הסרת צווארי בקבוק עיקריים עבור יישובים במכרזים לפרויקטים עירוניים להשקעה

קביעת שיעור התשלום המינימלי לתקציב המדינה במקום הסכום

הממשלה פרסמה זה עתה צו מס' 115/2024 המפרט מספר סעיפים וצעדים ליישום חוק המכרזים לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים המשתמשים בקרקע. השינוי הגדול ביותר בצו זה הוא הגדרה ברורה של התעריף המינימלי שחברות חייבות לשלם לתקציב המדינה.

לדברי עורך הדין פאם טאנה טואן, בעבר, בהתאם להוראות צו 25/2020, הקובע את ערך התשלום לתקציב המדינה בנוסף לדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע (שנקראו בעבר m3), נתקלו יישובים בקשיים ב-3 סוגיות.

ראשית, אין קרן קרקע ייחוס מכיוון שאין תוצאות מכרזים או שיש יותר מדי קרנות קרקע ייחוס, מה שמקשה על הסינתזה. שנית, קשה לקבוע את דמי השימוש בקרקע ואת דמי השכירות הצפויים. שלישית, קשה לתאם בין סוכנויות מקומיות בעבודת הערכת שווי זו. זוהי אחת הסיבות לכך שרשויות מקומיות רבות מבולבלות בעת ארגון הצעות מחיר לפרויקטים המשתמשים בקרקע.

כדי להתגבר על החסרונות הנ"ל, סעיף 48 של צו 115/2024 קובע את שיעור התשלום המינימלי לתקציב המדינה (המכונה בדרך כלל ערך m) בעת הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים באזורים עירוניים; אזורי מגורים כפריים מחושבים באחוזים במקום בסכום כבעבר.

האחוז מחושב על סמך שיעור העלייה הממוצע לאחר מכרז זכויות שימוש בקרקע (ההפרש בין מחיר ההתחלה למחיר הזכייה במכרז) של מגרשים המיישמים פרויקטים באזור.

הקרקע המוצעת למכירה פומבית לצורך יישום הפרויקט הנזכר (לא תוך שימוש בתוצאות מכירות פומביות של קרקעות בודדות לבניית בתים) חייבת להיות בעלת תוצאות מוצלחות של מכירה פומבית תוך 3 שנים רצופות לפני תאריך ההחלטה לאשר את מדיניות ההשקעה בפרויקט (מקסימום 7 שנים במקרים מיוחדים) ולהיות דומה במיקום (אותו מחוז או מחוז אחר בפרובינציה) לקרקע המוצעת למכירה פומבית.

לפיכך, הצו שינה את אופן קביעת הקריטריונים להערכת יעילות השימוש בקרקע לכיוון החלת "שיעור התשלום המינימלי לתקציב המדינה" במקום קביעת ערך זה בכסף ספציפי כפי שהיה קודם. ערך התשלום בפועל לתקציב המדינה (ערך M) יהיה שווה לשיעור התשלום התקציבי המוצע על ידי המשקיע כפול דמי השימוש בפועל בקרקע ודמי שכירות הקרקע של הפרויקט.

פרויקט נדל"ן בהו צ'י מין סיטי (צילום: טרין נגוין).

צפוי להביא הכנסות משמעותיות ליישוב

מומחים למשפט בתחום הנדל"ן מדגימים את קביעת ערך ה-m כדלקמן:

הוועדה העממית של מחוז א' ארגנה מכרז של זכויות שימוש בקרקע עבור 4 פרויקטים באזור עירוני. יישוב א' ישתמש בתוצאות המכרז של 4 הפרויקטים הללו כדי לחשב את שיעור העלייה הממוצע לאחר המכרז (היחס בין מחיר הרצפה למחיר המכרז), התוצאה היא 10%. שיעור ה-10% שצוין במסמכי המכרז הוא שיעור התשלום המינימלי לתקציב המדינה שעל המשקיע לשלם (שווי m).

על המשקיעים להציע שיעור תשלום לתקציב המדינה של 10% או יותר. ערך התשלום בפועל לתקציב המדינה יהיה שווה לשיעור שהוצע על ידי המשקיע הזוכה (לדוגמה, 20%) כפול דמי השימוש בפועל בקרקע ובדמי שכירות הקרקע שיש לשלם (לדוגמה, 200 מיליארד דונג וייטנאמי). דמי השימוש בקרקע ודמי שכירות הקרקע מחושבים בהתאם להוראות חוק הקרקעות. לפיכך, המשקיע ישלם 40 מיליארד דונג וייט נוספים לתקציב המדינה בנוסף לחובת דמי השימוש בקרקע (ערך M).

אם היישוב מעולם לא ארגן מכרז לפרויקט, לא יהיה קרן קרקע ייחוס לכלול בנוסחה. סעיף 6, סעיף 48 לצו קובע גם כי במקרה שאין קרן קרקע ייחוס למכירה פומבית, ניתן להשתמש בשיעור העלייה הממוצע של ערך התשלום התקציבי של פרויקטים שאורגנו למכרז ב-5 השנים הרצופות שלפני מועד החלטת מדיניות ההשקעה או מסמך המאשר את המידע של הפרויקט שאורגן למכרז.

במקרה שהרשות המקומית לא ארגנה את בחירת המשקיעים לביצוע הפרויקט באמצעות מכרז או שיטת הצעות מחיר, ולכן אין קרן קרקע ייחוס, מסמכי המכרז אינם מציינים את שיעור התשלום לתקציב המדינה (מ'). שיעור זה מוצע על ידי המשקיע במסמכי המכרז. סכום התשלום לתקציב המדינה המוצע על ידי המשקיע (מ') ישולם במקביל לתשלום דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע בהתאם לטופס וללוח הזמנים שצוינו בחוזה הפרויקט.

לפיכך, קביעת שיעור התרומה לתקציב המדינה (מ') הפכה ברורה ושלמה, מה שמקל על הקשיים עבור יישובים רבים. התקנה החדשה לקביעת ערך התרומה לתקציב המדינה (מ') צפויה להביא הכנסות משמעותיות ליישובים, ולשפר את סביבת ההשקעה בכיוון שקוף ומושך.

עם זאת, לדברי עורך הדין פאם טאנה טואן, החישוב הנ"ל יכול גם להגדיל משמעותית את עלות יישום הפרויקט של המיזם מסכום הכסף ש-M צריך לשלם.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm