מחיר הדיור להכנסה בווייטנאם הוא יותר מפי 1.6 מהממוצע העולמי.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, בשנת 2024, היחס בין מחיר הבית להכנסה הממוצעת של משק בית בווייטנאם יהיה 23.7 - יותר מפי 1.6 מהממוצע העולמי .

מידע זה שותף על ידי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV , חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, בפורום האביב השנתי לנדל"ן שנערך ב-19 בפברואר.

ד"ר קאן ואן לוק באירוע ב-19 בפברואר. צילום: Reatimes

מחירי הדיור הגבוהים והסיבות למצב זה היו הנושאים שמר לוק הקדיש זמן רב להסברם בנאומו באירוע. לדברי מומחה זה, שוק הנדל"ן בשנה שעברה רשם התפתחות חיובית יותר, כאשר היצע הפרויקטים החדשים גדל ב-18% ומספר הדירות גדל ביותר מ-50%.

מר קאן ואן לוק ציטט מחקר של Numbeo (פלטפורמת נתוני יוקר מחיה שבסיסה בסרביה) המראה כי יחס מחירי הבתים להכנסה הממוצעת של משק הבית (HPR) בשנת 2024 הוא פי 23.7, עלייה של 0.2 בהשוואה לשנה הקודמת. בינתיים, הממוצע העולמי של מדד זה ירד פי 0.5, ל-14.6 בשנה שעברה. לפיכך, יחס מחירי הבתים להכנסה בווייטנאם גבוה פי 1.62 בערך מהממוצע העולמי.

מדד HPR מחושב על ידי חלוקת מחיר הבית החציוני בהכנסה השנתית החציונית של משק הבית. על פי משרד הבינוי , HPR היא השיטה הפופולרית והנפוצה ביותר בעולם להערכת רמת מחירי הדיור "הסבירה". מדד זה מומלץ לשימוש גם על ידי הבנק העולמי והאו"ם.

לדברי מומחה זה, מחירי עוגן גבוהים גם גורמים לאנשים להסס מללוות הלוואות לרכישת בתים. ראיות לכך הן שצמיחת האשראי להשקעות נדל"ן ועסקים בשנת 2024 תגיע לכ-18%, יותר מפי שניים מהלוואות אישיות לצריכת נדל"ן (כ-6.5%).

מר לוק מאמין שיש שש סיבות עיקריות לעליית מחירי הדיור בווייטנאם. ראשית, בעיות משפטיות ופחד מאחריות גורמים למחסור בהיצע. שנית, עלויות תשומות כגון שכירות קרקע, שימוש בקרקע, פיצויים בגין פינוי אתרים, עלויות כספיות וחומרי בניין עולות אף הן, מה שתורם לעליית מחירי הדיור. מומחה זה הדגיש גם את הצורך בפתרונות להפחתת עלויות "לא רשמיות" עבור עסקים.

בנוגע לסוגיית דמי השימוש בקרקע, מר נגוין קווק הייפ, יו"ר מועצת המנהלים של GP.Invest, העריך גם הוא כי זהו עדיין צוואר בקבוק משמעותי כאשר ישנם פרויקטים שלוקח להם 1-2 שנים לחישוב מחירי הקרקע. לדברי מר הייפ, עד תחילת השנה הנוכחית, 25 מחוזות וערים פרסמו רשימות מחירי קרקע מתוקנות. עם זאת, עקב גורמי תשומה לא מלאים, יישובים נוטים לבחון זה את זה כדי להעלות את רשימות מחירי הקרקע. בשלב הערכת הקרקע, יש יישובים שעדיין חסרים יוזמה כאשר הם מחליטים להעלות או להוריד את המחיר משום שהם חוששים מאחריות ותלויים ביחידות ייעוץ.

הוא גם אמר כי עלויות תשומות אחרות כגון השקעה בתשתיות וריביות לא מציאותיות מובילות לבעיות רבות ולמחירי קרקע לא מדויקים. לכן, מר הייפ מקווה שצוואר הבקבוק בהערכת שווי הקרקע ייפתר בקרוב כדי שעסקים יוכלו ליישם פרויקטים של נדל"ן מהר יותר.

מר נגוין קווק היפ באירוע ב-19 בפברואר. צילום: Reatimes

בצד הניהולי, מר לה ואן בין, סגן מנהל מחלקת הקרקעות במשרד החקלאות והסביבה, אמר כי כבר ממועד ייעוץ האסיפה הלאומית לפרסם את חוק הקרקעות המתוקן, משרד משאבי הטבע והסביבה (שנקרא בעבר משרד החקלאות ופיתוח הכפר המאוחד) זיהה את מחירי הקרקעות כעדיפות עליונה. החוק המתוקן הרחיב את יישום טבלאות מחירי הקרקעות ושיטות ההערכה בצורה שקופה יותר.

עם זאת, מר בין הודה גם כי עדיין קיימים ליקויים רבים ביישום, במיוחד ברמה המקומית. לדבריו, עדיין קיימים הבדלים בדעות בין יועצי הערכת קרקעות, מועצות הערכת קרקעות ורשויות מוסמכות המחליטות על מחירי קרקעות. בינתיים, במדינות אחרות, האחריות להערכת קרקעות מוטלת על יחידת הייעוץ ועליהן לשאת באחריות משפטית לכל טעות. זהו נושא שיש לקחת בחשבון כדי לשפר את האחריות והיעילות של הערכת קרקעות בווייטנאם.

נציגי משרד החקלאות והסביבה אישרו כי ימשיכו ללוות יישובים ועסקים, להקשיב למשוב כדי למצוא פתרונות להסרת הקשיים בפועל.

בהקשר של חוסר איזון בין היצע לביקוש, כאשר מספר הפרויקטים החדשים שקיבלו רישיון נמוך, לדברי מר קאן ואן לוק, עסקים משקיעים בעיקר בפיתוח פרויקטים יוקרתיים כדי להשיג שולי רווח אטרקטיביים. "משקיעים אינם יכולים להמשיך בפיתוח דיור ציבורי מכיוון שיש מעט מדי פרויקטים", אמר.

יחד עם זאת, "אינפלציה במחירים", "מעקב אחר הזרם" או ספקולציות עדיין נפוצות, וגורמות למחירי הנדל"ן לעלות באופן וירטואלי בהשוואה לערכם האמיתי. מר לוק העלה גם את השאלה האם הסיבה לכך היא שווייטנאם טרם מיסתה נדל"ן, בעוד שמסים, דמי העברה, שכירות וירושה עדיין נמוכים מאוד בהשוואה למדינות אחרות, מה שתורם למצב זה.

מָקוֹר