שוק נכסי הקריפטו בווייטנאם: כיוון חדש לנדל"ן?

הגברת הנזילות בשוק הנדל"ן

על פי החלטה 05/2025/NQ-CP, נכסי קריפטו בשלב הפיילוט חייבים להיות מקושרים לנכסי בסיס שהם נכסים ריאליים - לא כולל ניירות ערך או כסף פיאט. הנושאים המוצעים למכירה מוגבלים למשקיעים זרים ופעילויות המסחר יתקיימו בפלטפורמות המסופקות על ידי ארגונים מקומיים, תחת רישיון וניהול של משרד האוצר . מבין התעשיות שיכולות ליישם נכסי קריפטו, נדל"ן נחשב לתחום מוביל בשל מאפייני הנכסים בעלי ערך גבוה, קשים לחלוקה ונזילות מוגבלת.

לדברי ד"ר דאנג מין טואן, יו"ר לשעבר של ברית הבלוקצ'יין של וייטנאם, טוקניזציה של נדל"ן מביאה שלושה יתרונות בולטים. ראשית, היא מגבירה את הנזילות כאשר ניתן לחלק נכסים גדולים לנכסים קטנים יותר, מה שמאפשר למשקיעים קטנים להשתתף.

"אחת ההשפעות הגדולות ביותר של נכסי קריפטו היא היכולת לפצל את הבעלות, מה שמאפשר חלוקת נדל"ן ליחידות טוקנים רבות שיימכרו למשקיעים רבים ושונים. מנגנון זה גם מסייע להגדיל את הנזילות בשוק וגם מרחיב את הגישה למשקיעים פרטיים ולזרימת הון בינלאומית", ניתח מר טואן.

Thị trường tài sản mã hoá Việt Nam: Hướng đi mới cho bất động sản? - Ảnh 1. — מר דאנג מין טואן, יו"ר ברית הבלוקצ'יין של וייטנאם.

יישום הבלוקצ'יין תורם גם להגברת השקיפות כאשר כל העסקאות ותזרימי המזומנים נרשמים בפומבי. במקום להיות מוגבלים להנפקת אג"ח או הלוואות מבנקים, עסקי נדל"ן יכולים להנפיק טוקנים עבור כל פרויקט ספציפי, המקושרים להטבות כגון חלוקת רווחים, הכנסות משכירות או זכויות רכישה חוזרת. גישה זו פותחת את הדלת לגיוס הון בינלאומי, ועוזרת לנדל"ן וייטנאמי לגשת בקלות לזרימות הון זר.

עם זאת, ישנם גם אתגרים משמעותיים. סיכוני ספקולציה, מניפולציות מחירים וגיוס הון בלתי חוקי הם גורמים שעלולים לעוות את השוק אם אין מנגנוני ניטור קפדניים. חברות המנפיקות אסימונים צריכות לפרסם תשקיף, לאחסן נתונים למשך 10 שנים לפחות ולעמוד בתקנות בנושא איסור הלבנת הון ומימון טרור. תנאים אלה צפויים לשפר את סטנדרטים של ממשל, את שקיפות המידע ולמזער את הסיכונים למשקיעים.

לכן, תפקידה של המדינה חשוב במיוחד בשלב הפיילוט – לא רק בהיבט המשפטי אלא גם בפיקוח, פיקוח והגנה על משקיעים. כמה מומחים מציעים לשקול הקמת ועדה ייעודית לפיקוח על שוק נכסי הקריפטו, בהשתתפות משרד האוצר, בנק המדינה, משרד המשפטים ונציגי ארגונים בינלאומיים.

הצלחת שוק נכסי הקריפטו תלויה לא רק במנגנון המשפטי, אלא גם ביסודות טכנולוגיים איתנים. טוקניזציה של נדל"ן יכולה להיות יעילה רק אם הטכנולוגיה חזקה מספיק - החל מפלטפורמת הבלוקצ'יין, דרך משמורת, הצפנת נתונים ועד לממשק המשתמש. משקיעים חשים בטוחים רק כאשר קיימת מערכת שתבטיח את זכויותיהם ותשלוט בסיכונים.

סטנדרטיזציה של המערכת המשפטית וזכויות הקניין

למרות ההזדמנויות, מומחים נזהרים בכל הנוגע לסיכונים משפטיים - במיוחד הקשר בין טוקנים לבעלות אמיתית. לדברי ד"ר דאנג מין טואן, עדיין יש צורך להבהיר את השאלה המשפטית האם טוקנים מייצגים בעלות אמיתית או רק אינטרסים פיננסיים.

"האם אסימון נדל"ן מייצג בעלות אמיתית - כלומר, המחזיק מוכר כבעלים משותף של הנכס המקורי, ששמו מופיע בספר האדום, או רק הטבות כספיות כגון חלוקת רווחים, הכנסות משכירות וזכויות רכישה חוזרת? הבחנה זו חשובה משום שהיא קובעת את המידה שבה משקיעים מוגנים על פי חוק: בעלות על נכס מקרקעין, או סתם מחזיקים בסוג של 'תעודת השקעה' שאינה קשורה לזכויות בעלות", העיר מר טואן.

מנקודת מבט משפטית, פרופסור פאן טרונג לי, יו"ר ועדת המשפטים לשעבר של האסיפה הלאומית , אמר כי המסגרת המשפטית לנכסים דיגיטליים ולבלוקצ'יין צריכה לקבוע בבירור זכויות בעלות, יישוב סכסוכים, חובות מס, הגנת הצרכן ותקני אבטחת סייבר.

מדיניות חייבת להיות גם מגנה וגם גמישה מספיק כדי להימנע מחנק חדשנות. על המדינה לעבוד יחד כדי לשפר את יכולת הממשל, להכשיר משאבי אנוש דיגיטליים, לחדש מנגנונים אדמיניסטרטיביים וליצור תנאי משחק שווים עבור מפעלים פרטיים - ברוח החלטה 68.

Thị trường tài sản mã hoá Việt Nam: Hướng đi mới cho bất động sản? - Ảnh 3. — במהלך שלב הפיילוט, מומחים ממליצים לתעדף פרויקטים בעלי בסיס משפטי ברור, תזרים מזומנים שקוף, יישום סטנדרטים גבוהים של בטיחות ולא לקדם אותם באופן נרחב למשקיעים קטנים.

בהתאם לכך, יש צורך לשקול בקרוב תיקון חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק טכנולוגיית המידע. במקביל, לבנות מנגנון המרה חוקי בשלב הפיילוט, שיאפשר להמיר טוקנים לתעודות כאשר הם עומדים בתנאים משפטיים וטכניים.

הניסיון הבינלאומי מראה כי יישום טוקניזציה של נדל"ן מצליח רק כאשר הוא משולב באופן הדוק עם המערכת המשפטית ומסדי הנתונים הציבוריים. לדוגמה, פרויקט המלונות בסנט רג'יס באספן (ארה"ב) גייס 18 מיליון דולר על ידי הנפקת טוקנים המייצגים 18.9% ממניות המלון, אחת מעסקאות טוקניזציה הראשונות של נדל"ן שאושרו על ידי רשות ניירות ערך האמריקאית.

עם זאת, הגורם החשוב ביותר הוא הקשר בין האסימון למערכת רישום המקרקעין, תוך הבטחה שאין "שני בעלים". בנוסף, מדינות כמו סינגפור וארה"ב דורשות דיווח כספי סטנדרטי, הערכת שווי עצמאית ותהליכי הנפקת אסימונים.

בווייטנאם, מומחים אומרים כי יש צורך לבנות מערכת אקולוגית ייעודית למשמורת נכסים, רצפת מסחר מפוקחת, תקנות ביטוח סיכונים וקרן פיצויים כדי להגן על המשקיעים. מתן עדיפות לפרויקטים עם תזרים מזומנים ברור בשלבים המוקדמים, כגון נדל"ן להשכרה, יעזור לשוק לפעול בצורה בטוחה יותר לפני התרחבות.

במהלך שלב הפיילוט, מומחים ממליצים לתעדף פרויקטים בעלי בסיס משפטי ברור, תזרים מזומנים שקוף, יישום סטנדרטים גבוהים של בטיחות והימנעות מקידום נרחב למשקיעים קמעונאיים. זהו צעד הכרחי להכנת בסיס איתן לעתיד שוק נכסי הקריפטו בכלל והנדל"ן הדיגיטלי בפרט בווייטנאם.

מקור: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm