מחירי הדירות עלו בצורה חדה תוך זמן קצר

המחסור הממושך בהיצע דירות ומחירי הדירות הגבוהים מקשים על רוב האנשים לקנות בית – צילום: NAM TRAN

מחסור ארוך טווח, חוסר בדיור בר השגה

לפי Tuoi Tre Online , ברבעון השני של השנה בהאנוי הושקו רק פרויקטים בודדים של דיור מסחרי כגון Lumi Hanoi, The Sola Park, QMS Top Tower To Huu, The Canopy Residences, Capital Elite, Masteri West Heights... מחירי הדירות בפרויקטים אלה נעים כולם בגובה של 50-80 מיליון דונג וייטנאמי/ ^מ"ר .

נתוני משרד הבינוי מראים גם כי ברבעון הראשון של 2024 הושלמו רק 10 פרויקטים של דיור מסחרי ברחבי הארץ, עם היקף בנייה של כ-4,700 דירות. מספר פרויקטי הדיור המסחרי שהושלמו עמד על כ-34.5% בלבד מהרבעון הרביעי של 2023 ו-71.4% מאותה תקופה אשתקד.

בנוסף, מספר הפרויקטים שהורשו לאחרונה ברחבי המדינה עומד על 19 (ירידה של 3 פרויקטים), ומספר הפרויקטים הזכאים למכירת דיור עתידי עומד על 38 (ירידה של 9 פרויקטים בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023). מחיר המכירה של פרויקטי דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ברבעון הראשון של השנה נע בין 50 ל-70 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר .

כמו כן, על פי משרד הבינוי, היצע הדיור הציבורי ברבעון הראשון היה גם הוא נמוך מאוד, עם 5 פרויקטים בלבד שהושלמו, בהיקף של כ-2,000 דירות, המרוכזים בעיקר במחוזות בק ג'יאנג, תאי בין , חאן הואה... בשווקים גדולים כמו האנוי, לא היו פרויקטים, בהו צ'י מין סיטי היה פרויקט דיור להשכרה אחד, בהיקף של 242 דירות בלבד.

ראוי לציין כי מספר פרויקטי הדירות המסחריות שבוצעו ברבעון הראשון של 2024 הגיע ל-984 פרויקטים (עלייה של 130 פרויקטים) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מספר זה כולל מאות פרויקטים ש"נדחו" במשך שנים רבות, בהמתנה לפתרונות.

מומחים רבים צופים כי החל מ-1 באוגוסט, כאשר חוקי הקרקע, הדיור והנדל"ן ייכנסו לתוקף ויוצאו מסמכי הנחיה משפטיים, פרויקטים רבים יתנתקו, מה שיפתח את היצע הדיור לשוק.

	2015	2024
דִירָה	23	45
בַּיִת	51	126
בית עירוני	85	225
וִילָה	45	140
אֶרֶץ	9	25
וילות נופש	45	63

מחירי הדירות עלו בצורה חדה תוך זמן קצר

בנוגע למחירי הנדל"ן, מר דין מין טואן - מנהל המכירות של Batdongsan.com.vn - אמר כי חלה עלייה ניכרת בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי בששת החודשים הראשונים של השנה.

בהשוואה לרבעון הראשון של 2023, מחירי המכירה של כל סוגי הנדל"ן בהאנוי בסוף הרבעון השני של 2024 עלו בחדות, מתוכם דירות עלו ב-31%, בתי בושת עלו ב-10%, וילות עלו ב-18%, בתים פרטיים עלו ב-32%, קרקעות עלו ב-19%, ובתים טוריים עלו ב-10%. בינתיים, בהו צ'י מין סיטי, רק מחירי המכירה של דירות עלו ב-6%, שאר הסוגים נותרו זהים.

פלח הדירות נחשב לכוח המניע להתאוששות שווקי האנוי והו צ'י מין סיטי בחודשים הראשונים של השנה. הסיבה העיקרית לעלייה במחירי הדירות בהאנוי נובעת מהיצע מוגבל במרכז ומחירי פתיחה גבוהים.

סקר שערכה Batdongsan.com.vn בקרב 537 מתווכי מכירות הראה כי הסיבה ל"קדחת" הדירות בחודשים הראשונים של 2024 הניבה את התוצאות הבאות: 32% מהחוות דעת אמרו כי עליית המחירים נבעה ממחסור בהיצע ומאפשרויות מעטות; 23% מהחוות דעת אמרו כי הביקוש לקניית בתים גדל שוב בחוזקה; 15% אמרו כי ההיצע החדש יקר מדי; 15% אמרו כי הביקוש להשקעה וספקולציות דחף את המחירים כלפי מעלה; ו-11% אמרו כי מתווכי נדל"ן דחפו את המחירים כלפי מעלה והשפיעו.

בנוסף, גם רמת העניין בדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלתה בחדות. בהשוואה לאוקטובר 2023, רמת העניין בדירות במאי 2024 בהאנוי עלתה ב-29%, בהו צ'י מין סיטי עלתה ב-32%.

הדו"ח של Batdongsan.com.vn מראה גם כי בהשוואה לתקופה 2013 - 2016, מחיר המכירה של דירות בתקופה 2023 - 2026 הוכפל. באופן ספציפי, המחיר הממוצע בשנת 2013 היה כ-23 מיליון דונג וייט ^למ"ר , והמחיר הממוצע בששת החודשים הראשונים של 2024 היה כ-45 מיליון דונג וייט ^למ"ר .

מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn - ציין כי שוק הנדל"ן בששת החודשים הראשונים של השנה נמצא בנקודת מפנה, וברבעונים השלישי והרביעי של 2024 השוק ייכנס לשלב של חיפוש ונזילות בקנה מידה קטן.

עד הרבעון הראשון של 2025, השוק ייכנס לתקופה של איחוד משאבים פיננסיים והשלמת הליכים משפטיים. מהרבעון השני עד הרביעי של 2025, שוק הנדל"ן ישגשג וייכנס למסלול פיתוח יציב בשנת 2026.

עם מגמה זו, ישנם מומחים שאומרים כי מחירי הדירות עשויים להמשיך לעלות בתקופה הקרובה.

הבעיה עם בנייני דירות קיימים טמונה בעלות הקרקע הצפויה לעלות כאשר תקנת מחירי הקרקע החדשה תיושם החל מה-1 באוגוסט. בנוסף, גם עלויות הבנייה נוטות לעלות, הביקוש האמיתי לדיור גדול מאוד, בעוד שההיצע בשוק לא קל להגדיל שוב תוך זמן קצר.

מצד שני, כאשר עלויות התשומה של הפרויקט עולות, עסקי השקעות נדל"ן נוטים להשקיע רק בפלח הדירות היוקרתיות כדי למקסם את הרווחים, בעוד שהיצע הדיור הציבורי אינו יכול לגדול במהירות אם המדיניות אינה באמת אטרקטיבית למשקיעים פרטיים.

היצע הדירות בהאנוי מרוכז בשני אזורים עירוניים.

נתונים ממרכז OneHousing למחקר שוק ותובנות לקוחות מראים גם כי ברבעון הראשון של 2024, עד 80% ממכירות הבתים בהאנוי יתרכזו בשני אזורים עירוניים, Vinhomes Ocean Park ו-Vinhomes Smart City.

בחמשת החודשים הראשונים של 2024, מספר הדירות שנמכרו ב-Vinhomes Ocean Park הגיע לכ-2,500 יחידות, וב-Vinhomes Smart City כ-5,600 יחידות.

מקור: https://tuoitre.vn/gia-can-ho-chung-cu-tang-manh-trong-thoi-gian-ngan-20240628094201846.htm