מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים "להתחמם", מחוז טאן אואי משלם פיקדון עבור מכירה פומבית של קרקעות, קונים נשארים ערניים כדי להימנע מסיכונים

מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לעלות, קדחת הקרקעות היא בעיקר טריק רווחי של ספקולנטים, 7 מקרים של שינוי ייעוד קרקע ללא אישור... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

בעוד שרוב תחומי וסוגי הנדל"ן האחרים ירדו בריבית במאי 2024, דירות בהאנוי היו התחום היחיד שצמח עם ריבית של 9%. (צילום: לינה אן)

מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לעלות

נתוני הביג דאטה של ​​Batdongsan.com.vn מראים כי לאחר שלושה חודשים רצופים של צמיחה חמה במחצית הראשונה של 2024, עד אפריל 2024, דירות בהאנוי החלו להאט. באופן ספציפי, באפריל 2024, רמת העניין ומספר המוצעים לדירות בהאנוי ירדו ב-30% וב-2% בהתאמה. עם זאת, הירידה נמשכה רק באפריל, וממאי ואילך, דירות האנוי חזרו בהדרגה ל"צורתן".

בעוד שרוב מגזרי וסוגי הנדל"ן האחרים ירדו בריבית במאי 2024, דירות בהאנוי היו המגזר היחיד שצמח עם ריבית של 9%. בהשוואה למאי, הריבית נותרה זהה ביוני 2024.

למעשה, לאחר קצת יותר מחודש של קיפאון, מסוף מאי 2024 ועד עכשיו, מחירי הדירות ממשיכים להגיע לרמה חדשה. משמעות הדבר היא שמחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לעלות.

לדוגמה, על פי סקר של Batdongsan.com.vn, בפרויקט Vinhomes Smart City, דירות של חדר שינה אחד + 1, בהתאם לבניין, למיקום ולכיוון המרפסת, בסוף אפריל ותחילת מאי 2024 היו במחיר של 2.4-2.6 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה, אך נכון לעכשיו, מחיר המבוקש של דירה מסוג זה הוא 2.7-2.8 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה. באופן דומה, דירות סטודיו מתומחרות ב-1.8-1.9 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה ממוצעת של 150-200 מיליון דונג וייטנאמי לדירה בהשוואה ליוני 2024. דירות של 2 חדרי שינה, 2 חדרי אמבטיה או 3 חדרי שינה, 2 חדרי אמבטיה בפרויקט זה עלו גם הן ב-200-250 מיליון דונג וייטנאמי בהשוואה לכחודשיים קודם לכן.

פרויקט גמק עלה גם הוא מ-2.7-2.8 מיליארד דונג וייטנאמי לדירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה ל-2.750-2.9 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה. בפרט, ישנן דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה בפרויקט זה, כאשר הבעלים מציע מחיר של מעל 3 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה.

גם מחירי הדירות בנאם טרונג ין, ברובן דירות ישנות, עם 2 חדרי שינה, עלו מ-2.8-3 מיליארד וונד לדירה ל-3.1-3.4 מיליארד וונד לדירה. גם דירות 2 חדרי שינה ו-2 חדרי אמבטיה בפרויקט Handiresco עלו מ-4-4.2 מיליארד וונד לדירה במאי ל-4.3-4.5 מיליארד וונד לדירה.

העלייה הממוצעת של 250-300 מיליון דונג וייטנאמי לדירה מתרחשת גם בפרויקטים ברחוב לה ואן לואונג כמו האנוי סנטרפוינט, טיימס טאוור, גולדן פאלאס או דירות הממוקמות ברחוב טרונג הואה - נאן צ'ין.

מדוע מחוז טאנה אואי, האנוי, הפסיק לפתע את מכירות הפומביות של קרקעות?

מחוז טאנה אואי (האנוי) עצר את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 57 מגרשים באזור דאם, בכפר מוק סה, בקהילת קאו דואנג, והחזיר את הכסף עבור רכישת מסמכים ופיקדונות מלקוחות, בנימוק הצורך לקבוע מחדש את מחיר ההתחלה.

חברת המכירות הפומביות המשותפת של טרונג סון, מארגנת המכירה הפומבית הראשונה של 57 מגרשים במחוז טאנה אואי בקהילת קאו דואנג ב-17 באוגוסט, הודיעה לפתע על הפסקת ארגון המכירה הפומבית ועל החזרת הכסף עבור רכישת מסמכים ופיקדונות ללקוחות.

החברה הנ"ל מסרה כי היחידה קיבלה הודעה ממרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז טאנה אואי בתוכן "עצרו את ארגון המכירה הפומבית הראשונה של זכויות שימוש בקרקע עבור 57 מגרשים באזור הדאם, כפר מוק סה, קומונת קאו דואנג, מחוז טאנה אואי, האנוי".

הסיבה לכך היא שוועדת העם של מחוז טאנה אואי קבעה מחדש את מחיר ההתחלה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 114 חלקות אדמה בקהילת קאו דואנג, בהתאם להחלטת ועדת העם של האנוי.

בעבר, על פי ההודעה, 57 מגרשים באזור הכפר מוק סה, בקהילת קאו דואנג, בשטחים הנעים בין 74.63 ל-134.69 מ"ר, במחיר התחלתי של 8.097 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

עם מחיר ההתחלה הנ"ל (לא כולל מיסים, עמלות והיטלים), סכום הפיקדון עבור המגרשים נע בין כמעט 121-218 מיליון דונג וייטנאמי.

ידוע שבחודש אוגוסט, מחוז טאנה אואי לא יארגן מכירות פומביות נוספות של קרקעות.

בעבר, ב-10 באוגוסט, ארגן מחוז טאנה אואי מכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר טאנה טאן, במחוז טאנה קאו. מכירה פומבית זו עוררה סערה בקרב משקיעי נדל"ן והציבור כאשר מחיר הזכייה היה גבוה פי 7-8 ממחיר ההתחלה. ממחיר התחלתי של 8.6-12.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מחיר הזכייה הגבוה ביותר עלה על 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

אנשים רבים מאמינים שהסיבה שמשכה מכרז זה כל כך הרבה משקיעים הייתה מחיר ההתחלה הנמוך. עם מחיר התחלה כזה, המשקיעים היו צריכים להפקיד רק 20%, שווה ערך לכ-200 מיליון דונג וייטנאמי.

סיכון הקונה

לאחרונה, שוק הנדל"ן חווה עלייה חדה במחירים, במיוחד במגזר הדירות, ואחריו נדל"ן בפרויקטים ובמגרשים ביישובים. עם זאת, עם עלייה של פי 6-8 כתוצאה מתוצאות המכרז במחוז טאנה אואי לאחרונה, הוא נחשב חם מדי, אפילו חריג מבחינת מחיר הזכייה ומספר המשתתפים.

רישומים בפועל ובאתר Batdongsan.com.vn מראים כי מחיר הקרקע למגורים בכמה כפרים במחוז ת'אן קאו, במחוז ת'אן אואי, מחיר הקרקע למכירה ברבעון השני של 2024 עומד על כ-27-30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד. מחיר זה עלה בכ-80%, מכ-15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנת 2020 לכמעט 30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנת 2024. לפיכך, ההצעה הזוכה ב-10 באוגוסט גבוהה פי 2.3-3.7 ממחיר המכירה הרגיל הנוכחי.

או לפי סקר שנערך לאחרונה על מחירי הקרקעות בכמה מחוזות פרבריים של האנוי, למרות שמחירי הקרקעות עלו, במיוחד ביישובים המתכוננים להפוך למחוזות או מיקומים עם יתרונות בפיתוח תשתיות, לא חלה עלייה בלתי מציאותית כמו תופעת המכרזים של קרקעות בתאן אואי.

לדוגמה, במכירה הפומבית של הקרקע בסוף יוני במחוז מה לין, תוצאות המכרז הזוכה לא השתנו באופן דרמטי, כאשר מחיר הזכייה נע בין 20 ל-40 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שבמחוז מה לין עדיין יש מקום לפיתוח במערכת התשתיות, מגשרים ועד כביש הטבעת 4, כביש הטבעת 3, 5... באופן דומה, במחוז ת'אץ' טאט, מחירי הקרקעות בכמה מקומות יפים בקהילת בין ין עלו לאחרונה רק בכמה מיליוני דונג וייט למ"ר, למרות שיש מידע רב ושימושי המשפיע על שוק הנדל"ן...

מהמציאות הנ"ל, מומחים רבים סבורים כי קדחת הקרקעות האחרונה היא בעיקר תעלול רווחי של ספקולנטים ומתווכים. קבוצות רבות של אנשים שבעבר צברו קרקעות ישתמשו במכירות פומביות באזור כדי להעלות את המחירים וליצור קרקע גבוהה יותר. אם לא ניתן למכור את המגרשים המוצעים למכירה פומבית, הם יאבדו את הפיקדונות שלהם, ועל פי התקנות, משתתפי המכירה הפומבית חייבים לשלם פיקדון השווה ל-20% מהערך הכולל של חלקת הקרקע או שטח הקרקע המחושב לפי מחיר התחלתי.

על פי נתונים מקוונים מאתר Batdongsan.com.vn, בששת החודשים הראשונים של 2024, שוק הנדל"ן בהאנוי רשם תנודות חזקות ברמות הריבית. בדרך כלל, פלח הקרקעות והקרקעות למגורים נמצא בדרך להתאוששות לאחר שהגיע לתחתית בשנת 2023, כאשר מספר החיפושים גדל ב-118% לעומת התקופה המקבילה אשתקד; בתים פרטיים, בתים טוריים ווילות עלו ב-33%, 27% ו-9% בהתאמה. ברובעים הפרבריים, דונג אן רשמה את העלייה החזקה ביותר ברמת הריבית של 104%, קווק אואי עלתה ב-101%, ג'יה לאם 95%, הואי דוק 79%, טאצ' טאט 48%...

בהסבירם זאת, אמרו מומחים כי ייתכן שהדבר נובע מהחשש שמחירי הנדל"ן יעלו לאחר שחוק הקרקעות 2024, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק הדיור 2023 ייכנסו לתוקף רשמית. מצד שני, המידע לפיו האנוי שואפת להקים 5 מחוזות חדשים עד 2030 (דונג אן, הואי דוק, ג'יה לאם, טאנה טרי ודן פואנג) גורם גם לקרקעות ביישובים אלה למשוך את תשומת ליבם של משקיעים רבים.

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, צופה כי החל מהרבעון השני של 2025 ואילך, מגרשים יתחילו להיכנס למגמת ההתאוששות העיקרית; בעוד שה"גלים" הנוכחיים הם מקומיים רק באזורים מסוימים. לכן, על המשקיעים לחקור היטב את השוק וללמוד על תנודות המחירים באמצעות מקורות מידע אובייקטיביים.

כמו כן, בשל מצב של עליית מחירי הנדל"ן ביחס לערך האמיתי, ישנם מומחים הסבורים כי פעולת המניפולציה של שוק הנדל"ן ליצירת מחירים וירטואליים מסוכנת מאוד, ומשפיעה ישירות על הקונים, בדומה למניפולציה של שוק המניות. דבר זה גורם לשוק הנדל"ן להיות חסר שקיפות וחוסר יציבות, בעוד שהמדינה אינה מטילה סנקציות חזקות.

אנשים מצפים שמחירי הנדל"ן ירדו לרמה מתאימה כאשר מדיניות הניהול והתקנות החדשות של החוק ייכנסו לתוקף בקרוב. זהו הפתרון עבור אנשים שבאמת צריכים הזדמנות לרכוש בית בקרוב, כמטרה של הממשלה .

במקרה של שינוי ייעוד הקרקע, אין צורך בהיתר.

חוק המקרקעין משנת 2024 קובע מקרים רבים נוספים של המרת ייעוד קרקע שאינם דורשים אישור החל מ-1 באוגוסט 2024.

7 מקרים של שינוי ייעוד קרקע אינם דורשים אישור

בהתאם להוראות סעיף 3, סעיף 121 לחוק המקרקעין 2024, אם אינו נופל תחת 7 המקרים הבאים לפי סעיף 1, סעיף 121 לחוק המקרקעין 2024, לא יהיה צורך לבקש אישור לשינוי מטרת השימוש מהרשות המוסמכת.

באופן ספציפי, מקרים אלה הם: המרת אדמות לגידול אורז, אדמות יער לשימוש מיוחד, אדמות יער מגן, אדמות יער ייצור לסוגי אדמות אחרים בקבוצת האדמות החקלאיות ; המרת אדמות חקלאיות לאדמות לא חקלאיות; המרת סוגי אדמות אחרים לאדמות בעלי חיים מרוכזים בעת יישום פרויקטים גדולים של בעלי חיים מרוכזים.

המרת קרקעות לא חקלאיות שהוקצו על ידי המדינה ללא דמי שימוש בקרקע לסוגים אחרים של קרקעות לא חקלאיות שהוקצו על ידי המדינה עם דמי שימוש בקרקע או חכירת קרקע; המרת קרקעות לא חקלאיות שאינן קרקע למגורים לקרקעות למגורים.

המרת קרקעות לבניית עבודות ציבוריות, קרקעות המשמשות למטרות ציבוריות למטרות עסקיות לקרקעות ייצור לא חקלאיות וקרקעות עסקיות; המרת קרקעות ייצור לא חקלאיות וקרקעות עסקיות שאינן קרקעות מסחריות או שירותים לקרקעות מסחריות או שירותים.

המרת ייעוד קרקע חייבת להתאים לתכנון.

שינוי ייעוד הקרקע חייב עדיין לעמוד בדרישות התכנון ולקבל את אישור הרשויות המוסמכות, כפי שנקבע במפורש בסעיף 116 לחוק הקרקעות משנת 2024.

לפיכך, ועדת העם של המחוז בו נמצאת הקרקע היא הסמכות המוסמכת לאשר את המרת ייעוד הקרקע.

שטח המרת ייעוד קרקע בשנת 2024

נכון לעכשיו, חוק המקרקעין משנת 2024 אינו מכיל מסמך הקובע את המגבלה והשטח המקסימלי להמרת שימוש בקרקע למטרות שימוש.

מגבלת השימוש בקרקע תלויה בצרכים של האדם המעוניין לשנות את ייעוד השימוש בקרקע. עם זאת, משרד משאבי הטבע והסביבה יבחן את המסמכים, את הצורך לשנות את ייעוד השימוש בקרקע, יאמת את השטח והתכנון כדי לראות אם ניתן לשנות את המגבלה לחלוטין.

תוכנית השימוש בקרקע השנתית ברמת המחוז נקבעת על ידי הרשויות המוסמכות.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html