שוק המטבעות הקריפטוגרפיים של וייטנאם: כיוון חדש לנדל"ן?

VTV.vn - בין המגזרים בעלי פוטנציאל ליישום מטבעות קריפטוגרפיים, נדל"ן נחשב לתחום מוביל בשל מאפייניו של נכסים בעלי ערך גבוה ונזילות מוגבלת.

הגברת הנזילות בשוק הנדל"ן.

על פי החלטה 05/2025/NQ-CP, נכסי קריפטו בשלב הפיילוט חייבים להיות מקושרים לנכסי בסיס שהם נכסים ריאליים - למעט ניירות ערך או מטבע פיאט. ההנפקות מוגבלות למשקיעים זרים, והמסחר יתקיים בפלטפורמות המסופקות על ידי ארגונים מקומיים, תחת רישיון וניהול של משרד האוצר . מבין המגזרים בעלי פוטנציאל ליישם נכסי קריפטו, נדל"ן נחשב למגזר מוביל בשל מאפייניו כנכס בעל ערך גבוה, קשה לחלוקה ועם נזילות מוגבלת.

לדברי ד"ר דאנג מין טואן, יו"ר לשעבר של ברית הבלוקצ'יין של וייטנאם, טוקניזציה של נדל"ן מציעה שלושה יתרונות בולטים. ראשית, היא מגבירה את הנזילות מכיוון שניתן לחלק נכסים בעלי ערך גבוה ליחידות קטנות יותר, מה שמאפשר אפילו למשקיעים בקנה מידה קטן להשתתף.

"אחת ההשפעות הגדולות ביותר של נכסי קריפטו היא היכולת לפצל את הבעלות, מה שמאפשר חלוקת נדל"ן ליחידות אסימונים מרובות למכירה למשקיעים שונים. מנגנון זה גם מגביר את נזילות השוק וגם מרחיב את הנגישות למשקיעים פרטיים ולזרימת הון בינלאומית", ניתח מר טואן.

מר דאנג מין טואן, יו"ר ברית הבלוקצ'יין של וייטנאם.

יישום הבלוקצ'יין תורם גם לשקיפות מוגברת, שכן כל העסקאות ותזרימי המזומנים נרשמים בפומבי. במקום להיות מוגבלים להנפקת אג"ח או הלוואות מבנקים, עסקי נדל"ן יכולים להנפיק טוקנים עבור כל פרויקט ספציפי, המקושרים להטבות כגון חלוקת רווחים, הכנסות משכירות או זכויות רכישה חוזרת. גישה זו פותחת את הדלת לגיוס הון בינלאומי, מה שמקל על נדל"ן וייטנאמי לגשת להשקעות זרות.

עם זאת, הדבר כרוך גם באתגרים משמעותיים. סיכוני ספקולציה, מניפולציות מחירים וגיוס כספים בלתי חוקי עלולים לעוות את השוק אם לא יהיה פיקוח קפדני. חברות המנפיקות אסימונים נדרשות לפרסם תשקיפים, לשמור נתונים למשך 10 שנים לפחות ולעמוד בתקנות נגד הלבנת הון ומימון טרור. תנאים אלה צפויים לשפר את סטנדרטים של ממשל, שקיפות ולהפחית את הסיכונים למשקיעים.

לכן, תפקידה של המדינה חשוב במיוחד בשלב הפיילוט - לא רק בהיבטים המשפטיים אלא גם בפיקוח, פיקוח והגנת משקיעים. ישנם מומחים המציעים לשקול הקמת ועדה ייעודית לפיקוח על שוק המטבעות הקריפטוגרפיים, בהשתתפות משרד האוצר, הבנק המרכזי של וייטנאם, משרד המשפטים ונציגים של ארגונים בינלאומיים.

הצלחת שוק המטבעות הקריפטוגרפיים תלויה לא רק במנגנונים משפטיים אלא גם ביסודות טכנולוגיים איתנים. טוקניזציה של נדל"ן יכולה להיות יעילה רק אם הטכנולוגיה חזקה מספיק - החל מטכנולוגיית בלוקצ'יין, דרך משמורת, הצפנת נתונים ועד ממשק משתמש. משקיעים ירגישו בטוחים רק כאשר קיימת מערכת שתגן על זכויותיהם ותבקר סיכונים.

סטנדרטיזציה של המערכת המשפטית וזכויות הקניין.

למרות שצצות הזדמנויות, מומחים נותרים זהירים בבואם לדון בסיכונים משפטיים - במיוחד בקשר בין טוקנים לבעלות בפועל. לדברי ד"ר דאנג מין טואן, השאלה המשפטית האם טוקנים מייצגים בעלות אמיתית או רק רווח כספי עדיין זקוקה להבהרה.

"האם אסימוני נדל"ן מייצגים בעלות אמיתית - כלומר, המחזיק מוכר כבעלים משותף של הנכס המקורי, כאשר שמו רשום על רישום הקרקע - או שמא מדובר בזכויות פיננסיות בלבד כגון חלוקת רווחים, הכנסות משכירות או הזכות לרכישה חוזרת? הבחנה זו היא קריטית משום שהיא קובעת את רמת ההגנה המשפטית למשקיעים: בעלות על נכסים ריאליים, או פשוט החזקה של סוג של 'תעודת השקעה' שאינה קשורה לזכויות בעלות", העיר מר טואן.

מנקודת מבט משפטית, פרופסור פאן טרונג לי, יו"ר ועדת המשפטים לשעבר של האסיפה הלאומית , סבור כי המסגרת המשפטית לנכסים דיגיטליים ולבלוקצ'יין צריכה להגדיר בבירור זכויות בעלות, יישוב סכסוכים, חובות מס, הגנת הצרכן ותקני אבטחת סייבר.

מדיניות חייבת להיות מספקת כדי להגן תוך שמירה על גמישות מספקת כדי לא לחנוק חדשנות. המדינה צריכה בו זמנית לשפר את יכולת הממשל, להכשיר משאבי אנוש דיגיטליים, לרפורמה במנגנונים אדמיניסטרטיביים וליצור תנאי משחק שווים עבור מפעלים פרטיים - בהתאם לרוח החלטה 68.

במהלך שלב הפיילוט, מומחים ממליצים לתעדף פרויקטים בעלי בסיס משפטי ברור, תזרים מזומנים שקוף, סטנדרטים גבוהים של בטיחות, ולהימנע משיווק חסר הבחנה המכוון למשקיעים קטנים.

לכן, מומלץ לבחון ולתקן בהקדם את חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק טכנולוגיית המידע. במקביל, יש לפתח מנגנון המרה חוקי במהלך שלב הפיילוט, שיאפשר באופן פוטנציאלי להמיר אסימונים לתעודות כאשר מתקיימים תנאים משפטיים וטכניים.

הניסיון הבינלאומי מראה כי יישום טוקניזציה של נדל"ן מצליח רק כאשר הוא משולב באופן הדוק עם המערכת המשפטית ומסדי הנתונים הציבוריים. לדוגמה, פרויקט המלונות בסנט רג'יס באספן (ארה"ב) גייס 18 מיליון דולר על ידי הנפקת טוקנים המייצגים 18.9% ממניות המלון, אחת מעסקאות טוקניזציה הראשונות של נדל"ן שאושרו על ידי רשות ניירות ערך האמריקאית.

עם זאת, הגורם החשוב ביותר הוא הקשר בין האסימון למערכת רישום המקרקעין, מה שמבטיח שלא יהיה מצב של "בעלות כפולה". בנוסף, מדינות כמו סינגפור וארה"ב דורשות דיווח כספי סטנדרטי, הערכת שווי עצמאית ונהלי הנפקת אסימונים.

בווייטנאם, מומחים מציעים את הצורך לבנות מערכת אקולוגית ייעודית למשמורת נכסים, בורסה מפוקחת, תקנות ביטוח סיכונים וקרן פיצויים להגנה על משקיעים. מתן עדיפות לפרויקטים עם תזרים מזומנים ברור בשלב הראשוני, כגון נכסים להשכרה, יעזור לשוק לפעול בצורה בטוחה יותר לפני ההתרחבות.

במהלך שלב הפיילוט, מומחים ממליצים לתעדף פרויקטים בעלי בסיס משפטי ברור, תזרים מזומנים שקוף, סטנדרטים גבוהים של בטיחות, והימנעות מפרסום חסר הבחנה המכוון למשקיעים קטנים. זהו צעד הכרחי להכנת בסיס איתן לעתיד שוק המטבעות הקריפטוגרפיים בכלל והנדל"ן הדיגיטלי בפרט בווייטנאם.

מקור: https://vtv.vn/thi-truong-tai-san-ma-hoa-viet-nam-huong-di-moi-cho-bat-dong-san-100251004160906273.htm