למרות חסכונות, לקוחות עדיין מהססים ללוות הלוואות מבנקים כדי לקנות בתים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

מחירי דיור גבוהים, "עיניים אדומות" המחפשות בית במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד בערים גדולות

הוא התכוון לקנות דירה בשנתיים האחרונות, אך עד כה, משפחתו של מר קוואנג אן ( הא נאם ) עדיין לא העזה להוציא כסף. בשנת 2022, משפחתו חסכה כמיליארד וונד, ותכננה לקנות דירה תמורת כ-2.5 מיליארד וונד, והסכום הנותר יושאל מהבנק. עם זאת, באותה תקופה, הריביות בבנקים היו גבוהות, בין 10% ל-12% לשנה. לכן, הוא הניח בצד באופן זמני את תוכניתו לקנות בית וחיכה לירידת הריביות.

עד כה, ריביות הלוואות הדיור בבנקים ירדו ל-6-8% לשנה במהלך תקופת המועדפים, אך מר קוואנג אן עדיין לא מעז לקנות בית משום שהמחיר עלה יותר מדי.

"אני עוקב אחר המחיר הנוכחי של דירת 2 חדרי שינה בהאנוי , שעומד על כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי. חסכונות משפחתי עומדים כרגע על כ-1.2 מיליארד דונג וייטנאמי, מספיקים רק ל-30% מהפיקדון. אצטרך ללוות את 70% הנותרים. סך ההכנסה של משפחתי, כ-35 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, יספיק רק לתשלום הריבית החודשית לבנק, ולא ישאיר כסף להוצאות מחיה", אמר.

תוכניתו של מר קוואנג אן לקנות בית עדיין בהקפאה, לדבריו, בגלל מחירי הדיור הגבוהים. הוא מתכנן לנסוע לפרברים כדי למצוא בית במחיר נמוך יותר, כדי להקל על הלחץ הכלכלי.

באופן דומה, מר הונג, עובד בחברת מדיה (מחוז ת'אן שואן, האנוי) אמר שמאז תחילת השנה, משפחתו מתכוונת לקנות בית, עם חסכונות של 2 מיליארד וונד ביד, והסכום הנותר צפוי להילקח מהבנק.

לאחר תקופה של סקר מחירים, מר הונג הבין שמחיר הבית עלה יותר מדי. אם ירכוש אותו, הוא יצטרך להוציא 4 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם 2 מיליארד דונג וייטנאמי יושאלו מהבנק. הריבית המועדפת בשנה הראשונה היא כ-7-8% לשנה. "לפיכך, משפחתי תצטרך לשלם כ-30 מיליון דונג וייטנאמי בקרן וריבית בכל חודש. לאחר תקופת הריבית המועדפת, התשלום החודשי של המשפחה יגדל משמעותית", אמר.

"ההכנסה של משפחתי היא כמעט 40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. אם נצטרך ללוות חצי מערך הבית מהבנק, נהיה תחת לחץ רב לשלם את החוב בכל חודש. לכן משפחתי דוחה זמנית את התוכנית לקנות בית כרגע ומחכה שהמחיר יתאים", הוסיף.

גב' נגוק (מחוז 1, HCMC) אמרה שתקציבה לקניית בית הוא כ-4 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם כ-2 מיליארד חסכו ועוד 2 מיליארד נלקחו בהלוואה מהבנק. היא רוצה לקנות דירת 2 חדרי שינה באזור סביב מחוז 7. היא ובעלה חיפשו דירות שעומדות בקריטריונים אך מהססים משום שלדעתם המחיר עדיין גבוה בהשוואה לערך האמיתי של הדירה.

היא תהתה: "אולי מחירי הבתים עולים עכשיו. בעלי ואני נחכה שהשוק ישתנה ושיהיה היצע מגוון יותר כדי שיהיו יותר אפשרויות." לדבריה, יש מעט מדי פרויקטים חדשים שנפתחים למכירה בשוק.

מחירי הדיור עולים ברציפות לאחרונה, במיוחד במגזר הדירות, על פי סקרים של יחידות דיור רבות. על פי נתונים של Savills Vietnam, מחיר הדירות הראשוניות בהאנוי ברבעון השלישי הגיע ל-69 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 6% רבעון לעומת רבעון ו-28% משנה לשנה. מחיר המכירה של דירות ישנות עלה ל-51 מיליון דונג וייטנאם למ"ר, עלייה של 10% רבעון לעומת רבעון ו-41% משנה לשנה.

ראוי לציין כי דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד היוו 70% מכלל הדירות שנמכרו, עלייה חדה לעומת 2% בלבד בשנת 2020. בינתיים, פלח הדירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד כמעט נעלם מהשוק, והיווה רק 1% מכלל ההיצע.

על פי נתוני CBRE וייטנאם, ברבעון השלישי, מחיר המכירה של דירות בהאנוי המשיך לרשום מגמת עלייה הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בשוק הראשוני, מחיר המכירה הממוצע של דירות בהאנוי הגיע ל-64 מיליון/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), נמוך ב-3% מאשר בהו צ'י מין סיטי.

בשוק המשני, מחיר המכירה הממוצע המשיך לעלות מהרבעון הקודם, והגיע ל-46 מיליון/מ"ר (לא כולל מע"מ ודמי תחזוקה), עלייה של 5.5% לעומת הרבעון הקודם וכמעט 26% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. העלייה במחירי המכירה המשניים לא הראתה סימני עצירה וכרגע רחוקה רק כ-2 מיליון/מ"ר ממחיר הדירה המשנית בהו צ'י מין סיטי.

דו"ח משרד הבינוי קבע כי עליית מחירי הדירות אינה רק בפרויקטים חדשים שהושקו, אלא גם בדירות ישנות רבות שהיו בשימוש במשך שנים רבות. בהתאם לכך, קוני הדירות ממתינים לירידת המחירים.

ריביות ההלוואות ירדו, אך אנשים רבים עדיין לא רוצים לגשת להלוואות בנקאיות לרכישת בתים וקרקעות משום שהם חושבים שהריבית הזו עדיין גבוהה בהשוואה ליכולתם להחזיר את החוב (צילום: מאן קוואן).

ריביות נמוכות עדיין גורמות לאנשים לפחד לקחת הלוואה

הלוואות לדיור, מתחילת השנה, היו אחת המדיניות שקידמו הבנקים כדי להגביר את צמיחת האשראי בהקשר של קשיים כלליים. בנקים רבים השיקו במקביל חבילות הלוואות חדשות ליחידים כדי ללוות לרכישת בתים לטווח בינוני וארוך, עם ריביות של 5-6% לשנה, השווה או גבוה רק ב-1-2% לשנה מפיקדונות חיסכון ל-12 חודשים.

ריבית זו מוחלת במהלך 6-36 החודשים הראשונים של ההלוואה לטווח ארוך ונחשבת על ידי נציגי בנקים רבים ל"נמוכה חסרת תקדים".

על פי סקר של כתבי דן טרי , בקבוצת 4 הבנקים הגדולים (4 בנקים עם הון מדינה), אגריבנק מיישם ריבית קבועה של 6% לשנה לששת החודשים הראשונים, 6.5% לשנה קבועה ל-12 החודשים הראשונים (הלוואה מינימלית של 3 שנים), ו-7% לשנה קבועה ל-24 החודשים הראשונים (הלוואה מינימלית של 5 שנים) עבור הלוואות לטווח בינוני וארוך למטרת רכישת בית, צרכי מחיה ועסקי נדל"ן.

בינתיים, שיעור הריבית המינימלי על משכנתא ב-BIDV הוא 5% לשנה, קבוע למשך 6 חודשים ראשונים (תקופה של 36 חודשים) או 5.5% לשנה למשך 12 חודשים ראשונים (תקופה של 60 חודשים), החל על לקוחות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. עבור לקוחות מחוץ לשתי ערים אלו, שיעור הריבית המינימלי על משכנתא הוא 6% לשנה, קבוע למשך 24 חודשים או 7% לשנה למשך 36 חודשים ראשונים.

VietinBank מספק הלוואות לבנייה ושיפוץ בתים בריביות הבאות: 6.2% לשנה קבועה למשך 18 חודשים; 6.7% לשנה קבועה למשך 24 חודשים; 8.2% קבועה למשך 36 חודשים. בנוסף לתקופת הריבית הקבועה, תתווסף ריבית עם מרווח בהתאם לזמן.

ב-Vietcombank, הריבית היא 5.5% לשנה עבור 6 החודשים הראשונים להלוואות מתחת ל-24 חודשים; 5.7% לשנה עבור 12 החודשים הראשונים להלוואות מעל 24 חודשים; 6.5% לשנה קבועה עבור שנתיים ראשונות; 8.5% לשנה קבועה עבור 3 השנים הראשונות. לאחר תקופת ההטבה, הריבית תהיה שווה לריבית הגיוס של Vietcombank ל-12 חודשים ועוד 3.5% לשנה.

לחלק מהבנקים הפרטיים יש גם ריביות מועדפות על משכנתאות. ב-VPBank, ריביות המשכנתאות הן 4.6% לשנה קבועות למשך 3 חודשים; 5.9% לשנה קבועות למשך 6 חודשים; 7.2% לשנה קבועות למשך 12 חודשים; 9.8% לשנה קבועות למשך 18 חודשים; 10.3% לשנה קבועות למשך 24 חודשים. חל על הלוואות לתקופה של 48 חודשים לפחות. מרווח הריבית לאחר טיפול מועדף הוא 3.5% לשנה.

באקסימבנק, הריבית הקבועה היא 3.5% לשנה לחודשיים הראשונים; 7.5% לשנה ל-22 החודשים הבאים. הריבית על הלוואות לאחר מועדפות מחושבת על ידי ריבית הבסיס בתוספת מרווח של 3% לשנה. נכון לעכשיו, הריבית המשתנה של בנק זה היא כ-10-11% לשנה.

על פי דו"ח קודם של חברת ניירות הערך VCBS, במחצית הראשונה של השנה לבדה, האשראי לעסקי הנדל"ן גדל ביותר מ-10%, בעוד שאשראי לדיור צרכני גדל רק ביותר מ-1%.

בהסבר לצמיחה האיטית של הלוואות צרכניות לדיור, קבעה יחידה זו כי הביקוש לרכישת בתים לא התאושש עקב היצע מוגבל של דיור. בינתיים, העלייה החדה במחירי הדיור בתקופה האחרונה גרמה גם לחשש בקרב משקיעים וקוני בתים.

מומחה: יש לקדם בתוקף את פיתוח הדיור הציבורי

הכלכלן דין דה היין אמר שבעבר, ערוץ הנדל"ן היה בעל סיכון מועט מכיוון שהשוק היה עדיין בחיתוליו והמחירים היו נמוכים. עם זאת, כיום, כל הקטעים, החל מבתים דו-משפחתיים ודירות ועד קרקעות פרבריות, עלו מאוד. לכן, הסיכון בהשקעה בנדל"ן גבוה יותר.

עבור תושבים אמיתיים, אמר מר היין, אם הקונה התבונן בבית במשך זמן רב ויודע את המחיר המדויק, ועכשיו הבעלים מוכר אותו במחיר זול יותר מהמחיר הממוצע, הוא יכול לקנות אותו. עם זאת, עם רמה פיננסית של 2 מיליארד וונד, אם הם רוצים לקנות בית, הם צריכים ללוות לפחות 1-2 מיליארד וונד מהבנק.

בהקשר של הכלכלה הכללית ושוק הנדל"ן שאינו ממש משתפר, יש לחשב בקפידה גם הלוואה לרכישת דירה מבחינת יכולת התשלום. אם תזרים המזומנים מופרע, הדבר ישפיע על תהליך החזר החוב ויהווה סיכונים לקונה.

באשר לנכסים שעדיין לא הובנו במלואם, כדאי לקונים לעצור את תוכניותיהם ולקחת את הזמן להתבונן וללמוד. "אני חושב שמחירי הנדל"ן יעלו בכ-5% לכל היותר בכל שנה מעכשיו ועד 2028. אם קונים עדיין רוצים לקנות מוקדם, עליהם להתאמץ למצוא אותם. קונים צריכים לקבוע קריטריונים כמו דירות או בתים בסמטאות, ורמה פיננסית שיכולה להבטיח תשלום לאורך כל תקופת ההלוואה", אמר.

גם אם לא תצליחו למצוא קונה באופן מיידי, לדברי מר היין, קוני בתים לא צריכים למהר מדי אלא להישאר רגועים. אל תקשיבו להייפ של מתווכים, אחרת המחיר ימשיך לעלות בחדות.

מומחים ממליצים גם שכאשר משקיעים לוקחים הון, עליהם לחשב יעילות פיננסית על סמך גורמים כגון ריבית ההלוואה, מקורות החזר תקופתיים של קרן וריבית, תקופת הלוואה, תקופת החזר, אפשרויות משכנתא וכו'.

שיעורי הריבית על משכנתאות בבנקים רבים ירדו (צילום: מאן קוואן).

מר פאם דוק טואן, מומחה נדל"ן, אמר שלמרות שהריביות נמוכות, אנשים רבים עדיין מהססים לקנות בתים משום שהמחירים עלו יותר מדי. בנוסף, עסקים רבים עדיין מתמודדים עם קשיים. עובדים שמתכוונים לקנות בתים חוששים גם שהכנסתם תרד בכל עת, דבר שישפיע על תהליך החזר החוב.

ריביות הבנקים זולות, אך תהליך רכישת בית יימשך כ-10-20 שנים. לכן, יש אנשים שחוששים שבעתיד, הריביות נוטות לעלות והם עלולים להתמודד עם לחץ כלכלי בשלב הבא.

לדבריו, נכון לעכשיו, דירות בהאנוי מרוכזות בעיקר בפלח המחירים של 60-70 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. לפיכך, דירת 2 חדרי שינה בשטח של כ-70 מ"ר תעלה בין יותר מ-4 ל-5 מיליארד דונג וייטנאמי, לא כולל עלות עיצוב פנים.

כדי לקנות בית, משק בית צריך לחסוך לפחות 30% מהפיקדון, שווה ערך לכ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי. הסכום הנותר הוא 70% משווי הבית, שווה ערך ל-2.5-3 מיליארד דונג וייטנאמי, קונה הבית יצטרך ללוות מהבנק. למרות שהריבית נמוכה כרגע, בהלוואת סכום כסף כה גדול, קונה הבית יצטרך לשלם כ-35-40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש.

"עם מחירי הדיור הנוכחיים, אני חושב שמשק בית חייב להיות בעל הכנסה גבוהה, לפחות 60 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, כדי שיוכל לקנות בית בתשלומים. אם למשק בית יש הכנסה נמוכה יותר, קניית בית תהפוך לקשה מאוד, או אפילו בלתי אפשרית", אמר מר טואן.

לדברי אדם זה, כדי לפתור את בעיית הדיור, הממשלה צריכה לקדם בתוקף את פיתוח הדיור הציבורי. בדרך זו, לאנשים תהיה גישה קלה יותר לדיור. במיוחד בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, צריכים להיות מנגנונים מיוחדים לקידום פרויקטים של דיור חברתי.

מקור: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm