מחירי הקרקעות יעלו, הסיבה לכך שדירות בהאנוי שוברות שיאים באופן רציף, מקרים בהם אנשים זרים מורשים להחזיק בתים

יש צורך להדק את חלוקת הקרקעות ומכירתן, הסיבה לכך שדירות בהאנוי שוברות שיאים באופן רציף, קואנג בין עומדת למכירה פומבית של 128 מגרשים, החל מ-560 מיליון וונד... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

החוק המתוקן לעסקי נדל"ן קובע כי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע ליחידים שבונים בתים בעצמם, מחלקים מגרשים למגרשים למכירה באזורים עירוניים מסוג מיוחד, מסוג I, II ו-III, וכפופים למכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם להוראות חוק הקרקעות. (מקור: דן טרי)

מחירי הקרקעות עלולים לעלות

על פי נתוני משרד הבינוי , עד דצמבר 2023 יהיו במדינה 902 אזורים עירוניים. הנתונים הנ"ל קשורים ישירות לתקנה האוסר על חלוקת קרקעות ומכירה שלהן בחוק המתוקן לעסקי נדל"ן, שייכנס לתוקף בתחילת 2025.

באופן ספציפי, החוק המתוקן בנושא עסקי נדל"ן קובע כי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע ליחידים הבונים בתים בעצמם, מחלקים מגרשים למגרשים למכירה ברובעים, מחוזות וערים באזורים עירוניים מסוג מיוחד, סוג I, II ו-III, וכפופים למכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם להוראות חוק הקרקעות.

עבור האזורים הנותרים, ועדת העם המחוזית תקבע, בהתבסס על התנאים המקומיים, את האזורים שבהם משקיעי הפרויקט רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים.

בנוגע לתקנה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן, מומחי נדל"ן רבים סבורים כי בשנה הקרובה-בקירוב, שוק הקרקעות יחווה תנודות חזקות רבות. הידוק חלוקת הקרקעות ומכירתן יגרום להיצע להיות דל והמחירים עלולים לעלות.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - אמר כי הביקוש לקרקע תמיד גבוה מאוד בעוד שהשוק חסר היצע מפרויקטים רשמיים.

"ספקולנטים רבים ניצלו את ההזדמנות לקנות קרקעות, לחלק אותן לחלקות, ואף לקרוא להן על שם פרויקטים לגיטימיים כדי למשוך קונים. במקביל, הם מתחרים על ניפוח מחירים, "דוחפים" את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה, וגורמים לכאוס בשוק", אמר מר דין, ואישר כי הידוק חלוקת הקרקעות ומכירתן הוא הכרחי.

לדברי מומחה הנדל"ן דין מין טואן, איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן לפי התקנות החדשות יכול להפחית את חלוקת הקרקעות המשתוללת, וגם ההיצע לשוק "יתכווץ", מה שיסייע בהפחתת בזבוז משאבי הקרקע.

עם זאת, גם פעילות מסחר בקרקעות בתקופה הקרובה תושפע. בשלב הראשון, שוק הקרקעות יהיה לא יציב מכיוון שכיום 90% מעסקאות מסחר הקרקעות בשוק הן קרקעות מחולקות.

לאחר יישום התקנה, ייתכן שיופיע מספר רב של מוצרי קרקע גדולים למכירה במחירים מוזלים, המגיעים ממשקיעים אשר "מחזיקים" בטעות בקרקעות במטרה לחלק ולהפריד חלקות כדי להפיק רווח.

להיפך, מחירי מגרשים מחולקים עם תעודות ביישובים שבהם חלוקה אסורה יידחפו כלפי מעלה וקיימת אפשרות לגל של "ריצות" לחלוקה ופיצול מגרשים לפני שהחוק ייכנס לתוקף רשמית.

ההידוק הרשמי של חלוקת הקרקעות לא ישפיע רק על קבוצה קטנה של אנשים. מכיוון שבאזורים עירוניים מסוג 2 ו-3, מספר המשקיעים המשתתפים בהשקעות בקרקע הוא גדול מאוד. מכיוון שסוג זה של השקעה בעל נזילות טובה וביקוש גבוה, חלק מהמשקיעים "אוגרים" סחורות ומוכרים אותן מחדש במחירים גבוהים.

"באופן בלתי נראה, מחיר הקרקע המחולקת גבוה גם הוא ממחיר הקרקע הממוצע הנמכר על ידי אנשים", הדגיש מר טואן.

לדברי מר טואן, האיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-105 ערים ועיירות יפחית את כוח הקנייה בשווקים אלה, אך קרקעות באזורים עירוניים מהשורה הראשונה ימשכו יותר תזרים מזומנים. מכיוון שמשקיעים רואים את הסיכונים בחוץ ויחכו שהבעיות הקשורות לחלוקת קרקעות יתייצבו, ישקלו לחזור לאזורים אלה. בטווח הקצר, השווקים המרכזיים עדיין ימשכו תזרים מזומנים עקב העלייה הברורה בביקוש להשקעות.

מר טואן ממליץ שבעתיד זה, על משקיעי קרקעות לשקול היטב את ההשקעה במגרשי קרקע באזורים הנמצאים בתקופת מעבר על פי חוק עסקי הנדל"ן או חוק הדיור, במיוחד באזורים בהם חלוקת קרקע ומכירה של מגרשי קרקע אסורים. על הקונים לוודא שלמגרש ההשקעה יש תעודה.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - שותף לאותה דעה, אמר כי בטווח הארוך, הידוק חלוקת הקרקעות ומכירתן יסייע לשוק זה להתפתח בכיוון שקוף ובר-קיימא, ימנע ספקולציות, "קדחת" קרקעות ויגביל את בזבוז הקרקעות.

מה גורם למחירי הדירות בהאנוי לנסוק?

הביקוש לדיור עולה בהתמדה, מה שמפעיל לחץ על ההיצע ודוחף את מחירי הנדל"ן באופן כללי לקבוע ללא הרף רמות חדשות, כל אחת גבוהה מקודמתה.

בפרט, מגזר הדירות בהאנוי חווה עלייה מתמשכת במחירים. איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) הצביע על הגורמים שגרמו למחירי הדירות בהאנוי לשבור שיאים חדשים ללא הרף.

מאז 2018, מדיניות הקשורה למקורות הון והחלטות של סוכנויות ומחלקות בשליטה על שוק הנדל"ן היו אחת הסיבות לירידה החמורה בהיצע הנדל"ן למגורים.

נתוני מחקר של VARS מראים כי מחירי הדירות בהאנוי עלו במשך עשרות רבעונים רצופים. מדד מחירי הדירות בהאנוי ברבעון הראשון של 2024 עלה ב-48% בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 ועלה ב-8 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון האחרון של 2023 - העלייה הגבוהה ביותר ב-5 השנים האחרונות.

מומחי VARS ציינו כי התשתיות נמצאות בשיפור מתמיד, ולכן גם ערך הנדל"ן עולה באופן יחסי עם ההשקעה. עם זאת, לא סביר להשקיע רק פעם אחת ולהגדיל אותה פי 3-4.

הסיבות לכך שמחירי הדירות בהאנוי שוברים שוב ושוב את השיא נובעות מהביקוש הגדול להשקעות כאשר תזרימי מזומנים גדולים "זורמים" בחוזקה לנדל"ן להחזקת נכסים, במיוחד בהקשר של ריביות בנקאיות המגיעות ל"תחתית". בנוסף, הביקוש להשקעה בדירות להשכרה מונע גם על ידי צורכי הדיור של מספר רב של תיירים בינלאומיים, מומחים זרים או סטודנטים הנוהרים לבירה.

בינתיים, ההיצע אינו מספק מדי, קיים מחסור בסחורות כדי לענות על ביקוש השוק. על פי הפסיכולוגיה הכללית, הביקוש לבעלות על בתים בקרב העם הוייטנאמי תמיד גבוה ועדיין נמצא במגמת עלייה... סדרה של גורמים אלה משפיעים בו זמנית על מחירי פלח הדירות בהאנוי ושוברים שוב ושוב את שיאי המחירים שלו.

VARS מחשב כי עד שנת 2025, אוכלוסיית האנוי צפויה להגיע ל-9 מיליון איש, עם שיעור עיור צפוי של 62%. לפיכך, עד שנת 2025, האוכלוסייה המתגוררת באזורים עירוניים תגיע לכ-5,580,000 איש, לעומת 4,138,500 איש בשנת 2022; שווה ערך לכ-120,000 משקי בית עירוניים חדשים מדי שנה.

במקביל, VARS ציטט כי נתונים מתוכנית פיתוח הדיור של האנוי לתקופה 2021-2025 הראו גם כי הביקוש הכולל לתקופה 2022-2025 הוא 185,200 בתים; מתוכם 166,600 דירות. בעוד שמספר הדירות שנפתחו לאחרונה למכירה בהאנוי יורד בהתמדה.

בשנת 2023, סך ההיצע של דירות חדשות יגיע לכ-11,000 מוצרים בלבד, 66% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. ברבעון הראשון של 2024 בלבד, שוק הדירות בהאנוי כולו ירשום רק כ-3,000 דירות שנפתחו לאחרונה.

לפיכך, מעתה ועד 2025, בממוצע, בהאנוי עדיין יהיו חסרים כ-50,000 דירות מדי שנה. בינתיים, מספר פרויקטי הדיור המסחריים החדשים שקיבלו רישיון הולך ופוחת, ואנשים מהססים למכור את בתיהם מחשש שאם המחירים ימשיכו לעלות, לא יהיה להם מספיק כסף לקנות בית נוסף; במיוחד עכשיו, כשאין דירות במחירים "סבירים" בשוק.

בשנת 2023, סך ההיצע של דירות חדשות יגיע לכ-11,000 מוצרים בלבד, 66% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022. (צילום: HA)

מקרים בהם ארגונים ויחידים זרים מורשים להחזיק בבתים בווייטנאם

סעיף 17 לחוק הדיור 2023 (בתוקף החל מ-1 בינואר 2025) קובע אילו ארגונים ויחידים זרים רשאים להחזיק בתים וצורות של בעלות על בתים בווייטנאם.

בהתאם לכך, ארגונים ויחידים זרים רשאים להחזיק בתים בווייטנאם, כולל:

ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות משקיעים בפרויקטים של בניית דיור בווייטנאם בהתאם להוראות חוק זה והוראות משפטיות רלוונטיות אחרות;

ארגונים כלכליים בעלי השקעות זרות, סניפים, נציגויות של מפעלים זרים, קרנות השקעה זרות וסניפי בנקים זרים הפועלים בווייטנאם (להלן "ארגונים זרים").

אזרחים זרים מורשים להיכנס לווייטנאם.

ארגונים ויחידים זרים המפורטים בסעיף 1 של סעיף זה רשאים להחזיק בבתים בווייטנאם, כולל דירות ובתים פרטיים, באמצעות הטפסים הבאים:

הארגון המפורט בסעיף 1, סעיף א', לסעיף זה רשאי להחזיק בבעלות על בתים באמצעות יישום פרויקטים של השקעה בבניית דיור בווייטנאם;

ארגונים ויחידים המפורטים בסעיפים ב' ו-ג', סעיף 1 לסעיף זה רשאים להחזיק בבתים באמצעות רכישה או שכירות של בתים מסחריים ממשקיעים בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים, קבלת מתנות או ירושה של בתים מסחריים בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים שאינם ממוקמים באזורים הדורשים הגנה וביטחון לאומיים כפי שנקבע בסעיף 16 לחוק זה;

ארגונים ויחידים המפורטים בסעיפים ב' ו-ג', סעיף 1 של סעיף זה, רשאים להחזיק בבתים באמצעות רכישה או שכירות בתים מארגונים ויחידים זרים שכבר מחזיקים בבעלותם בתים כפי שנקבע בסעיף ב' של סעיף זה.

קואנג בין עומדת למכירה פומבית של 128 חלקות אדמה.

מחוז קואנג בין עומד לפרסם במכירה פומבית את הזכות להשתמש ב-128 מגרשים במחוז קואנג טרץ', בעיירה בה דון ובעיר דונג הוי במאי הבא. מחיר ההתחלה הנמוך ביותר הוא 560 מיליון וונד והגבוה ביותר הוא כמעט 6 מיליארד וונד.

בעיירה בה דון , 50 מגרשים בבעלות מועצת ניהול פרויקטים לפיתוח והשקעות קרן הקרקעות של העיר בה דון יועמדו למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע על ידי מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים במחוז קוואנג בין אחר הצהריים של ה-7 במאי.

50 המגרשים המוצעים למכירה פומבית הם קרקע כפרית למגורים עם שימוש ארוך טווח. המגרשים שייכים לפרויקט התשתית למגורים לאורך הכביש הראשי מכביש לאומי 12A ועד לאשכול הקומונות המרכזי באזור הדרומי, עיירת בה דון.

מגרשים בגודל נע בין 160 ל-240 מ"ר. מחיר התחלתי החל מ-560 מיליון דונג וייטנאמי ועד מעל 2 מיליארד דונג וייטנאמי למגרש.

המועד האחרון לקבלת מסמכי רישום והצעות מחיר הוא בשעה 16:30 ב-4 במאי. הכרזת ההצעות תתקיים באולם הוועדה העממית של קומונה קוואנג הואה, עיריית בה דון.

גם בעיירה בה דון, מרכז שירותי מכירות פומביות נכסים במחוז קוואנג בין המשיך לארגן את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור 10 מגרשים אחר הצהריים של ה-13 במאי.

חלקות הקרקע המוצעות למכירה פומבית הן כולן אדמות מגורים עירוניות, חלק מפרויקט התשתית הטכנית של אזור המגורים דונג מואה, רובע קוואנג תואן, עיירה בה דון.

שטח כל מגרש הוא בין 160.8-237 מ"ר למגרש. מחיר התחלתי מ-746 מיליון דונג וייטנאמי ועד מעל 1.3 מיליארד דונג וייטנאמי למגרש.

המועד האחרון לקבלת מסמכי המכירה הפומבית והצעות מחיר הוא בשעה 16:30 ב-10 במאי, בוועדת העם של רובע קוואנג תואן.

ההכרזה על המחיר ששולם תתקיים באולם הוועדה העממית של רובע קוואנג תואן.

במחוז קוואנג טראץ' , 42 מגרשים בבעלות הוועד העממי של קומונה של קוואנג פו יועמדו למכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע על ידי מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים במחוז קוואנג בין בבוקר ה-16 במאי.

42 מגרשים הם אדמות כפריות למגורים, עם שימוש ארוך טווח; השייכות לפרויקט התשתית הטכנית של אזור התכנון למגורים של כפר נאם לאן, קומונה של קוואנג פו.

שטח בין 200-303.6 מ"ר למגרש. מחיר התחלתי מ-680 מיליון דונג וייטנאמי עד כמעט 1.4 מיליארד דונג וייטנאמי למגרש.

המכירה הפומבית נערכת בהצבעה עקיפה פעם אחת בלבד במהלך תקופת הגשת המועמדות. המועד האחרון להגשת טפסי בקשה והצעה הוא בשעה 16:30 ב-13 במאי, במטה הוועד העממי של קומונה של קואנג פו.

ההכרזה על המחיר ששולם תתקיים באולם הוועדה העממית של קומונה של קוואנג פו.

בעיר דונג הוי , בבוקר ה-13 במאי, מרכז שירותי מכירות פומביות של נכסים במחוז קוואנג בין ומועצת ניהול השקעות בפרויקטים לבנייה אזרחית ותעשייתית של מחוז קוואנג בין יארגנו מכירה פומבית של זכות השימוש ב-26 חלקות אדמה.

מגרשים השייכים לפרויקט התשתית הטכנית של אזור מגורים במרכז המנהלי דוק נין דונג.

שטח מגרש בין 126-331.5 מ"ר למגרש. מחיר התחלתי ממעל 1.4 מיליארד עד מעל 5.9 מיליארד דונג למגרש.

ניתן להירשם להשתתפות במכירה הפומבית ולהצביע עד השעה 16:30 ב-10 במאי. הכרזת ההצעות תתקיים באולם מרכז שירותי מכירות פומביות הנכסים במחוז קוואנג בין.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html