הצעה "להדק" את האשראי בנדל"ן: זרימת ההון חסומה, השוק "קפוא"

TPO - מומחים אומרים שהמדיניות של הפיכת השוק לבריא וייצוב מחירי הנדל"ן נכונה, אך אם האשראי "יהודק" כפי שמציע משרד הבינוי, יש לשקול זאת בזהירות, משום שהצעות שרירותיות לשוק הנדל"ן וניהול מקוטע יגרמו לכאוס ופאניקה בשוק, עם השלכות עצומות. בינתיים, הפתרון הנכון חייב להיות הגדלת ההיצע והפחתת עלויות התשומות.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

"הידוק" זהיר של אשראי

טיוטת ההחלטה של הממשלה בנושא שליטה וריסון מחירי הנדל"ן נשלחה זה עתה על ידי משרד הבינוי ל-5 משרדים ומשרדי ממשלה לצורך הערותיה, לפני הגשתה לפרסום הממשלה.

בהתאם לכך, קונה דירה שנייה יכול ללוות רק עד 50% משווי חוזה רכישת הבית. במקרה של רכישת דירה שלישית או יותר, מגבלת ההלוואה לא תעלה על 30% משווי חוזה רכישת הבית, החל ממועד כניסת ההחלטה לתוקף ועד 1 במרץ 2027.

מומחים אומרים כי המדיניות של מאבק בספקולציות וייצוב מחירי הדיור כדי לשמור על שוק הנדל"ן בריא היא נכונה. עם זאת, צעד הידוק האשראי המוצע על ידי משרד הבינוי הוא גישה שאינה מבוססת על שוק, הסותרת עקרונות כלכליים מודרניים.

ד"ר טרונג ואן פואוק - לשעבר יו"ר בפועל של הוועדה הלאומית לפיקוח פיננסי, לשעבר חבר קבוע בקבוצת הייעוץ הכלכלית של ראש הממשלה - אמר: "המדיניות נכונה אך הפתרון אינו סביר. איסור או הגבלה של זכויות ההלוואות של בנקים היא גישה מנהלית, המנוגדת לעקרונות כלכלת השוק - דבר שווייטנאם שאפה במשך שנים רבות לזכות בהכרה בינלאומית."

להתערבויות שאינן בשוק יהיו השלכות חמורות.

ד"ר דין דה היין - מנהל המכון לאינפורמטיקה וכלכלה יישומית - שותף לאותה דעה, ציין בגלוי כי אף מדינה בעולם לא התערבה בצורה כה ברוטלית בפעילותם של בנקים מסחריים ובמגזר הנדל"ן. לדברי מר היין, הלוואות הן מערכת יחסים אזרחית בין בנקים, משקיעים ולקוחות; עסקה זו מוסדרת על ידי חוק מוסדות אשראי. שימוש בצווים מנהליים להתערבות אינו רק בלתי חוקי, אלא גם מעוות את שוק ההון.

"בנקים מסחריים חייבים להיות חופשיים להעריך סיכונים ולהחליט על הלוואות, במקום להיאלץ להגביל את ההלוואות באמצעות צווים מנהליים. אם הלוואות נדל"ן ייאסרו, אנשים עדיין יוכלו ללוות לצריכה ולרכישת בתים, דבר שקשה לשלוט בו, מגדיל את העלויות החברתיות ויכול בקלות להוביל לעיוותים", אמר מר היין.

מר היין אמר שמשפחה יכולה לקנות בתים רבים לילדיה, דבר שלא ניתן להשוותו לספקולציה. באופן דומה, קניית בתים להשכרה, קניית בתי מסחר לעסקים או פשוט צבירת נכסים... גם הם צרכים לגיטימיים של האנשים. הגבלת סכום ההלוואה ל-30-50% בלבד היא נמוכה מדי וחסרת בסיס כלכלי.

יש לשקול היטב את ההצעה בהתחשב במצב השוק הנוכחי.

לדברי מומחים, משרד הבינוי צריך לשקול היטב כדי להימנע מהגשת הצעות שרירותיות כמו זו הנוכחית. ניהול רופף יגרום לאי-סדר בשוק ולבהלה, יפגע באמון ויפגע בסביבת ההשקעות.

"היום יש את המדיניות הזו, מחר יש מדיניות אחרת, איך תיראה סביבת ההשקעות?", שאל המומחה דין דה הואן, והביע חשש שאם תאושר, מדיניות הידוק ההלוואות תחמיר את מצב המחסור בהיצע. חוסר הוודאות של המדיניות יכול לגרום לעסקים לאבד אמון, להפסיק להשקיע באופן זמני, או אפילו לעזוב את השוק. כתוצאה מכך, ההיצע יצטמצם עוד יותר. בנוסף, עסקים יכולים להמתין עד לאחר תום תוקף תקנת הידוק ההלוואות (1 במרץ 2027) כדי להביא מוצרים לשוק כדי "להימנע מהסערה". שנתיים של המתנה פירושן עלייה בעלויות ההון, ובסופו של דבר, הן עדיין יושקעו במחיר המכירה, מה שיגרום למחירי הבתים לעלות עוד יותר.

מנקודת מבט של מדיניות, ד"ר טרונג ואן פואוק מאמין שהמדינה יכולה וצריכה להתערב, אך היא חייבת להיות במקום הנכון ובתפקיד הנכון. באופן ספציפי, על המדינה להסיר מכשולים משפטיים כדי שעסקים יוכלו ליישם פרויקטים מהר יותר, ולהוסיף היצע לשוק.

בפרט, המדינה יכולה לאמץ מדיניות ספציפית להפחתת עלויות תשומות עבור עסקים, במקום להדק את תפוקת ההון. אחד הגורמים המכריעים הוא אגרות שימוש בקרקע, המהוות כיום חלק גדול מאוד ממחירי הדיור.

"קרקע היא בבעלות העם כולו, כאשר המדינה מייצגת את הבעלים ומנהלת אותה באופן אחיד. המדינה יכולה בהחלט לווסת את אגרות השימוש בקרקע כדי להפחית את העלויות עבור עסקים. כאשר עלויות התשומות יורדות, מחירי הדיור יירדו אוטומטית. זוהי הדרך הסבירה היחידה להתערב בשוק", הדגיש מר פואוק.

מנקודת מבט מאקרו, ד"ר לה שואן נגיה - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית - מודאג מכך שהידוק האשראי בנדל"ן אינו שונה מ"הוצאת צינור הנשימה" מאחד ממנועי הצמיחה העיקריים של הכלכלה. נדל"ן תורם כיום כ-10% מהתמ"ג, וגורר איתו יותר מ-40 מגזרים אחרים, מחומרי בניין, עיצוב פנים ועד בנקאות... הלקח של 2022 נותר זהה: אם זרימות הון ייחסמו, השוק "יקפא", עסקים יתקשו, סדרה של תעשיות אחרות יקרסו, מיליוני אנשים יאבדו את מקום עבודתם, מה שיאיים על הצמיחה.

מר נגיה ציין כי שווי שוק הנדל"ן העולמי עומד על עד 360,000 מיליארד דולר, פי 3 מהתמ"ג העולמי - כ-120,000 דולר, דבר המראה את חשיבותו של מגזר זה לכל כלכלה. בווייטנאם, שווי שוק הנדל"ן עומד על כ-1,500 מיליארד דולר, פי 3 מהתמ"ג העולמי.

"אין מגזר גדול ורחב היקף כמו נדל"ן. אם נחמיר אותו עכשיו באמצעות צווים מנהליים, זה לא רק שלא יוריד את מחירי הדיור אלא גם יגרום לקיפאון כלכלי. סין, עם מדיניות שלושת הקווים האדומים שלה, הוכיחה זאת", הזהיר מר נגהיה.

לדברי המומחה, הגורם העיקרי לעליית מחירי הדיור אינו ספקולציות אלא היצע חנוק, הנובע מהקיפאון המשפטי בשנים האחרונות. כיום, הליכי אישור הפרויקטים מסורבלים מדי, ונמשכים 5-7 שנים, אפילו עשור, ליישום. בינתיים, הביקוש לדיור נמצא בעלייה מתמדת.

"אלפי פרויקטים נדחים, מה שגורם לעלייה בעלויות הכספיות, ומכריח עסקים למכור במחירים גבוהים כדי לפצות. אם יוסרו צווארי בקבוק חוקיים וההיצע יהיה בשפע, השוק יבצע ויסות עצמי בהתאם לחוק ההיצע והביקוש. להיפך, שימוש בתרופה הלא נכונה לטיפול במחלה יחמיר את המחלה", ניתח מר נגיה.