(תמונה להמחשה)
עורך הדין נגוין ואן דין (לשכת עורכי הדין של האנוי ) - מומחה למשפט נדל"ן - ריכז רשימה של 17 נקודות חדשות בולטות בהחלטה (בתוקף החל מ-1 בינואר 2026) בהשוואה לחוק המקרקעין הנוכחי (חוק המקרקעין משנת 2024) כדלקמן:
1. שלוש קבוצות נוספות של מקרי השבת קרקעות מתווספות, ביניהן: (1) יישום פרויקטים באזורי סחר חופשי ופרויקטים במרכזים פיננסיים בינלאומיים; (2) במקרים בהם פרויקט מיושם באמצעות הסכם על זכויות שימוש בקרקע שפג תוקפו ויש הסכמה על יותר מ-75% משטח הקרקע ויותר מ-75% מבעלי הקרקעות, מועצת העם המחוזית תשקול ותאשר את השבת שטח הקרקע הנותר שיוקצה למשקיע; (3) ליצור קרן קרקעות לתשלום עבור חוזי BT; לחכור קרקעות להמשך ייצור ועסקים במקרים בהם ארגונים משתמשים בקרקע שהמדינה משיבה. (נקבע בסעיף 3.2 להחלטה)
2. להרחיב את תחולתן של טבלאות מחירי קרקע לכל מטרה (הן "תשומות" של יחסי קרקע - כאשר המדינה תובעת קרקע והן "תפוקות" של יחסי קרקע - כאשר המדינה מקצה/חוכרת קרקע) ולבטל את "מחירי הקרקע הספציפיים". טבלאות מחירי קרקע ומקדמי התאמת מחירי קרקע משמשים כבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע ופיצויים לאנשים כאשר המדינה תובעת קרקע (סעיף 5 להחלטה).
3. תקנות להפחתת אגרות שימוש בקרקע בעת שינוי ייעודי קרקע: במקרים בהם אדמת גן, אדמת בריכה או קרקע חקלאית באותו חלקה כמו קרקע למגורים הומרות לקרקע למגורים (ובמקרים אחרים), האגרה תהיה: 30% מההפרש בין אגרת השימוש בקרקע המחושבת לפי מחיר הקרקע למגורים לבין אגרת השימוש בקרקע המחושבת לפי מחיר הקרקע החקלאית במועד מתן ההחלטה המאפשרת את שינוי ייעוד הקרקע עבור שטח הקרקע שהומר בתוך מגבלת הקצאת הקרקע המקומית למגורים; 50% מההפרש עבור שטח הקרקע שחורג מהמגבלה אך לא יותר מפעם אחת ממגבלת הקצאת הקרקע למגורים; 100% מההפרש עבור שטח הקרקע שחורג מפי שניים ממגבלת הקצאת הקרקע למגורים.
היחס המועדף חל פעם אחת בלבד לכל משק בית או יחיד (לכל חלקת אדמה). אם ייעוד הקרקע של משק בית או יחיד שונה ממועד כניסת חוק הקרקעות 2024 לתוקף (1 באוגוסט 2024) ועד לפני כניסת התקנות החדשות לתוקף (1 בינואר 2026), הטיפול יחול רטרואקטיבית: אם אגרת השימוש בקרקע טרם שולמה, היא תחושב מחדש (בשיעור של 30% או 50% מההפרש). אם אגרת השימוש בקרקע כבר שולמה (בשיעור של 100% מההפרש לפי חוק הקרקעות 2024), היא תחושב מחדש ותוחזר על ידי המדינה... (סעיף 10.2, סעיף 4.10 להחלטה)
4. לאפשר רכישת קרקע לפני אישור תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש וסידור היישוב מחדש במקרים הבאים: (1) יישום פרויקט בעל חשיבות לאומית, פרויקט השקעה ציבורית דחוף ללא הסדרי יישוב מחדש (אך יש לפרסם את תוכנית פינוי הקרקע בפומבי); פרויקטים אחרים (ללא הסדרי יישוב מחדש) שבהם יותר מ-75% ממשתמשי הקרקע מסכימים לרכישת קרקע לפני אישור תוכנית פינוי הקרקע; (3) פרויקטים דחופים של השקעה ציבורית, פרויקטים של יישוב מחדש באתר ופרויקטים של יישוב מחדש לאורך נתיב הבנייה הראשי. הוועדה העממית המחוזית תסדיר את הסדרי הדיור הזמניים, משך הזמן והעלויות. (סעיפים 3.3, 3.4 להחלטה)
5. מאפשר לרשות המוסמכת להחליט על רכישת קרקע בהתאם להתקדמות הפרויקט או להתקדמות פינוי הקרקע. (סעיף 3.5 להחלטה)
6. לאפשר לרשות המוסמכת להחליט על הקצאת קרקע והשכרה בהתאם להתקדמות הפרויקט או להתקדמות פינוי הקרקע. (סעיף 4.1 להחלטה)
7. לאפשר למשתמשי הקרקע לבחור בין תשלום חד פעמי או תשלום שנתי עבור חכירת קרקע. (סעיף 4.2 להחלטה)
8. מאפשר הקצאה והשכרה של קרקעות, ומאפשר המרת שימוש בקרקע מאדמות גידול אורז ואדמות יער למטרות אחרות מבלי לדרוש אישור ממועצת העם המחוזית. (סעיף 4.3 להחלטה)
9. מקרים נוספים של הקצאת קרקע וחכירת קרקע ללא מכרז או מכרז: (1) קרקע לתשלום במסגרת חוזי BT; (2) יישום פרויקטים במקרים בהם המדינה מקבלת בחזרה קרקע, אינה משתמשת בהון מדינה, יש לה החלטה המאשרת את מדיניות ההשקעה ומאשרת/בוחרת את המשקיע; (3) פרויקטים של אנרגיה, פרויקטים של תיירות הקשורים למסחר ושירותים באזורים עם תנאים סוציו -אקונומיים קשים במיוחד. (סעיף 4.4 להחלטה)
10. להפחית את הדרישות למכירת זכויות שימוש בקרקע לפרויקטים של דיור במכרז; להפחית את הדרישות להגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים לפרויקטים של אזורי מגורים עירוניים וכפריים: נדרשת רק תוכנית תכנון (או תוכנית כללית במקרים בהם תוכנית תכנון אינה נדרשת). (סעיפים 4.5, 4.6 להחלטה)
11. מאפשר התאמת תקופת השימוש בקרקע עבור משקיעים חדשים המחליפים משקיעים מפורקים או פושטי רגל; ומשקיעים המקבלים העברות פרויקט. משקיעים חדשים ומשקיעים המקבלים העברות פרויקט חייבים לשלם דמי שימוש נוספים בקרקע ודמי חכירת קרקע. (סעיף 4.7 להחלטה)
12. לקצר את תקופת ההודעה על רכישת קרקע ל-60 יום עבור קרקע חקלאית ול-120 יום עבור קרקע שאינה חקלאית (חוק הקרקעות משנת 2024 קובע 90 יום ו-180 יום בהתאמה); לקצר את הזמן לפרסום פומבי של תוכניות פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש; ולקצר את הזמן לקיום דיאלוגים כאשר ישנן חילוקי דעות בנוגע לתוכנית פינוי הקרקע. (סעיף 3.9 להחלטה)
13. הבהרת מקרים של פטור מדמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע: אין צורך בהערכת קרקע וחישוב דמי שימוש בקרקע ומשכר קרקע, ואין צורך בהליכי הגשת בקשה לפטור, למעט במקרים בהם דמי שימוש בקרקע פטורים רק למספר מסוים של שנים. בהשוואה לחוק המקרקעין משנת 2024, ההחלטה מבהירה כי במקרים בהם דמי שימוש בקרקע פטורים רק למספר מסוים של שנים, עדיין נדרשים הערכת קרקע וחישוב דמי שימוש בקרקע. (סעיף 10.1 להחלטה)
14. צמצום התנאים למכירת נכסים על קרקע מושכרת בתשלומים שנתיים: נכסים בעלי היתר בנייה (במקרים בהם נדרש היתר בנייה); נכסים שהושלמו בהתאם לתכנית המפורטת ולפרויקט, למעט במקרים בהם נדרש ביצוע על פי פסק דין או החלטה של בית משפט... בהשוואה לסעיף 46 לחוק המקרקעין 2024, ההחלטה מצמצמת את התנאי לפיו הנכס חייב להיות רשום, כלומר ניתן למכור גם נכסים שאינם נדרשים לאשר בעלות בתעודת בעלות. (סעיף 11.1 להחלטה)
15. במקרים בהם משתמשי קרקע מקצים חלק ממגרש למגורים או מגרש המכיל גם קרקע למגורים וגם קרקע אחרת למעבר, בעת חלוקה או איחוד מגרשים, אין חובה לשנות את ייעוד הקרקע עבור השטח שהוקצה למעבר. מתן אפשרות להמרת ייעוד הקרקע עבור חלק מהמגרש אינו מחייב חלוקה. איחוד מגרשים עם ייעודי קרקע שונים, צורות שימוש שונות ומשכי שימוש שונים מותר. (סעיף 11.3 להחלטה)
16. לפשט את מערכת תכנון הקרקע: אין תוכנית קרקע לחמש שנים (2026-2030) עבור ערים המנוהלות במרכז, אין תוכנית קרקע ברמת מחוז, אין תוכנית קרקע שנתית ברמת מחוז, ואין תוכנית קרקע ברמת קומונה. (סעיף 12.3 להחלטה)
17. הדרישה שפעילויות שיקום קרקעות יאושרו על ידי האסיפה הלאומית וראש הממשלה, ולקבלת החלטות מדיניות השקעה, מבוטלת אם היא מיושמת באזורים המפורטים בסעיף 190.3 לחוק הקרקעות (אזורים המגנים על שרידים היסטוריים ותרבותיים, אתרי נוף...; מורשת טבע...; פארקים לאומיים, שמורות טבע, אזורי שימור מינים ובתי גידול...; אזורי נמלים, מים מול רציפים...; שפכי נהרות ואזורים המתוכננים ומשמשים למטרות הגנה וביטחון לאומי). (סעיף 11.6 להחלטה)
מקור: https://vtv.vn/17-diem-moi-cua-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-trong-to-chuc-thi-hanh-luat-dat-dai-100251212104941604.htm
תגובה (0)