מחירי הדיור עולים על פי 10 מההכנסה, חלומם של תושבי האנוי רבים "להתיישב" חייב להידחף.

(CLO) איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARs) מאמין שאנשים עם הכנסה ממוצעת שרוצים לרכוש בית נאלצים לדחות את חלומותיהם או לחפש הזדמנויות באזורים עם עלויות נמוכות יותר.

מחירי הבתים עולים על ההכנסה, חלום "התיישבות" נדחה זמנית

מנהלי VAR מאמינים כי אנשים וייטנאמים רבים כיום אינם מרוויחים מספיק כסף כדי לשלם עבור בית, או לשלם ריבית חודשית על משכנתא. במיוחד בהקשר של הכלכלה המתמודדת עם אתגרים רבים, עם הסיכון למלחמת סחר, מה שגורם לרבים לחוש דאגה לגבי האפשרות של צמיחה בהכנסות.

בנוסף, השינוי באורח החיים של צעירים הוא גם אחת הסיבות להזנחת חלום קניית הבית. VAR מאמינים שצעירים כיום נוטים לתעדף את איכות החיים, באמצעות איזון בין עבודה להנאה במקום "חובה להחזיק בית" למרות הלחץ של תשלומי החוב החודשיים.

נתוני מחקר של VARS מראים כי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהאנוי גבוהה פי 2.3 עד 10 מההכנסה הממוצעת של משק בית בהאנוי.

מחירי הדיור גבוהים פי 10 מההכנסה, חלומם של תושבי האנוי רבים "להתיישב" צריך להידחות. (צילום: ST)

באופן ספציפי, על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההכנסה החודשית הממוצעת של עובדים בהאנוי ברבעון השלישי של 2024 הגיעה ל-10.7 מיליון דונג וייט לחודש. בהנחה של משק בית של 4 נפשות, מתוכן 2 בגיל העבודה, סך ההכנסה של משק הבית יהיה כ-21.4 מיליון דונג וייט לחודש.

עם מחיר ממוצע של דירות ראשוניות בשנת 2024 שהגיע ל-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כל הפרויקטים שנפתחו לאחרונה נעים בין 60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כדי לרכוש דירה בהאנוי, הקונים צריכים להיות בעלי הכנסה מינימלית הנעה בין 45 מיליון ל-210 מיליון דונג וייטנאמי/חודש, תלוי באזור.

"הפער המשמעותי בין ההכנסה הממוצעת בפועל למחירי הבתים הופך את הבעלות על בית בהאנוי כיום לא רק לאתגר אלא גם לבלתי אפשרי עבור הרוב המכריע של משקי הבית עם הכנסות ממוצעות או אפילו טובות", אמרו VARs.

במחוזות מרכזיים כמו הואן קיאם, בה דין, דונג דה, האי בה טרונג או טיי הו, הפער בין השכר השנתי המינימלי הנדרש לתשלום המשכנתא לבין ההכנסה הממוצעת של משק הבית מגיע ל-10 ספרות. בינתיים, אזורים פרבריים כמו הא דונג, בק טו ליאם או לונג ביין מציעים מחירים נגישים יותר, אך מתאימים רק ליחידים ולמשקי בית עם הכנסות של 40-60 מיליון דולר לחודש.

חישובי ה-VAR מבוססים על מחירי בתים ממוצעים בכל מחוז ומניחים שקונים יכולים ללוות 70% משווי הבית מהבנק בריבית ממוצעת של 8% לשנה למשך 20 שנה.

על פי עקרונות פיננסיים, התשלום החודשי הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה, אזי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהא דונג, לונג ביין, נאם טו ליאם, בק טו ליאם וג'יה לאם גבוהה פי 2 עד 3 מההכנסה הממוצעת של משק הבית של עובדי האנוי.

במחוזות הואן קיאם, בה דין, האי בה טרונג, דונג דה או טאי הו, ההכנסה המינימלית הנדרשת היא מעל מיליארד דונג וייט לשנה, שווה ערך להפרש של פי 3.7 עד 8 בערך. במחוזות קאו גיאי ות'אן שואן, ההפרש הוא פי 3 עד 3.5.

"משמעות הדבר היא שקניית בית במחוזות הא דונג, לונג ביין, נאם טו ליאם, בק טו ליאם וג'יה לאם היא כדאית יותר עבור משקי בית עם הכנסות אופייניות, בתנאי שהם מוכנים 'לשאת' בנטל העלויות, ולהוציא יותר מ-40% מהכנסתם על תשלומים חודשיים", נכתב בדו"ח ה-VAR.

מחירי הדיור הנוכחיים בהאנוי "מעוגנים" גבוהים

VARS מאמינה שבמהלך השנים, עבור אנשים ומשקי בית רבים בעלי הכנסה ממוצעת אופיינית, קניית בית אינה רק כדי לענות על צרכי דיור, אלא יכולה להיות גם סוג של השקעה.

מכיוון שההיסטוריה מראה שמחירי הדיור בערים גדולות בווייטנאם בכלל, ובהאנוי בפרט, בעשור האחרון עלו בממוצע מהר יותר מצמיחת ההכנסות, גבוה יותר מאשר אפיקי השקעה אחרים וריביות על הלוואות.

קניית בית אינה רק כדי לענות על צרכי דיור, אלא יכולה להיות גם סוג של השקעה. (צילום: ST)

עם זאת, היכולת לשלם עבור דיור עבור בעלי הכנסה בינונית הופכת לקשה יותר ויותר ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, ולפרויקטים שנפתחו לאחרונה יש מחירים גבוהים, החל מ-60 מיליון וונד/מ"ר ומעלה.

בהתאם לטעם ההשקעה ולאורח החיים, אנשים מסוימים עדיין יבחרו להפחית את הוצאות המחיה, לקחת סיכונים כדי לקנות בית מוקדם, לקבל הלוואות בנקאיות ולסבול לחץ כלכלי.

אחרים יבחרו להמתין או לשכור בית כדי להיות גמישים יותר במימון וגם כדי לספק את ההבדל באורח החיים. מכיוון שרמת מחירי הדיור הנוכחית בהאנוי "מעוגנת" בגובה, קשה לשמור על קצב עליית המחירים כמו בתקופה הקודמת.

בפרט, האטה כלכלית עלולה להפחית את הכנסותיהם של רוכשי דירות, להפחית את יכולת הרכישה או להגביר את לחץ החזר החוב עבור אלו שלוו כסף.

ריביות הבנקים אינן קבועות, ובשלב מסוים, התאמות בריבית הופכות את הלוואות המשכנתא ליקרות יותר, מה שעלול להפוך את זה לבלתי אפשרי לעמוד בתשלומים.

עם שיעורי הריבית הטובים הנוכחיים, משקי בית עם הכנסה אופיינית או יחידים עם הכנסה מקבילה, עם מזומן זמין של לפחות 30% משווי הדירה, עדיין יכולים לבחור ללוות לרכישת בית. עם זאת, קוני בתים צריכים לקבל את המעבר לאזורים זולים יותר כמו רובעים מרוחקים מהמרכז או ערי לוויין סביב האנוי.

VARS מאמינה כי עם תשומת לב ומיקוד בהשקעה ובפיתוח רשת תחבורה סינכרונית, הנסיעה בין אזורים תהפכו לנוחה יותר ויותר, עם זמני נסיעה קצרים יותר.

"זה יתרום באופן חיובי לסיוע לאנשים להיות מוכנים יותר לבחור דיור באזורים מרוחקים יותר מהמרכז. עם זאת, כדי למשוך קוני בתים, משקיעים צריכים להציע מחירים סבירים יותר, המתאימים לצרכים ולמחיר הסביר של אנשים, וליצור הזדמנויות לבעלות על בית עבור אנשים רבים", אמרו VARs.

מקור: https://www.congluan.vn/gia-nha-vuot-10-lan-thu-nhap-uoc-mong-an-cu-cua-nhieu-nguoi-ha-noi-phai-gac-lai-post333602.html