מחירי הקרקעות במקומות רבים הם מחצית ממחירי הדירות, מה אומרים המומחים?

לפי מחירי הקרקעות לשנת 2025 שפורסמו לאחרונה על ידי עיריית האנוי , באזורים רבים, מחירן של מגרשים במיקום 1 - הפונים לכבישים ולרחובות - הוא רק חצי ממחירן של דירות למכירה.

Giá đất nền nhiều nơi bằng nửa chung cư, chuyên gia nói gì - Ảnh 1. — צעירים רבים נוטים לבחור לגור בדירות כדי לנצל את מלוא היתרונות של שירותי המגורים - צילום: NAM TRAN

השוק מתהפך

עיריית האנוי פרסמה זה עתה מחירי קרקעות חדשים שתקפים מ-20 בדצמבר 2024 עד 31 בדצמבר 2025, בהתאם לכך, מחירי הקרקעות באזורים רבים עלו פי 3-4 בהשוואה לרשימת מחירי הקרקעות הישנה.

נקודה חדשה ברשימת מחירי הקרקעות שפורסמה זה עתה על ידי עיריית האנוי היא שקרקעות עירוניות וכפריות ייקבעו לפי מדרגות מחיר לפי 4 עמדות: עמדה 1 היא קרקע הפונה לרחוב הראשי, עמדה 2 היא קרקע הפונה לסמטה ברוחב 3.5 מטר או יותר, עמדה 3 היא קרקע הפונה לסמטה ברוחב 2-3.5 מטר, עמדה 4 היא קרקע הפונה לסמטה קטנה מ-2 מטר.

במבט על טבלת מחירי הקרקעות של העיר האנוי שפורסמה זה עתה, קל לראות שבאזורים רבים המהווים מוקד צמיחה לפיתוח דירות, מחיר הקרקע נמוך ממחיר הדירה. זוהי מגמה חדשה, שכן במשך זמן רב מחיר הקרקע היה בדרך כלל גבוה ממחיר הדירות באותו אזור.

בהתאם לכך, מסגרת מחירי הקרקע (קרקע למגורים עירוניים) באזור מה טרי הא, בהתאם למיקום, נעה בין 30.8 ל-78.4 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר , באזור מה טרי ת'ונג בין 24.9 ל-74.8 מיליון דונג/ ^מ"ר , ואזור מיאו דאם בין 33.8 ל-85.5 מיליון דונג/ ^מ"ר .

טווח מחירי הקרקעות העירוניות באזור מיי דין נע בין 29.4 ל-74.8 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר , פו דו בין 24.5 ל-57 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר , אזור פוק דין על כביש לאומי 32 בין 27.2 ל-67.7 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר , אזור רחוב פואנג קאן בין 20.3 ל-43.4 מיליון דונג וייט/ ^מ"ר .

בינתיים, מחירי הדירות סביב רחובות אלה, כגון אזור רחוב לה דוק טו, רחובות רבים באזור העירוני מיי דין 2 וכביש לאומי 32, נעים בין 70 ל-100 מיליון דונג וייטנאמי ^למטר רבוע.

באופן דומה, שטח שדרת טאנג לונג דרך קומונה אן חאן הוא בין 22.2 ל-51 מיליון דונג וייט ^למ"ר , רחוב ואן שואן דרך קומונה קים צ'ונג הוא בין 23.2 ל-53.3 מיליון דונג וייט ^למ"ר , כביש 70 דרך קומונה ואן קאן הוא בין 13.9 ל-27.2 מיליון דונג וייט ^למ"ר . בינתיים, מחיר המכירה של פרויקטי דירות באזור, כולל דירות משומשות, הוא גם הוא בין 45 ל-70 מיליון דונג וייט ^למ"ר .

יש להוסיף כי ההבדל במחירי הדירות ובמחירי הקרקעות באזורים שהוזכרו לעיל נובע בחלקו ממחירי העסקאות בפועל של קרקעות בשכונות ובמסלולים שהוזכרו לעיל, ובמיוחד במיקום הקרקע מול הרחוב, הגבוה פי כמה מהמחיר שניתנה על ידי העיר האנוי בטבלת מחירי הקרקעות לשנת 2025.

והתאמת מחירי הקרקעות בעיר לשוק נלקחת בחשבון על סמך גורמים רבים, תוך הבטחת אטרקטיביות ההשקעה של העיר וביטול גורמים המעלים את מחירי עסקאות הקרקע עקב ספקולציות ואגירת נכסים.

מומחה: קשה להשוות מחירי קרקעות למחירי דירות

בשיחה עם Tuoi Tre Online , אמר פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר משאבי הטבע והסביבה לשעבר, כי יש צורך להעריך בקפידה את ההבדל במחירי הקרקעות ובמחירי הדירות באותו אזור, מכיוון שבדרך כלל בפרויקטים של דירות, כאשר נמסרים בתים, יש תנאי מגורים מלאים. זה שונה מקניית קרקע ברחוב לבניית בתים, לפעמים באזורי קרקע אלה יש תנאי מגורים ועבודה לא מלאים.

לכן, מנגנון התמחור של דירות שונה ממחיר הקרקע, במתחמי דירות עכשוויים, במיוחד במתחמי דירות יוקרתיים עם מתקני מגורים מלאים שטובים מאוד לדיירים. מחיר הדירות והקרקע תלוי לעתים קרובות בתנאי המחיה, בסביבת המגורים, במתקנים חברתיים כמו בתי חולים, סופרמרקטים ובתי ספר, הוסיף מר וו.

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם: ראשית, יש להכיר בגורם החיובי של פרסום רשימות מחירי קרקעות חדשות על ידי האנוי והו צ'י מין סיטי בשנת 2025, שמטרתו להסיר בעיות משפטיות וצווארי בקבוק עבור פרויקטים רבים בשלב הערכת שווי הקרקע.

לעסקאות נדל"ן של אנשים יש גם בסיס לחישוב מיסים ועמלות בעת ביצוע הליכים להעברת זכויות שימוש בקרקע. לאחרונה, האנוי השתמשה במחירי עסקאות שוק כדי לבנות את רשימת מחירי הקרקעות לשנת 2025, כך שרשימת מחירים זו עוקבת מקרוב אחר מחיר השוק של כל אזור.

עם זאת, מר דין ציין כי מחירי הנדל"ן הנוכחיים בהאנוי מראים סימנים של היותם לא מציאותיים ווירטואליים משום שהביקוש לדיור ועסקים גדול מדי אך ההיצע נדיר. לכן, משקיעים רבים בנו שולי רווח כפולים או משולשים, ולא רק כמה עשרות אחוזים. ממגמה זו, גם משקיעים וספקולנטים הלכו בעקבותיהם, ודחפו את המחירים כלפי מעלה כדי ליהנות מההפרש, מה שיוצר איתות וירטואלי בשוק.

לדברי מר דין, פעמים רבות באזור שנבדק עבור מחירי הקרקע לא בוצעו לאחרונה עסקאות, סוכנות הניהול מסנתזת מעסקאות קודמות ולכן המחיר נמוך. בינתיים, דירות באזור נמכרות במחירים גבוהים, וירטואליים למדי.

חלק ממומחי הנדל"ן סבורים כי העלייה האחרונה במחירי הדירות נובעת בחלקה מהפסיכולוגיה של משפחות צעירות שרוצות לגור בדירות כדי לנצל את מלוא היתרונות של השירותים, לגור בקומה אחת ולא להשקיע זמן בבנייה.

[מודעה_2]
מקור: https://tuoitre.vn/gia-dat-nen-nhieu-noi-bang-nua-chung-cu-chuyen-gia-noi-gi-20241224131000986.htm