תנו למנגנון השוק להכריע את הסכסוך בחניון ארטמיס

[מודעה_1]

מה אומרים עורכי הדין על המחלוקת סביב חניון ארטמיס?

בדיון על המחלוקת שהתעוררה בבניין הדירות ארטמיס (מס' 3 לה טרונג טאן, מחוז ת'אן שואן, האנוי ), אמר עורך הדין טראן האי דוק - משרד עורכי הדין טראן האי דוק, לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, כי סכסוכים בין דיירים למשקיעים הקשורים לחניה במרתף בבניינים נפוצים מאוד, ולא רק במרתף של בניין הדירות ארטמיס. לדברי עורך הדין, כדי להבחין בבירור בין טוב לרע, יש צורך לקבוע למי שייך המרתף, והאם הצדדים עמדו בהוראות החוק?

לאחר בחינת התקרית בבניין הדירות ארטמיס, עורך הדין טראן האי דוק ניתח כי כדי לקבוע האם החניון שייך למשקיע או לא, יש צורך להתבסס על סעיף 101 לחוק הדיור משנת 2014.

בהתאם לכך, סעיף 101 לחוק הדיור קובע כי מקומות חניה לאופניים, כלי רכב לנכים, כלי רכב מנועים דו-גלגליים, כלי רכב מנועים תלת-גלגליים לבעלי ומשתמשי בנייני דירות נמצאים בבעלות משותפת ובשימוש משותף של בעלי בנייני הדירות. מקומות חניה למכוניות לבעלים נמצאים בניהולו של המשקיע.

עורך הדין דוק ציין גם כי סעיפים 6 ו-7 לתקנות שפורסמו עם חוזר 02/2016/TT-BXD קובעים כי השטח בבעלות פרטית והשטח בבעלות משותפת של הבעלים חייבים להיות מצוינים בבירור בחוזה מכירת ורכישת הדירה.

לכן, קביעת הבעלות על המרתף בבניין דירות מחייבת לקבוע בחוזה מכירת ורכישת הדירה האם הבעלות על המרתף היא רכושו הבלעדי של המשקיע או רכוש משותף של בעל הדירה.

נדל — המתח בין תושבי בניין ארטמיס למשקיעים סביב מרתף החניון מושך תשומת לב רבה.

עבור בניין הדירות ארטמיס, חוזה מכירת הדירה בין הדיירים למשקיע קבע בבירור מקרה זה. באופן ספציפי, סעיף 11 וחלק ב' של נספח 4 לחוזה מכירת הדירה קובעים את השטח בבעלות פרטית של המשקיע, לרבות: "שטח קומות המרתף B1, B2, B3 (למעט אזורי המרתף שסודר על ידי המשקיע לשימוש כחניה לאופניים, כלי רכב לנכים, כלי רכב דו-גלגליים, כלי רכב תלת-גלגליים, אם קיימים)".

"לכן, בהתבסס על התקנות הנ"ל, ניתן לקבוע כי הבעלות על מרתפים B2 ו-B3 שייכת לבעלות פרטית של המשקיע (למעט 400 מ"ר לחניית אופניים, כלי רכב לנכים... ואזורים טכניים). למשקיע יש את הזכות להחליט על מחירי השירותים בהתאם להוראות החוק, ובפרט להחלטה 44 בנושא מחירי שירותי חניית אופניים, אופנועים ומכוניות בהאנוי", אמר עורך הדין טראן האי דוק.

כאשר נשאל על דעתם של דיירי בניין הדירות ארטמיס, לפיה המשקיע מטיל דמי חניה שחורגים מהתקרה על פי החלטה 44 ושהמשקיע פועל בצורה שגויה בהשוואה להוראות במסמך 2233 מיום 16 בנובמבר 2023 של ועדת העם של מחוז ת'אן שואן (שיעור הגבייה הנוכחי של המשקיע הוא 2,300,000 דונג וייטנאמי לרכב לחודש, המסמך מתבקש מהמשקיע להתבסס על ההוראות ולגבות מקסימום 1,800,000 דונג וייטנאמי לרכב לחודש), העיר עורך הדין: "הפניתי למסמך 2233 של ועדת העם של מחוז ת'אן שואן שנשלח לחברת המניות המשותפת MHL ואישרתי שזהו מסמך הנחיה למשקיעים, לא מסמך משפטי".

תנו למנגנון השוק להחליט על מחיר השירותים.

עורך הדין הוסיף גם כי חברת MHL היא מיזם לא ממשלתי, מיזם פרטי, הכפוף לחוק המיזמים 2020, כך שלמשקיע יש את הזכות לעשות עסקים באזור זה מבלי לבקש את חוות דעתם של בעלי דירות או בעלי אזורים אחרים.

עורך הדין דוק ציין כי מחיר שירות החניה בחניון ארטמיס יכול להיות עד לרמה המקסימלית, במקרה הספציפי הבא: אם המשקיע מצייד מערכת חניה חכמה העומדת בקריטריונים בסעיף קטן 2.2.1, סעיף I של הנספח המצורף להחלטה 44, אזי מחיר שירות החניה ייקבע לפי מחיר שירות החניה עם עד 9 מקומות ישיבה במסלולים וברחובות של מחוזות בתוך כביש טבעת 1 ומעל כביש טבעת 1, כלומר מקסימום של 3,000,000 דונג וייטנאמי לרכב לחודש.

עם זאת, אם חניון ארטמיס הוא חניון רגיל בלבד, שאינו מצויד במערכת חניה חכמה, אזי לפי סעיף קטן 2.2.1, סעיף א' בנספח המצורף להחלטה 44 (בנקודה השנייה), המשקיע רשאי להחיל את מחיר שירות החניה החודשי עבור מכוניות עם עד 9 מושבים השווה למחיר שירות החניה עבור מכוניות עם עד 9 מושבים במסלולים וברחובות במחוזות בתוך כביש הטבעת 2 ומעליו, כלומר מקסימום של 2,300,000 דונג וייטנאמי/מכונית/חודש.

במסמך מס' 2233, קבעה ועדת העם של מחוז ת'אן שואן את המחיר הספציפי עבור המיקום להיות המסלולים והרחובות במחוזות הממוקמים בתוך כביש הטבעת 3 ועל כביש הטבעת 3 (סעיף I; טבלה 2.2.1; מספר סידורי 5 בטבלה), כלומר מחיר החניה המקסימלי הוא 1,800,000 דונג וייטנאמי/רכב/חודש. במקביל, ביקשה ועדת העם של מחוז ת'אן שואן מחברת MHL להחיל את המחיר עבור חניית רכבים במרתף בניין ארטמיס בהתאם לתקנה זו.

"כפי שצוין לעיל, בניין ארטמיס הוא בניין לשימושים מעורבים של דירות, מרכזים מסחריים ומשרדים. לכן, דמי החניה שיוחלו על בניין ארטמיס לא יהיו תלויים במיקום הבניין אלא יחולו על הכבישים והרחובות ברובעים הממוקמים בתוך ומעל כביש הטבעת 2, כלומר מקסימום של 2,300,000 דונג וייטנאמי לרכב לחודש. מבלי לקחת בחשבון את "מערכת החניה החכמה" המיושם על ידי המשקיע במרתף ארטמיס. לפיכך, ההצעה הנ"ל של ועדת העם של מחוז ת'אן שואן מראה סימנים של אי-התאמה להוראות החלטה 44", ניתח עורך הדין דוק.

עורך הדין דוק הדגיש כי בהקשר של מספר הולך וגדל של מכוניות בעוד שמחסור חמור במקומות חניה, בלתי נמנע שספקי שירותים ישקיעו בטכנולוגיה כדי לשפר את איכות השירות, ולכן עליית מחירי השירותים היא בלתי נמנעת, כל עוד המחיר אינו עולה על הרמה המקסימלית שנקבעה על ידי המדינה.

רק אז זה ייצור את המוטיבציה לפתח ולספק שירותים איכותיים למשתמשים. כאשר משתמשים מקבלים שירותים איכותיים, עליהם לשלם גם מחיר מקביל ולהיפך. אם הם לא מסכימים, הם יכולים למצוא ספקי שירות מתאימים אחרים.

בהתייחסו לסדרה של מחלוקות שפרצו לאחרונה סביב דמי חניה בבנייני דירות, אמר עורך הדין דוק: "לא רק בבניין ארטמיס, תושבי בנייני דירות רבים מאמינים בטעות ששירותי חניה בבניין הם במסגרת שירותי ניהול ותפעול הבניין. אפילו הרשויות המקומיות אינן ברורות לגבי זה."

למעשה, הניהול המנהלי של פעילויות חניית רכב על ידי המדינה שייך למגזר התחבורה. משרד התחבורה, משרד האוצר ומשרד העבודה, נכי המלחמה והרווחה אחראים לייעץ לוועדת העם של האנוי לצורך פרסום החלטה 44. אם הממשל המקומי עדיין מבולבל, יש צורך לבקש את חוות דעתו של הרשות המנהלית המוסמכת של המדינה .

בדיון על סוגיית מנגנון השוק בנושא עליית מחירי החניה במרתפי דירות היום, אמר האדריכל טראן הוי אן - חבר קבוע באגודת האדריכלים של האנוי: "החלת מחירי החניה צריכה להיקבע על ידי מנגנון השוק. עליית מחירי השירותים ולמקבלי השירותים יש את הזכות לנהל משא ומתן זה עם זה, בהתבסס על רמת הגבייה שחייבת להיות תואמת את ההשקעה, העלויות ואספקת השירות."

בנוגע לשאלה האם המשקיע בארטמיס גובה עמלות מעבר לתקרה, אמר מר אהן כי המחירים הגבוהים והנמוכים תלויים בהסכם בין ספק השירות למשתמש השירות. בנוגע למחיר החניה בבניין הדירות ארטמיס, המשקיע בהחלט ביצע חישובים מתאימים, אך חשוב מכך, המשקיע והדיירים צריכים לנהל משא ומתן זה עם זה. אם הדיירים אינם מסכימים עם עמלת המשקיע, הם אינם רשאים להשתמש בשירות.

לדברי מר אהן: "מדובר בעסקה במנגנון השוק. חוק כלכלת השוק יקבע את המחיר הזה. לאדם המבקש את השירות עדיין יש את הזכות לבחור את הספק במחיר שמתאים לתקציבו. אם אין ברירה אחרת, בעל הנכס יקבע את המחיר."

[מודעה_2]
מָקוֹר