מחירי קרקעות ראשוניות שנקבעו על ידי המדינה: פתרון לייצוב שוק הנדל"ן.

קביעת מחירי הקרקעות הראשוניות על ידי הממשלה נועדה לשלוט בחוסר היציבות בשוק.

משרד החקלאות והסביבה (MARD) מבקש כעת משוב רחב מארגונים ואנשים פרטיים כדי לסיים את טיוטת החוק לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024, לפני הגשתה לאסיפה הלאומית לדיון במושב העשירי של הקדנציה ה-15.

הסר צווארי בקבוק מרובים.

על פי משרד החקלאות והסביבה, לאחר יותר משנה של יישום, חוק הקרקעות משנת 2024 חשף שורה של מכשולים. המגבלות בתקנות הנוכחיות לא רק יוצרות קשיים עבור עסקים בהשקעה ובפיתוח פרויקטים, אלא גם משפיעות ישירות על זכויות האזרחים, במיוחד בהליכים כגון הנפקת תעודות קרקע, שינוי ייעודי קרקע, חלוקת קרקעות או קבלת פיצויים בעת הפקעת קרקע.

מומחים מאמינים שמחירי קרקעות שנקבעו ישירות על ידי המדינה יסייעו במניעת מחירים מנופחים.

אחד מצווארי הבקבוק העיקריים שזוהו הוא חוסר ההתאמה בתכנון וניהול שימושי קרקע, שאינו תואם את מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי הנוכחי. תכנון שימושי קרקע שנתי ברמת המחוז אינו עונה עוד על הצרכים המעשיים, וכתוצאה מכך בזבוז זמן, בירוקרטיה מוגברת ועיכובים בהכנסת הקרקע לשימוש. משקי בית רבים מפספסים הזדמנויות ייצור ועסקיות וסובלים מהפסדים משמעותיים, עקב הצורך להמתין לתוכניות שימושי קרקע מעודכנות.

בכל הנוגע למנגנוני הקצאת והשכרת קרקעות, פרויקטים מיושמים כיום בעיקר באמצעות מכרזים או מכירות פומביות. עם זאת, תהליכים אלה מתגלים כמורכבים וחופפים בשל תלותם בחוקים רבים אחרים, מה שגורם להתארכות הכנת הפרויקטים.

ראוי לציין כי משרד החקלאות והסביבה הציע להבהיר את תפקידה של המדינה בקביעת מחירי הקרקע כבעלים המייצג. בהתאם לכך, בשוק הראשוני, לרבות הקצאת קרקעות, חכירה והמרת ייעוד קרקע, מחירי הקרקע צריכים להיקבע על ידי המדינה, ללא תלות בארגוני ייעוץ. בשוק המשני, כלומר, פעילויות הכרוכות בקנייה, מכירה, העברה ומשכון של זכויות שימוש בקרקע, מחירי הקרקע ייקבעו בהסכמה הדדית בין הצדדים, כאשר המדינה תמלא תפקיד רגולטורי עקיף באמצעות תכנון, תשתיות ומכשירים פיננסיים.

עם זאת, במציאות, הערכת שווי קרקעות ראשונית עדיין מסתמכת במידה רבה על תוצאות ייעוץ ומחירי שוק משני, בעוד שהשיטות לקביעת מחירים ספציפיים אינן מספקות, חסרות שקיפות ואינן משקפות במדויק את התפתחויות השוק. דבר זה מחליש את תפקידה הרגולטורי של המדינה, משפיע על התקדמות יישום הפרויקטים וגורם לתסכול רב כאשר אנשים שאדמתם הוחרמה מקבלים פיצויים שאינם משקפים את ערכם בפועל.

בעיה נוספת שציין משרד החקלאות והסביבה היא חוסר הדיוק ביישום שיטות הערכה, ובמיוחד שיטת העודפים, התלויה בנתוני שוק, סוגי השקעות ומחירי חכירת קרקעות. בינתיים, שוק זכויות השימוש בקרקע תנודתי מאוד, והנתונים מבוססים בעיקר על מחירים ישנים, שאינם משקפים את הערך בפועל או את הפוטנציאל העתידי. דבר זה מוביל לעתים קרובות לעמדות נחיתות בקרב אנשים, במיוחד באזורים כפריים, משום שהערך האמיתי של הקרקע אינו משתקף במדויק בעסקאות.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה סביבתית בהו צ'י מין סיטי, מאמין כי תיקון חוק הקרקעות הוא הכרחי ועקבי עם כיוון הפיתוח של כלכלת שוק בעלת אוריינטציה סוציאליסטית. לדבריו, תקנות רבות בחוק הנוכחי אינן תואמות באמת למצבים אמיתיים ולצרכים עסקיים. בפרט, אגרת השימוש בקרקע עבור המרת שימוש בקרקע לקרקע למגורים זינקה, כאשר אזורים מסוימים כמו הו צ'י מין סיטי חווים עלייה של עד פי 38. זה מונע מאנשים רבים גישה לזכויות השימוש החוקיות שלהם בקרקע.

לדבריו, החלטת המדינה לקבוע את מחירי הקרקעות הראשוניות היא צעד בכיוון הנכון, שמטרתו לשלוט בחוסר היציבות בשוק, במיוחד בהקשר הנוכחי שבו ספקולציות בקרקעות, מכרזים ואחריהם חילוט פיקדונות וכו', מעלה את המחירים באופן חריג. עם זאת, ד"ר תואן ציין את הצורך בהבחנה ברורה בין מחירים ראשוניים ומשניים במערכת הערכת הקרקעות. "יישום מקדם K במסמכי מנחים יסייע בקביעת מחירים משניים ממחירי ראשוניים, ובמקביל יהפוך לכלי יעיל עבור המדינה לוויסות ולייצוב השוק", אמר.

מומחה זה הדגיש גם כי החוק צריך להגדיר בבירור אילו מקרים מיישמים מחירים ראשוניים ואילו מקרים מיישמים מחירים משניים. צווים וחוזרים נלווים ימלאו תפקיד בהגדרת ובמתן הנחיות מפורטות כדי להבטיח היתכנות מעשית.

אנחנו צריכים מגוון מלא של כלים כדי לווסת ולהבטיח שקיפות.

למרות שההצעה להסמיך את המדינה לקבוע את מחירי הקרקעות הראשוניות נחשבת הכרחית כדי להבטיח את תפקידה כבעלים המייצגים את כלל האוכלוסייה, רבים עדיין מביעים חשש כי היעדר גורמי שוק בתמחור עלול להוביל לחזרה של מצב "התמחור הדו-שלבי" בשוק הקרקעות. הדבר לא רק ישפיע על שקיפות השוק, אלא גם עלול להוביל להפסדי תקציב וליצור אי שוויון בין הצדדים המעורבים בעסקאות.

מצב של "שני מחירים" היה נפוץ בעבר, כאשר לאותה חלקת אדמה היו שני מחירים שונים: המחיר שצוין בחוזה ובמסמכים ששימשו לחישוב התחייבויות פיננסיות היה לעתים קרובות נמוך בהרבה ממחיר העסקה בפועל בשוק. הסיבה העיקרית הייתה שרשימת מחירי הקרקעות שהוציאה המדינה לא שיקפה את תנודות השוק בצורה מדויקת, מה שהוביל לפער גדול בין המחיר הרשמי למחיר בפועל.

מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של קבוצת DKRA, ציין כי אם למדינה תהיה סמכות מלאה לקבוע מחירי קרקעות מבלי לשקף את מגמות השוק, הדבר יוביל בקלות להערכות שווי מוטות ולחזרה של "מנגנון שני המחירים". לדבריו, הערכת שווי צריכה להתבסס על עקרונות שוק כדי להבטיח הוגנות בין כל הצדדים, כולל המדינה, עסקים ומשקיעים. מר טאנג השווה את המצב למדינה שמקצה בו זמנית קרקעות, קובעת מחירים וגובה עמלות - בדומה ל"משחק כדורגל ושחרור בו זמנית", ללא מנגנון פיקוח עצמאי.

לדבריו, במקום להתעלם לחלוטין מגורמי שוק, החוק צריך לשקול סיווג משתמשי קרקע כדי לספק מדיניות תמיכה מתאימה. לדוגמה, ניתן לוותר או להפחית התחייבויות כספיות עבור קבוצות פגיעות בעת שינוי ייעודי קרקע, כפי שהציעו מומחים רבים.

בינתיים, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, טען כי אין צורך לדאוג יתר על המידה ממערכת התמחור הכפולה או מהאפשרות שעסקים ירוויחו ממדיניות קרקעות. לדבריו, למדינה יש כלים רגולטוריים רבים, החל ממסים ועד אשראי, כדי לשלוט בנדל"ן ולמנוע רווחים. "למדינה יש את הזכות המלאה לקבוע את מחירי הקרקעות בשוק הראשוני, שכן זוהי זכותו של הבעלים המייצג את כלל האוכלוסייה. בינתיים, השוק המשני, שבו מתבצעות עסקאות אזרחיות בין יחידים לעסקים, הוא המקום שבו השוק צריך לווסת את עצמו", הדגיש.

למעשה, בשנתיים האחרונות נאכפו בקפדנות בקרת מס, אימות נוטריוני וניהול מסמכי העברת נדל"ן. אנשים רבים שנהגו "לבקש" מקונים להצהיר על מחיר נמוך יותר כדי להפחית מיסים נאלצים כעת לציית לתקנות, שכן רשויות הנוטריון והמס כבר לא מאפשרים הצהרה נמוכה יותר, ואף דורשים תיעוד מחדש אם מתגלים פערים כלשהם. מר פאם הואו ​​ט., משקיע נדל"ן בלאם דונג , סיפר כי נהג להצהיר על מחיר נמוך יותר עבור העברות נדל"ן כדי לחסוך בעלויות, אך מאז שהרשויות החמירו את התקנות, הוא היה קפדן מאוד. "קונים כיום גם מסרבים להצהיר על מחיר נמוך יותר. הם חוששים שיוטלו עליהם מס כבד כשהם מוכרים מאוחר יותר, ולכן הם דורשים שהמחיר הנכון יוצהר", אמר מר ט.

"מר נגוין דאנג פו, מתווך בהו צ'י מין סיטי, אישר כי הנוהג של הצהרת 'שני מחירים' כמעט נעלם. רשויות המס היו ערניות מאוד. מספר מקרים של הצהרות כוזבות הביאו לזימון, ואף לאזהרות מפני העמדה לדין פלילי. כעת, גם קונים וגם מוכרים רציניים לגבי מעשיהם, ומי שמשלם את המס אחראי למעשיו."

תרומה לבלימת אינפלציית מחירים מלאכותית.

לדברי מר לה הואנג צ'או, השיטה הנוכחית של הערכת שווי קרקעות באמצעות ארגוני ייעוץ ומועצות הערכה יוצרת בקלות פרצות, ואף מובילה לקנוניה בקביעת שווי קרקע. לכן, הערכת שווי ישירה מצד המדינה בשוק הראשוני היא הכרחית. בשוק המשני, יש ליישם במלואם מנגנוני שוק תחת פיקוח המדינה באמצעות כלי מס. גישה זו לא רק מסייעת להגביר את השקיפות במחירי הקרקעות, אלא גם תורמת לקירור שוק הנדל"ן ולמניעת מחירים מנופחים הנגרמים על ידי ספקולציות.

מקור: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm