פתרון בעיית הניהול והשימוש בבנייני דירות בהו צ'י מין סיטי

זהו אירוע דיאלוג ישיר, שאורגן על ידי מחלקת הבנייה בתיאום עם מרכז הו צ'י מין סיטי לקידום סחר והשקעות, כדי להדגים את מחויבותה של ממשלת העיר לליווי, הקשבה והסרת קשיים עבור מועצות ניהול בנייני דירות, תושבים ועסקים.

נושאים "חמים" רבים בנוגע לדיור בדירות

כיתוב לתמונה — הוועדה המארגנת ענתה ופתרה את הבעיות שהעלו משקיעים ומועצות ניהול בנייני הדירות בכנס.

בכנס, הוועדה המארגנת הציגה והנחתה נקודות חדשות בחוק הדיור וקיבלה וענתה על שאלות והמלצות ממועצות ניהול בנייני דירות ועסקים בנושאים מעשיים רבים, המשקפים סוגיות דחופות בתהליך ההפעלה והניהול של בנייני דירות בהו צ'י מין סיטי כגון: מעמד משפטי, זכויות וחובות של מועצות ניהול בנייני דירות; נהלים לבחירה, פיטורין והחלפת חברי מועצת המנהלים, וכן רישום קודי מס, פתיחת חשבונות בנק ושימוש בקרנות תחזוקה וקרנות ניהול תפעול; הצעת מנגנון לטיפול במקרים של עיכוב, מחלוקת או מסירה לא שלמה של כספי תחזוקה; הכנסות והוצאות, הצהרות ותשלום מס עבור תפעול בנייני דירות.

נהלים לתיקון, שיפוץ ושינוי עיצוב של דירות או חוץ מבנים; עבודה להבטחת בטיחות, אבטחה ומניעה וכיבוי אש, ובמיוחד טעינת כלי רכב חשמליים, טיפול בפעולת השלכת חפצים מלמעלה, ניהול חיות מחמד ותקנות לטיפול בהפרות בבנייני דירות; ארגון כנסי בנייני דירות, איסוף חוות דעת של דיירים, שיעורי נוכחות והצעת התאמות למספר תקנות בחוק הדיור 2023 ובחוזר 05/2024-TT-BXD כדי להתאים לניהול ותפעול מעשיים של בנייני דירות בהו צ'י מין סיטי.

"ניהול ותפעול של בנייני דירות הוא משימה מרכזית וארוכת טווח, הדורשת השתתפות סינכרונית של הממשלה, עסקים ואנשים. בתקופה הקרובה, המשרד ימשיך לחזק את ההנחיות, הפיקוח והטיפול הקפדני בהפרות בניהול ותפעול של בנייני דירות; יקדם את יישום טכנולוגיית המידע, ישלים את מסד הנתונים לניהול דיור, יבטיח פרסום, שקיפות וחיבור עם נתוני אוכלוסייה; ישפר את היכולת המקצועית של הצוות ויחידות התפעול, ובמקביל יקדם את תפקיד מועצת המנהלים, קבוצות הדיור וקהילת התושבים בניטור ובניהול; יתאם באופן הדוק בין מחלקות, סניפים ורשויות מקומיות כדי לפתור במהירות בעיות מתעוררות, וליצור סביבת מגורים בטוחה, מתורבתת ובת קיימא עבור אנשים", הוסיף מר נאם.

לדברי נציג המשקיע, חלק מיחידות ניהול הדירות קיבלו מסמכי הנחיה מהרשויות, הקובעים בבירור כי "לגבי גבייה ותשלום מטעם אחרים, היחידה אינה צריכה להנפיק חשבוניות אלא רק להכין מסמכי קבלות ותשלום כבסיס מספק לחשבונאות". עם זאת, במציאות, תקנה זו עדיין גורמת לבלבול עבור יחידות רבות במהלך תהליך היישום.

גב' נגוין טי טאן הואנג, סגנית מנהלת בניין דירות ברובע פו טו (הו צ'י מין סיטי), שיתפה: "בכנס זה, אני מקווה שמשרד הבנייה והמחלקות והענפים הקשורים אליו ימשיכו ליצור תנאים נוחים יותר עבור בנייני דירות כדי שיוכלו להשלים בקלות את כל סוגי הרישיונות, כולל רישיונות סביבתיים. בנוסף, בתחום המס, אנו זקוקים להוראות ספציפיות עבור מועצת הניהול של בנייני הדירות כדי להצהיר ולדווח בצורה נוחה. נכון לעכשיו, תקנות המס עבור בנייני דירות עדיין אינן ברורות באמת, ולכן בתהליך היישום, מועצת הניהול עדיין נתקלת בקשיים רבים."

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, העיר: "לבניין דירות בן 20-25 קומות יש בדרך כלל עלות תחזוקה ממוצעת של כ-20 מיליארד וונד, חלק מהדירות אף עולות עד מאות מיליארדי וונד, ובמקומות מסוימים עד 500 מיליארד וונד. זהו נכס גדול מאוד, שאם לא ינוהל בקפדנות, הוא ינוצל בקלות על ידי רשעים, ויפגע בזכויותיהם הלגיטימיות של התושבים. לכן, לדעתי, יש לנקוט באמצעים חזקים ויסודיים לטיפול מלא בהפרות הקשורות לקרן התחזוקה. החוקים הנוכחיים קובעים בבירור כי "בהתאם לרמת ההפרה של המשקיע או מועצת המנהלים, ניתן להחיל סנקציות מנהליות או העמדה לדין פלילית".

אכיפת מסירת קרן התחזוקה, הגנה על זכויות התושבים

מר נגוין טיין הואנג, ראש ניהול דיור ושוק הנדל"ן במחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, אמר: "בעבר, כאשר ועד הניהול לא הוקם, קרן התחזוקה נוהלה על ידי המשקיע, ואף היו מקרים בהם המשקיע השתמש בקרן זו למטרותיו האישיות. עם זאת, התקנות החוקיות הנוכחיות מחמירות מאוד, ומגנות טוב יותר על זכויות התושבים. חוק הדיור קובע גם כי על המשקיע לפתוח חשבון נפרד עבור קרן התחזוקה ואינו רשאי להשתמש בכסף שבו."

כאשר מועצת ניהול הדירות מוקמת, על המשקיע למסור את מלוא קרן התחזוקה למועצת הניהול. נכון לעכשיו, חוק הדיור וצו 95 קובעים בבירור כי האחריות והסמכות לאכוף את עלויות התחזוקה שייכות לרשויות ברמת הקהילה.

באופן ספציפי, אם המשקיע עדיין מחזיק בחשבון קרן התחזוקה, הרשות המוסמכת תאכוף ותעביר כסף מחשבון זה לדירקטוריון הניהול. במקרה שלמשקיע אין עוד את כספי התחזוקה או ניצל את כלם, הרשות המוסמכת רשאית לאכוף את חשבון התפעול של המשקיע כדי להעביר את הסכום המתאים לדירקטוריון הניהול של הדירה.

מר טראן סי נאם, סגן מנהל מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי לאחרונה נבנתה והונפקה מערכת של מסמכים משפטיים בנושא ניהול ושימוש בבנייני דירות מחוקים, צווים וחוזרים מנחים; במקביל, ראש הממשלה, משרד הבנייה וועדת העם של הו צ'י מין סיטי פרסמו הנחיות לחיזוק הפיקוח והתיקון של ניהול ותפעול בנייני דירות, תוך הבטחת מניעת שריפות ובטיחות לחימה.

ברוח של סולידריות, אחריות וחדשנות, יחד עם השתתפות יזומה של הגורמים הרלוונטיים, מחלקת הבנייה של העיר מאמינה כי ניהול, תפעול ושימוש בבנייני דירות באזור יהפכו למסודרים ויעילים יותר ויותר, ויתרמו להגשמת המטרה של בניית הו צ'י מין סיטי מתורבתת, מודרנית ואנושית, הראויה להיות הקטר הכלכלי של המדינה כולה.

מקור: https://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/giai-bai-toan-ve-cong-tac-quan-ly-su-dung-nha-chung-cu-tai-tp-ho-chi-minh-20251031151713913.htm