מה הסיבה שמחירי הנדל"ן עדיין "מעוגנים" ברמה גבוהה?

[מודעה_1]

נחישות הממשלה

ראש הממשלה פרסם זה עתה את מסמך דחוף מס' 527/TB-VPCP, המכריז על מסקנות ראש הממשלה בוועידה בנושא פתרונות להסרת קשיים בצמיחת האשראי עבור ייצור ועסקים, קידום צמיחה ויציבות מקרו-כלכלית.

ראוי לציין כי בהודעה, ראש הממשלה ביקש ממשרד הבינוי להנחות את מפעלי הנדל"ן לארגון מחדש של מגזרים ולהפחית את מחירי המוצרים. יש למצוא פתרונות מתאימים, יעילים ובזמן לארגון מחדש של מגזרים עבור אנשים עם צרכים אמיתיים, דיור ציבורי, דיור לעובדים ואנשים בעלי הכנסה נמוכה.

המהלך הנ"ל ממשיך להדגים את מאמציה הדרסטיים של הממשלה להסיר קשיים על מנת ששוק הנדל"ן יוכל להתאושש ולהתפתח בצורה בטוחה, בריאה ובר קיימא.

קודם לכן, בוועידה לפתרונות להסרת קשיים בצמיחת אשראי עבור ייצור ועסקים, קידום צמיחה ויציבות מקרו-כלכלית בבוקר ה-7 בדצמבר, הצהיר ראש הממשלה פאם מין צ'ין כי בנקים וחברות נמצאים במערכת אקולוגית כלכלית. אם הכלכלה תתפתח, בנקים וחברות יתפתחו ולהיפך, אם בנקים וחברות יתפתחו, המדינה תתפתח. כל אדם וכל ישות חייבים לחלוק אחריות, "לתרום לסערה" כדי שהמדינה תוכל להתגבר על קשיים, אז כל אדם וכל ישות יוכלו להתגבר על קשיים ולקיים פיתוח משותף.

העלאת נושא התלוננות של עסקי נדל"ן על קושי בגישה להון. אך בשנים האחרונות, מחירי הנדל"ן עלו באופן כללי. אם יש קשיים אך הם עדיין רוצים לשמור על מחיר המכירה זהה, ועדיין דורשים "למכירה חד-סטרית", האם יש אחריות משותפת?

לדברי ראש הממשלה, בזמנים רגילים יש מדיניות רגילה, ובזמנים חריגים חייבת להיות מדיניות חריגה. בזמני קושי חייבת להיות מדיניות המבוססת על רוח "ההרמוניזציה של תועלות וחלוקת סיכונים" כדי להיות הולמת, נכונה ותקדם פיתוח.

מדוע מחיר המכירה עולה?

בתקופה האחרונה, שוק הנדל"ן היה קשה אך מחירי הנדל"ן עדיין "מעוגנים" ברמה גבוהה. נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי מחירי הנדל"ן עלו עשרות מונים בעשור האחרון. בשנת 2021 לבדה, מחיר הבית הממוצע גדל בשיעור דו-ספרתי.

VARS צופה כי בשנת 2024, מחירי הדירות הראשוניות ימשיכו לעלות בממוצע של כ-3-8%. מכיוון שההיצע לטווח קצר לא נפתר. מחסור בהיצע חדש הופך את השוק ללא תחרותי, עסקים עם פרויקטים של דירות הנפתחים למכירה בשלב זה הם "מלכים", אם הם לא נתקלים בקשיי תזרים מזומנים, המשקיעים ימשיכו לשמור על מחירים גבוהים כדי למקסם את הרווחים. במקביל, התשתיות המשתפרות ללא הרף ימשיכו לדחוף את רמת המחירים כלפי מעלה.

מחירן הגבוה של הדירות נובע לא רק מכך שמשקיעים מנסים לשמור על מחיר גבוה, אלא גם מכך שעלויות ההשקעה והבנייה עולות עקב עליית מחירי חומרי הקלט, עלויות העבודה ועלויות הגישה הפיננסית. בנוסף, עלות יצירת קרנות קרקע גבוהה מדי ועלויות "לא ידועות" רבות עולות בעת ביצוע השקעות, בנייה ופיתוח פרויקטים, מה שמקשה על משקיעים להוריד מחירים.

ריביות נמוכות ואינפלציה בשיא של העבר תרמו גם הן לעלייה החדה במחירי הדירות, אך הבעיה המרכזית היא מחסור בהיצע.

ההיצע הולך ודחוק יותר ויותר

בהתאם לכך, מספר פרויקטי הדיור המסחריים שקיבלו רישיון חדש קטן מאוד ונמצא בירידה, במיוחד במגזרים של דיור בר השגה ובינוני. באופן ספציפי, על פי הנתונים שפורסמו על ידי משרד הבינוי על שוק הדיור והנדל"ן, בשנת 2022 היו במדינה 126 פרויקטים חדשים שקיבלו רישיון, רק 52.7% בהשוואה לשנת 2021 ו-17% בשנת 2020.

ראוי לציין כי אין פרויקטים עתידיים של דיור בפלח הדירות במחירים נוחים (מחיר מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) הזכאים לגיוס הון ועסקאות דיור בשנת 2021 ו-2022. גם שיעור הדירות בטווח הביניים (25-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר) הזכאיות לגיוס הון ועסקאות דיור ירד באופן מתמיד במספרים דו-ספרתיים מאז 2020.

נתוני מחקר של VARS מראים גם כי מספר הדירות במחירים נוחים ובינוניים למכירה יורד בהתמדה מאז 2019. באופן ספציפי, המספר הכולל של דירות במחירים נוחים למכירה בשנת 2022 עומד על 10% בלבד בהשוואה לשנת 2019.

גם חלקן של דירות במחירים סבירים מתוך סך היצע הדירות למכירה ירד בהתמדה, מ-30% בשנת 2019 ל-7% בשנת 2022. בתקופה שבין 2019 ל-2022, גם חלקן של דירות בטווח הביניים ירד ל-54%, 46%, 34% ו-27% בהתאמה.

כיצד לבנות מחדש מקטעים ולהפחית את עלויות המוצר?

על פי VARS, על מנת לארגן מחדש את המגזרים ולהפחית את עלויות המוצר, יש צורך ב"מאמצים משותפים", איחוד נקודות מבט, שיטות יישום ותיאום של נושאים ומרכיבים רבים, החל מסוכנויות ניהול ממשלתיות ועד לעסקים ובנקים.

מצד סוכנות ניהול המדינה, ראשית כל, יש צורך ללמוד את התוכנית לקיצור התהליך וההליכים המנהליים של השקעות ובנייה. יש לשקול את התוכניות לתמיכה בעסקים בחישוב אגרות שימוש בקרקע ופינוי אתרים. נכון לעכשיו, אלו שני סעיפים המהווים חלק ניכר מהוצאות המשקיע, ומשפיעים ישירות על מחיר הנדל"ן.

במקביל, יש לנקוט באמצעים מחמירים כדי להתמודד עם כל המעשים ש"מקשים" על עסקים בתהליך השקעה ופיתוח פרויקטים. יש להימנע מ"עלויות גריז", שגם הן מתווספות באופן בלתי נראה למחיר המוצר.

על בנק המדינה ללמוד ולפתח תוכנית אשראי עם ריביות מועדפות במיוחד עבור עסקים המשקיעים ומפתחים דיור בר השגה ולרוכשי בתים. יש צורך במנגנונים ומדיניות ספציפיים וברורים לתמיכה במשקיעים אם הם רוצים לשנות את מבנה הפרויקטים מפרויקטים יוקרתיים לדיור בר השגה, או דיור ציבורי.

עבור עסקי נדל"ן, יש צורך לבחון באופן יזום את תיק הפרויקטים של ההשקעה. למכור חלק או את כל הפרויקטים שאינם מתאימים למשאבים הנוכחיים. לבצע ארגון מחדש יזום של חובות ולתכנן תזרים מזומנים. למקד את ההון בפרויקטים מובטחים כחוק, בעלי תוכניות הלוואה ישימות, ניתנים להשלמה מוקדם וקלים למימוש.

להפחית ציפיות רווח, אפילו לקבל מכירה בהפסד, להשתמש ברווחים משנים קודמות כדי לשמור על הפעילות. עבור פרויקטים חדשים בשלב המחקר, לכוון באופן יזום לפלח המחירים הסבירים כדי להבטיח יכולת ספיגה בעת השקת מוצרים לשוק.

בנוסף, חברות נדל"ן צריכות לחדש, לחקור וליישם באופן מתמיד הישגים טכנולוגיים כדי לשפר את יכולת הניהול, לשלוט בסיכונים ולהפחית עלויות.

נ. ג'יאנג

[מודעה_2]
מָקוֹר