מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה.

מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי ובכמה יישובים סמוכים צפויים להמשיך ולעלות בתקופה הקרובה, עקב העלייה המתמשכת בעלויות התשומות וכן בעלויות יצירת קרנות קרקע.

מתחילת השנה, מחירי הדירות החדשות בהו צ'י מין סיטי מגיעים לשיאים חדשים באופן רציף. אחד הפרויקטים הנדירים שנפתחו למכירה בתקופה זו הוא איטון פארק ברחוב מאי צ'י טו (ת'ו דוק סיטי), בהשקעות קבוצת גמודה לנד.

הפרויקט הוצע לראשונה לשוק במחיר של 130 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, אשר, אם כוללים מיסים ועמלות, יעלה ל-146-155 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. למרות שהעלייה גבוהה מהרמה הכללית של האזור, המכירה הראשונה רשמה שיעור ספיגה של כמעט 90% מסל המוצרים.

באופן דומה, בפרויקט מטרופול ת'ו ת'ים, אם שלב א' מוצע למכירה על ידי המשקיע במחיר של כ-160 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, שלב ב' מוצע למכירה במחיר של 250 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

נתונים מקבוצת DKRA מראים כי ברבעון השני של 2024, מחיר המכירה הגבוה ביותר של דירות ראשוניות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-493 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. הופעתם של מספר פרויקטים בקטגוריית היוקרה והסופר-יוקרה גורמת לעלייה במחיר הדירות הממוצע.

גם צריכת הדירות חיובית מאוד. על פי קבוצת DKRA, ברבעון האחרון, הצריכה הראשונית בשוק כולו הגיעה ל-3,349 יחידות, עלייה של 88% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 82% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. רוב העסקאות היו בפרויקטים עם הליכים משפטיים שהושלמו, התקדמות בנייה מהירה וחיבורים נוחים למרכז העיר.

בדו"ח שפורסם לאחרונה, משרד הבינוי רשם עלייה ממוצעת של כ-5-6.5% במחירי הדירות ברבעון השני של 2024 ועלייה של 25% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מחירי הדירות עלו לא רק בפרויקטים שנפתחו לאחרונה, אלא גם בדירות ישנות רבות ששימשו שנים רבות.

פרויקטים עם עליות מחירים משניות חזקות בהו צ'י מין סיטי כוללים את פרויקט הדירות סיטי גארדן (רובע בין טאן) עם מחיר מכירה ממוצע של 85 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 18% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד; פרויקט אנטוניה (רובע 7) ופרויקט מאסטרי טאו דיאן (עיר ת'ו דוק) עלו ב-11% ו-10% בהתאמה.

משרד הבינוי סבור גם כי מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עשויים להמשיך ולעלות בתקופה הקרובה עקב היצע דל של פרויקטים חדשים שהושקו בשוק.

גם כמה יישובים שכנים רשמו עליות מחירים יציבות מתחילת השנה. בבינה דואנג , לפני שנתיים, המחיר שהוכרז נע סביב 20-30 מיליון וונד/מ"ר, לאחרונה הוא עלה ל-45-50 מיליון וונד/מ"ר.

לדוגמה, פרויקט הדירות Sycamore בעיר Binh Duong החדשה, בהשקעת Capital Land, צפוי למחיר ממוצע של כ-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. או פרויקט הדירות Uni Complex בעיר Thu Dau Mot, בהשקעת חברת TDC, למרות שלא פורסם רשמית, המחיר צפוי גם הוא להיות בסביבות רמה זו.

בנוסף לשני הפרויקטים הנ"ל, פרויקטים שהוכרזו בעבר כמו Phu Dong Sky One; שלב II, פרויקט Astral City; Picity Sky Park... כולם בעלי מחיר ממוצע של 35-45 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

גב' ג'יאנג הוין, סגנית מנהלת וראש מחלקת מחקרי שוק ו-S22M (Savills Vietnam), העריכה כי בשוק של הו צ'י מין סיטי אין כיום מוצרים בשווי של פחות מ-2 מיליארד וונד, ו-90% מהעסקאות הן בפלח הדירות של 2-5 מיליארד וונד לדירה. עם זאת, בתקופה שבין 2024 ל-2026, מספר הדירות במחיר של 2-5 מיליארד וונד ילך ויגדל, וההיצע יתרכז בעיקר בפלח הדירות של 5-10 מיליארד וונד לדירה.

לדברי מומחים, השוק חסר היצע בעוד שהביקוש גבוה מאוד, מה שמקשה על ירידת מחירי הדיור. בתקופה הקרובה, מחירי הקרקע החדשים יהיו גבוהים יותר, מה שאומר שדמי שימוש גבוהים יותר בקרקע וכמובן, עלויות ייכללו במחיר המכירה.

בהו צ'י מין סיטי, על פי טיוטת מחירי הקרקעות הנמצאת כעת בדיון, המחיר החדש עלה בממוצע פי 10-15, ובמקומות מסוימים פי 51, דבר המוערך על ידי עסקים ומומחים רבים כבעל השפעה משמעותית על מחירי המכירה העתידיים.

בשיחה עם כתבי עיתון דאו טו, הודה מנהיג בתחום הנדל"ן כי עקרון הערכת השווי של הקרקע לפי מחירי השוק עלול לגרום להמשך עליית מחירי הנדל"ן. הפיצוי עבור פינוי אתרים לא יהיה נמוך יותר כמו בעבר - תקופת החישוב לפי מחירון הקרקע, אלא קרוב יותר לשוק. דבר זה יוביל לעלייה בעלות ההשקעה הכוללת של הפרויקט.

אדם זה הוסיף כי לפני שנתיים, בעת חישוב עלות ההשקעה הראשונית עבור פרויקט בבינה דואונג, דמי השימוש בקרקע עבור הפרויקט חושבו בפחות מ-20 מיליארד דונג וייטנאמי, אך בעבודה מול הרשויות, הם עלו ליותר מ-80 מיליארד דונג וייטנאמי. "בבינה דואונג זה היה ככה, אז גם בהו צ'י מין סיטי, רמת מחירי הדיור בוודאי תעלה מכיוון שכל עלויות התשומות עולות", אמר.

גב' נגוין טי הונג ואן, סגנית מנהלת מחלקת הערכת שווי וייעוץ פיננסי בסאבילס האנוי, ציינה כי ההשפעה הגדולה ביותר של חוק הקרקעות משנת 2024 על שוק הנדל"ן היא שהממשלה הסירה את התקנות על מסגרות מחירי קרקעות, מה שמאפשר לרשויות המקומיות לקבוע את מחירי הקרקע בהתאם לשוק השנתי. עם זאת, העובדה שמחירי הפיצוי קרובים למחירי השוק יחד עם תקנות פיצוי מחמירות יגדילו את עלויות ההשקעה בפרויקטים של נדל"ן, ובכך ידחפו את מחירי המוצרים.

גב' ואן צופה שבטווח הקצר, מחירי הדיור, ובמיוחד מחירי הדירות, ימשיכו לעלות עקב היצע מוגבל בשוק.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-dat-tai-tphcm-van-tiep-da-tang-trong-thoi-gian-toi-d223430.html