המדינה מחליטה על מחירי הקרקעות הראשוניות: פתרון לייצוב שוק הנדל"ן

החלטת המדינה על מחירי קרקעות ראשוניות נועדה לשלוט בחוסר היציבות בשוק.

משרד החקלאות והסביבה (MARD) אוסף באופן נרחב חוות דעת מארגונים ואנשים פרטיים כדי להשלים את טיוטת החוק לתיקונים ותוספות למספר סעיפים בחוק הקרקעות 2024, לפני הגשתה לאסיפה הלאומית לדיון במושב העשירי של הקדנציה ה-15.

להסיר צווארי בקבוק רבים

על פי משרד החקלאות והסביבה, לאחר יותר משנה של יישום, חוק הקרקעות משנת 2024 חשף שורה של בעיות. מגבלות בתקנות הנוכחיות לא רק גורמות לקשיים לעסקים בהשקעות ובפיתוח פרויקטים, אלא גם משפיעות ישירות על זכויותיהם של אנשים, במיוחד בהליכים כגון מתן אישורים, שינוי ייעוד השימוש, חלוקת חלקות או קבלת פיצויים בעת החזרת קרקע.

מומחים אומרים כי קביעת מחירי הקרקעות על ידי המדינה תסייע במניעת מחירים וירטואליים.

אחד מצווארי הבקבוק העיקריים שצוינו הוא חוסר ההתאמה בתכנון ותוכניות שימושי קרקע, שאינם מתאימים למודל השלטון המקומי הדו-מפלסי הנוכחי. תכנון שימושי קרקע שנתי ברמת המחוז אינו מעשי עוד, וגורם לבעיות פרוצדורליות גוזלות זמן ומאט את תהליך הכנסת הקרקע לניצול. משקי בית רבים נאלצים להמתין לעדכון תוכנית שימושי הקרקע, וכך הם מפספסים הזדמנויות ייצור ועסקיות, מה שמוביל להפסדים משמעותיים.

בנוגע למנגנון הקצאת הקרקעות וחכירת הקרקעות, כיום פרויקטים מיושמים בעיקר באמצעות מכרזים או הצעות מחיר. עם זאת, תהליכים אלה מתגלים כמורכבים וחופפים עקב תלות בחוקים רבים אחרים, מה שגורם להתארכות תהליך הכנת הפרויקט.

ראוי לציין כי משרד החקלאות והסביבה הציע להבהיר את תפקידה של המדינה בקביעת מחירי הקרקעות כנציגת הבעלים. לפיכך, בשוק הראשוני, לרבות הקצאת קרקעות, חכירה והמרת ייעודי קרקע, מחירי הקרקעות חייבים להיקבע על ידי המדינה, ולא על ידי גופי ייעוץ. בשוק המשני, כלומר קנייה, מכירה, העברה ומשכון של זכויות שימוש בקרקע, מחירי הקרקע יוסכמו על ידי הצדדים עצמם, כאשר המדינה תמלא תפקיד רגולטורי עקיף באמצעות תכנון, תשתיות ומכשירים פיננסיים.

עם זאת, במציאות, הערכת שווי קרקעות ראשונית עדיין תלויה במידה רבה בתוצאות ייעוץ ובמחירים משניים, בעוד ששיטת קביעת המחירים הספציפיים עדיין סובלת מחסרונות רבים, חסרה שקיפות ואינה משקפת במדויק את התפתחויות השוק. מצב זה מחליש את תפקידה הרגולטורי של המדינה, משפיע על התקדמות יישום הפרויקטים וגורם לתסכולים רבים כאשר אנשים מקבלים את אדמתם בחזרה אך רמת הפיצוי אינה קרובה לערך בפועל.

בעיה נוספת שציין משרד החקלאות והסביבה היא חוסר הדיוק ביישום שיטות הערכה, ובמיוחד שיטת העודפים, התלויה בנתוני שוק, סוגי השקעות ומחירי שכירות קרקע. בינתיים, שוק זכויות השימוש בקרקע משתנה מאוד, הנתונים מבוססים בעיקר על מחירים ישנים, שאינם משקפים את הערך בפועל או את הפוטנציאל העתידי. מצב זה גורם לאנשים, במיוחד באזורים כפריים, לסבול לעתים קרובות הפסדים משום שהערך האמיתי של הקרקע אינו משתקף במדויק בעסקאות.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי, אמר כי תיקון חוק הקרקעות הכרחי ועולה בקנה אחד עם הכיוון של פיתוח כלכלת שוק בעלת אוריינטציה סוציאליסטית. לדבריו, סעיפים רבים בחוק הנוכחי אינם קרובים באמת לצרכים האמיתיים של החיים והעסקים. בפרט, גביית דמי שימוש בקרקע בעת המרת קרקע לקרקע למגורים עולה כיום במהירות, במקומות מסוימים כמו הו צ'י מין סיטי העלייה היא עד פי 38. זה מקשה על אנשים רבים לגשת לזכויות השימוש החוקיות שלהם.

לדבריו, החלטת המדינה בנוגע למחירי הקרקעות הראשוניות היא צעד בכיוון הנכון, שמטרתו לשלוט בחוסר היציבות בשוק, במיוחד בהקשר הנוכחי שבו ספקולציות במחירי הקרקעות, מכרזים ולאחר מכן ביטולי פיקדונות... דוחפים את רמת המחירים כלפי מעלה באופן חריג. עם זאת, ד"ר תואן ציין את הצורך להפריד בבירור בין מחירי הקרקעות הראשוניים למחירי המשניים במערכת תמחור הקרקעות. "יישום מקדם K במסמכי ההנחיה יסייע בקביעת מחירי המשניים ממחירי הקרקעות הראשוניים, ובמקביל יהפוך לכלי יעיל עבור המדינה לוויסות ולייצוב השוק", אמר.

מומחה זה הדגיש גם כי החוק צריך לקבוע בבירור באילו מקרים יוחלים מחירים ראשוניים ובאילו מקרים יופעלו מחירים משניים. הצווים והחוזרים הנלווים ימלאו תפקיד בהגדרתם ובמתן הנחיות מפורטות כדי להבטיח את היתכנות בפועל.

נדרשים כלים מלאים כדי לווסת ולהבטיח שקיפות

למרות שההצעה להעניק למדינה את הסמכות להחליט על מחירי הקרקעות הראשוניים נחשבת הכרחית כדי להבטיח את תפקיד הייצוג של כל הבעלות האזרחית, דעות רבות עדיין הביעו חשש שאם היעדר גורמי שוק בתמחור, קיים סיכון להישנות מצב "שני המחירים" בשוק הקרקעות. זה לא רק משפיע על שקיפות השוק אלא גם יכול להוביל להפסדי תקציב, וליצור אי שוויון בין הצדדים המעורבים בעסקה.

מצב של "שני מחירים" היה נפוץ בעבר, כאשר לאותה חלקת אדמה היו שני מחירים שונים: המחיר שצוין בחוזה ובמסמכים לחישוב התחייבויות פיננסיות היה לעתים קרובות נמוך בהרבה ממחיר העסקה בפועל בשוק. הסיבה העיקרית הייתה שרשימת מחירי הקרקעות שהוציאה המדינה לא שיקפה באופן מיידי את תנודות השוק, מה שהוביל לפער גדול בין המחיר הרשמי למחיר בפועל.

מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של קבוצת DKRA, ציין כי אם למדינה יש סמכות בלעדית לקבוע את מחירי הקרקעות ללא משוב מהשוק, הדבר יוביל בקלות לתמחור אובייקטיבי, מה שיגרום לחזרה של "מנגנון שני המחירים". לדבריו, התמחור צריך להתבסס על עקרונות השוק כדי להבטיח הוגנות בין כל הצדדים, כולל המדינה, עסקים ומשקיעים. מר טאנג אמר שאם המדינה מקצה קרקעות, קובעת מחירים וגובה כסף, זה כמו "לשחק כדורגל ולשחוק את המשרוקית בו זמנית", בהיעדר מנגנון ניטור עצמאי.

לדבריו, במקום לבטל לחלוטין את גורם השוק, החוק צריך לשקול סיווג משתמשי קרקע כך שיהיו להם מדיניות תמיכה מתאימה. לדוגמה, ניתן לפטור או להפחית התחייבויות כספיות עבור קבוצות מוחלשות בעת שינוי ייעודי קרקע, כפי שהוצעו על ידי מומחים רבים.

בינתיים, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי אין צורך לדאוג יותר מדי ממצב של שני מחירים או מהאפשרות שעסקים ינצלו את מדיניות הקרקעות. לדבריו, למדינה יש כלים רגולטוריים מלאים, החל ממסים ועד אשראי, כדי לשלוט בנדל"ן ולמנוע רווחים. "למדינה יש את הזכות המלאה לקבוע את מחירי הקרקעות בשוק הראשוני, משום שזו זכותו של הבעלים המייצג את כלל האוכלוסייה. בינתיים, השוק המשני, שבו מתבצעות עסקאות אזרחיות בין אנשים לעסקים, הוא המקום שבו השוק צריך לווסת את עצמו", הדגיש.

למעשה, בשנתיים האחרונות, בקרת המס, אימות נוטריוני וניהול רישומי העברת נדל"ן יושמו בקפדנות רבה. אנשים רבים שנהגו "לבקש" מקונים להצהיר על מחירים נמוכים כדי להפחית מיסים נאלצים כעת לציית לתקנות, מכיוון שנוטריון וסוכנויות מס כבר לא מאפשרים הצהרות נמוכות, ואף דורשים לחדש את המסמכים אם מתגלים הבדלים חריגים. מר פאם הואו ​​ט., משקיע נדל"ן בלאם דונג , אמר שנהג להצהיר על מחירי העברת נדל"ן נמוכים כדי לחסוך בעלויות, אך מאז שהסוכנויות החמירו, הוא עשה זאת בקפדנות רבה. "קונים כעת גם מסרבים להצהיר על מחירים נמוכים. הם חוששים שיוטלו עליהם מס כבד בעת מכירתם בהמשך, ולכן הם דורשים להצהיר על המחיר האמיתי", אמר מר ט.

"מר נגוין דאנג פו, מתווך בהו צ'י מין סיטי, אישר כי מצב הצהרת "מחיר כפול" כמעט נעלם. רשויות המס היו מעורבות מאוד. כמה מקרים של הצהרות כוזבות הוגשו, ואף הוגשו אזהרות מפני העמדה לדין פלילי. כעת, גם הקונה וגם המוכר רציניים, מי שמשלם את המס אחראי."

תרמו לחסימת מחירים וירטואליים

לדברי מר לה הואנג צ'או, הערכת השווי הנוכחית באמצעות ארגוני ייעוץ ומועצות שמאות יוצרת בקלות פרצות, ואף מובילה ל"קנוניה" בעת קביעת ערך הקרקע. לכן, יש צורך שהמדינה תקבע ישירות את המחירים בשוק הראשוני. בשוק המשני, מנגנון השוק צריך להיות מופעל במלואו, תחת שליטת המדינה באמצעות כלי מס. גישה זו לא רק מסייעת להפוך את מחירי הקרקע לשקופים, אלא גם תורמת ל"קירור" שוק הנדל"ן ולמניעת ניפוח מחירים וירטואליים עקב ספקולציות.

מקור: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm