתפתח בצורה יציבה, שקופה ובר קיימא יותר.

לבסוף, מהרבעון הראשון של 2026 ועד לרבעון הרביעי של 2026, זה יהיה הזמן שבו השוק ייכנס למסלול יציב. המחירים והנזילות יעלו במגוון צורות. ניתן לראות בכך את הסיכוי הטוב ביותר של השוק, לאחר תקופה ארוכה של קיפאון.

מר נגוין אן קה, שהסכים עם הדעות הנ"ל, הצהיר כי הקרקע תהיה נקודת אור בין השנים 2025 ל-2027, אך לא תתפוס עוד את עמדת ה"מלך" כמו בתקופה הקודמת.

"ישנן שתי סיבות לכך שקרקעות כבר לא חמות כמו בשנת 2022. ראשית, באזורים עירוניים מסוג 3 ומעלה, יש להשלים את הבנייה לפני שניתן למכור אותה, מה שגורם לעלייה בעלויות ההשקעה. שנית, הליך חלוקת מגרשים הופך לקשה יותר. עם זאת, מגרשים עדיין יהיו אטרקטיביים יותר ממקטעים אחרים", הדגיש.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm