לחנויות "ארץ הזהב" של האנוי יש מעט שוכרים, מחירי הבתים מרקיעי שחקים, ואפילו עם הכנסות גבוהות, קשה לקנות.

גם קבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי מתקשה לקנות בית; לחנויות על "אדמת הזהב" בהאנוי יש מעט שוכרים; מתי פרויקטים של דיור יצטרכו לבקש חוות דעת ממשרד ההגנה הלאומי וממשרד הביטחון הציבורי ?... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

חדשות נדל"ן: הפער בין הכנסה למחירי דיור הולך וגדל, במיוחד עבור משקי בית מהמעמד הבינוני והמעמד הבינוני-גבוה. (צילום: אן פואנג)

הכנסה גבוהה גם קשה לקנות בית

בדו"ח שפורסם לאחרונה, איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ציטט נתונים מתוצאות סקר רמת החיים של האוכלוסייה לשנת 2023 של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה (GSO), לפיו לקבוצה בעלת ההכנסה הגבוהה ביותר (המהווה 20% מהאוכלוסייה - קבוצה 5) יש הכנסה ממוצעת לנפש של 14.47 מיליון וינדיש וייטנאמי לחודש בהאנוי; 13.8 מיליון וינדיש וייטנאמי לחודש בדאנאנג; 13.26 מיליון וינדיש וייטנאמי לחודש בהו צ'י מין סיטי; 13.9 מיליון וינדיש וייטנאמי לחודש בדונג נאי ו-18.38 מיליון וינדיש וייטנאמי לחודש בבין דואנג .

לפי VARS, זוהי הקבוצה שצפויה להיות מסוגלת להחזיק בתים בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי מבלי להזדקק לתמיכה מהממשלה. עם זאת, במציאות, כאשר היא מתמודדת עם בעיית הבעלות על בתים בערים גדולות אלה, אפילו קבוצת ההכנסה הגבוהה שהוזכרה לעיל נתקלת במכשולים רבים.

VARS מניח שכל משק בית עם 2 אנשים בגיל העבודה נמצא בקבוצת ההכנסה הגבוהה ביותר, ההכנסה הממוצעת של קבוצה זו מוערכת בכ-30 מיליון דונג וייט לחודש למשק בית, שווה ערך לכ-360 מיליון דונג וייט לשנה.

התשלום המקסימלי אם מיישמים את הכלל הפיננסי המשותף הוא שעלויות הדיור לא יעלו על 1/3 מההכנסה, או כ-6.7 מיליון דונג וייט לחודש, שווה ערך לכ-80 מיליון דונג וייט לשנה.

בינתיים, כל דירה מסחרית בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עולה בין 40 ל-70 מיליון דונג וייט למ"ר, תלוי באזור ובפלח. לפיכך, דירה בשטח של כ-60 מ"ר תעלה בין 2.5 ל-3.5 מיליארד דונג וייט.

אם קבוצת הכנסה גבוהה רוצה לקנות בית בשווי 3.5 מיליארד דונג וייטנאמי ולוקחת לווה 70% משווי הבית מהבנק, או 2.45 מיליארד דונג וייטנאמי, בריבית של 8% לשנה למשך 20 שנה, התשלום החודשי יהיה כ-25-27 מיליון דונג וייטנאמי, שווה ערך ליותר מ-300 מיליון דונג וייטנאמי לשנה.

לפיכך, על פי VARS, עם תשלום מקסימלי של 80 מיליון דונג וייטנאמי לשנה, קבוצת אנשים זו כמעט ואינה מסוגלת לקנות בית.

בהסביר את הסיבה לירידה החדה במחירי הדיור בשנים האחרונות, אמר VARS כי מחירי הנדל"ן בערים גדולות, שכבר היו מעבר ליכולתם הכלכלית של רוב האנשים, עלו במהירות, פי כמה מקצב צמיחת ההכנסות.

באופן ספציפי, לאחר מגפת הקורונה, מחירי הנדל"ן, ובמיוחד דירות בהאנוי, דא נאנג והו צ'י מין סיטי, עלו בהתמדה, והגיעו לרמה חדשה של 30% יותר מאשר בשנת 2019.

על פי נתוני משרד הבינוי, ברבעון השלישי של 2024, מחירי הדירות בהאנוי עלו הן בפרויקטים חדשים והן בפרויקטים ישנים, כאשר מחירי הפרויקטים החדשים עלו בכ-4-6% רבעוניים ו-22-25% מדי שנה.

נתונים מערוץ batdongsan מראים כי מחיר המכירה הממוצע של דירות בשנת 2021 נע בין 34-37 מיליון דונג וייט למ"ר; בשנת 2022 הוא נע בין 38-40 מיליון דונג וייט למ"ר. בשנת 2023 מחיר המכירה נע בין 39-42 מיליון דונג וייט למ"ר ובשנת 2024 מחיר המכירה הממוצע עלה ל-45-51 מיליון דונג וייט למ"ר.

בינתיים, ההכנסה הממוצעת לנפש באזורים עירוניים בשנת 2023 תגדל רק בכ-4% בהשוואה לסטטיסטיקות GSO בשנת 2019.

ההכנסה הממוצעת של קבוצה 5 בהאנוי ובדאנאנג בשנת 2023 תגדל רק ב-3% וב-7% בהתאמה בהשוואה לשנת 2019. ההכנסה הממוצעת של קבוצה זו בהו צ'י מין סיטי אף רשמה צמיחה שלילית של 8%.

מצב זה הגדיל את הפער בין ההכנסה למחירי הדיור, במיוחד עבור משקי בית מהמעמד הבינוני והמעמד הבינוני-גבוה.

סיבה נוספת, על פי VARS, היא היעדר היצע דיור מתאים, כאשר מעט מאוד פרויקטים של דיור במחירים הנמוכים מ-30 מיליון וונד רנד למטר רבוע, מה שמותיר את רוב האנשים, כולל קבוצה 5, ללא אפשרויות מתאימות.

בנוסף, אחד הגורמים העיקריים לעליית מחירי הנדל"ן הוא ספקולציות. אנשים רבים קונים נדל"ן מבלי להתכוון להשתמש בו, קונים אותו ואז משאירים אותו נטוש, ומחכים שהמחיר יעלה, מה שהופך את חוסר האיזון בין היצע לביקוש לחמור עוד יותר...

עסקים רבים ב"אדמת הזהב" בהאנוי נסגרו

בסוף שנת 2024, עשרות עסקים ברחוב קים מא, שבעבר היה לו אחד ממחירי השכירות היקרים ביותר בהאנוי, נסגרו כעת ויש בהם שלטים להשכרה.

בעל בית בן 5 קומות, בשטח שימושי כולל של 200 מ"ר, ברחוב קים מא, אמר כי מתחילת 2024 ועד היום, מותגים וחנויות רבים ברחוב עזבו ברציפות, הנכסים נסגרו ונותרו ריקים. ידוע שבעבר, הבית כולו הושכר תמורת 60 מיליון וונד לחודש, שכעת ירד ל-50 מיליון וונד לחודש, אך כבר יותר מחצי שנה אין שוכר.

בעל בית בן 5 קומות עם 2 חזיתות לרחוב ברחוב קים מא אמר כי בנוסף להפחתת שכר הדירה, הוא גם יצר תנאים ללקוחות לשלם שכר דירה עבור 3 חודשים במקום 6 חודשים בכל פעם כמו בעבר, אך עדיין לא הצליח לשמר את השוכרים.

רחוב קים מא אורכו כ-1.5 ק"מ, כל כמה בתים יש חנות עם שלט "להשכרה".

לא רק נכסים גדולים עומדים ריקים, אלא שגם נכסים קטנים עם מחירי שכירות הנעים בין 15 ל-20 מיליון וונד לחודש אינם שוכרים.

"לפני מגפת הקורונה, כל מקום עסק ברחוב קים מא היה עומד ריק ומיד הוחלף על ידי מישהו אחר, אבל עכשיו בעלי חנויות רבים לא יכולים לשרוד, בין היתר משום שהמקום יקר, בין היתר משום שהעסקים איטיים, ולכן הם צריכים להחזיר את המקום", אמר בעל מקום עסק ברחוב קים מא.

לדברי תושבים המתגוררים ברחוב קים מא, מאז סוף 2023, הם ראו חנויות רבות חוזרות לחנויותיהן ועוזבות. חלק מהסיבה לכך נובע מהשפעת הבנייה הממושכת של תחנת הרכבת התחתית, יחד עם תנאי עסקים ירודים, ואף פשיטת רגל.

מומחי נדל"ן מנתחים כי התפתחות המסחר האלקטרוני הופכת את פעילויות הקניות למגוונות וגמישות יותר...

מחוז הואנג מאי (האנוי) עומד למכירה פומבית של כמעט 44,000 מטרים רבועים של אדמה.

חברת המכירות הפומביות לאק וייט הודיעה זה עתה על מכירה פומבית של נכסי מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז הואנג מאי.

באופן ספציפי, מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית לצורך יישום פרויקט ההשקעה בבנייה למגורים בבנייה נמוכה במגרש שסומן ב-TT4 באזור העירוני של סכר נאם הו לין, רובע הואנג לייט, מחוז הואנג מאי, האנוי (שלב 1).

הקרקע המוצעת למכירה פומבית משתרעת על פני שטח כולל של 43,944 מ"ר; כולל 20,061 מ"ר של קרקע למגורים, 20,759 מ"ר של קרקע לתנועה ויותר מ-3,123 מ"ר של קרקע ירוקה.

שטח הקרקע למגורים מתאים ל-10 אזורים, 262 מגרשים, צפיפות הבנייה של האזור כולו היא כ-49.7%, גובה 4 קומות.

מחיר ההתחלה של סבב 1 הוא מעל 86 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחיר ההתחלה של סבב 2 ואילך שווה להצעה הגבוהה ביותר בתוקף בסבב הקודם. מדרגת המחיר היא 500,000 דונג וייטנאמי/מ"ר.

דמי רישום למכירה פומבית הם 4 מיליון דונג וייטנאמי. פיקדון המכירה הפומבית הוא יותר מ-345 מיליארד דונג וייטנאמי.

צורת המכירה הפומבית היא באמצעות הצבעה ישירה במספר סבבים במכירה הפומבית וחייבת לעבור לפחות 3 סבבי חובה. שיטת הצעות מחיר עולה.

זמן ומקום למכירה וקבלת מסמכים עד השעה 17:00 ב-20 בדצמבר במחלקה המרכזית - ועדת העם של מחוז הואנג מאי ובמטה של ​​חברת המכירות הפומביות של לאק וייט.

המכירה הפומבית תתקיים בשעה 14:30 ב-23 בדצמבר, באולם המרכז הפוליטי של מחוז הואנג מאי.

מתי יש להתייעץ עם משרד הביטחון הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי בנוגע לפרויקטים של דיור?

משרד הבינוי שלח זה עתה מסמך למחלקת הבינוי של מחוז הא טין בנוגע להתייעצויות עם משרד ההגנה הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי בנוגע לפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומי.

בהתאם לכך, משרד הבינוי קיבל את המסמך הרשמי מס' 3770/SXD-QLN מיום 15 בנובמבר 2024 ממחלקת הבינוי של מחוז הא טין, ובו בקשה להנחיות בנוגע להתייעצות עם משרד ההגנה הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי בנוגע לפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומיים בהתאם להוראות חוק הדיור.

לאחר עיון בנושא, הגיב משרד הבינוי כדלקמן: בנוגע להתייעצות עם משרד הביטחון הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי בנוגע לפרויקטים של השקעה בבניית דיור באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומי. על פי חוק הדיור משנת 2023, ארגונים ויחידים זרים רשאים לרכוש, לרכוש בשכר דירה, לקבל מתנות ולרשת דיור מסחרי רק בפרויקטים של השקעה בבניית דיור, ולא באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומי. בסעיף 2, סעיף 16, סעיף 2, סעיף 17 וסעיף 3, סעיף 19 לחוק הדיור משנת 2023, ארגונים ויחידים זרים רשאים לרכוש, לרכוש בשכר דירה, לקבל מתנות, לקבל ירושות ולהחזיק בדיור מסחרי רק בפרויקטים של השקעה בבניית דיור, שאינם באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומי.

צו מס' 95/2024/ND-CP קובע כי הגוף האחראי על הערכת ואישור מדיניות השקעה חייב להתייעץ עם משרד ההגנה הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי כדי לקבוע האם הפרויקט נמצא באזור הדורש הגנה וביטחון לאומי או לא באזור הדורש הגנה וביטחון לאומי. זאת על מנת לקבוע האם הפרויקט רשאי לאפשר לארגונים ויחידים זרים להחזיק בתים או שאינו רשאי לאפשר לארגונים ויחידים זרים להחזיק בתים.

על פי תקנה זו, המדינה מאפשרת רק לארגונים זרים וליחידים לקנות, לחכור, לקבל מתנות או לרשת דיור מסחרי. אין תקנות המאפשרות את הזכות להשתמש בקרקע למגורים בפרויקטים של השקעה בבניית דיור. לכן, במקרה של פרויקטים של השקעה בבניית תשתיות לחלוקת קרקע לחלקות ומכירתן לאנשים לבניית בתים משלהם, אין מדובר במשלוח לקבלת הערות ממשרד ההגנה הלאומי וממשרד הביטחון הציבורי בהתאם להוראות סעיף 15, סעיף 6 של צו מס' 95/2024/ND-CP.

בנוגע להתייעצות עם משרד ההגנה הלאומי ומשרד הביטחון הציבורי בנוגע לפרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי, בהתאם לסעיף 4, סעיף 6 של צו מס' 100/2024/ND-CP מיום 26 ביולי 2024 של הממשלה, עבור פרויקטים של השקעה בבנייה לדיור ציבורי ודיור לכוחות המזוינים של העם, הסוכנות האחראית על הערכת ואישור מדיניות השקעה אינה חייבת להתייעץ עם משרד ההגנה הלאומי ועם משרד הביטחון הציבורי בנוגע לתכנים המפורטים בסעיף 6, סעיף 15 של צו מס' 95/2024/ND-CP.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html