הפחתת מחירי הדיור הופכת לצורך דחוף ככל שרמת המחירים ממשיכה לטפס, הרבה מעבר לרמת הרווח של רוב האנשים. עם זאת, בעיה זו אינה פשוטה כאשר הפער בין העלויות "על הנייר" לבין העלויות בפועל עדיין גדול. בנוסף, יישובים מתכוננים לפרסם מחירון קרקעות לשנת 2026 עם מגמת עלייה חזקה. הסיכון ל"גל" חדש של עליות מחירים מרחיק עוד יותר את המטרה של הפחתת מחירי הדיור. מומחים מסכימים בדרך כלל שכדי להפחית את מחירי הדיור, התערבות מהשורש היא "המפתח".
לחץ מעליית מחירי הקרקע ועלויות בלתי נראות
עסקי נדל"ן רבים חושבים שעלויות הקרקע הן הסעיף הכבד ביותר במבנה התשומות. אם מחירי הקרקע החדשים ימשכו לעלות, דמי שימוש בקרקע, פיצויים ועלויות פינוי אתרים עשויים להגדיל את ההשקעה הכוללת למאות מיליארדים עד אלפי מיליארדי וונד. בהקשר זה, הורדת מחירי הדיור קשה מאוד.
לא רק עסקים, אלא גם אנשים שצריכים לשנות את ייעוד הקרקע שלהם מודאגים מהעלייה החדה בהתחייבויות הכספיות. אם יוצע מחיר נמוך יותר, הקבוצה שאדמותיה מוחזרות מודאגת מפיצוי נמוך ומחוסר הוגנות. אינטרסים מנוגדים מקשים יותר ויותר על השליטה בעלויות הקרקע.
על פי תקני הערכת השווי של וייטנאם (חוזר 42/2024/TT-BTC), עלות פיתוח הפרויקט הכוללת כוללת עלויות בנייה, הוצאות תלויות, עסקים, מימון, מיסים ורווחי משקיעים. עלויות פיצויים ופינוי אתרים מופרדות כדי לשקף במדויק את ערך הקלט. עם זאת, נתוני הסקר בפועל ביישובים רבים עדיין חסרים עדכונים, מה שמוביל לחישובי עלויות המבוססים על נורמות ישנות, שאינן קרובות למחירי החומרים והעבודה הנוכחיים.
מנהל מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם (VIRES), בוי ואן דואנה, ציין כי הסטנדרטים ברורים ושקופים, אך היישום בפועל לא נשמר. פער זה מקשה על שליטה יעילה במחירי הדיור.
מנקודת מבט עסקית, מר נגוין צ'י טאן - מנכ"ל חברת הבנייה הבינלאומית הו טיי אמר כי עלות ההשקעה בפרויקטים של דיור משתרעת על פני עשרות קטגוריות, שבהן קרקע וסוגיות משפטיות הן שתי "צווארי הבקבוק" הגדולים ביותר. במיוחד עבור דירות, עלויות הקרקע מהוות לעתים קרובות 30-40% מההון הכולל; ככל שהקרקע "נקייה" יותר, כך המחיר גבוה יותר.
בנייה מהווה 35-40% מהעלות, כולל יסודות, שלדות, חשמל ומכניקה ועד גינון. עם זאת, ראוי לציין כי עלויות "רכות" רבות כגון תכנון, משפט, שיווק, עמלות תיווך... מהוות 15-20% מהעלות אך לעיתים רחוקות מוזכרות.
במקביל, גם עלויות פיננסיות מהוות נטל. בפרויקט בשווי כמה אלפי מיליארדי וונד, עסקים נאלצים ללוות מבנקים בריביות של 12-14% לשנה. אבל אם ההליכים יתארכו רק בשנה אחת נוספת, עלויות ההון יגדלו במאות מיליארדי וונד - שיתף מר טאנה.
לכן, כדי להפחית את מחירי הדיור, לדברי מומחים, הדבר הראשון שיש לעשות הוא להפוך את כל רכיבי העלות לשקופים, במיוחד את הקרקע ואת הליכי המנהלה. כאשר עלויות התשומות ברורות, לסוכנות הניהול יהיה בסיס לווסת באמצעות מס, מקדם מחיר קרקע או זיכוי, במקום להחיל אמצעים מנהליים נוקשים.
לווסת מהשורש
מר בוי ואן דואן אמר כי התערבותה הישירה של המדינה במחירי המכירה היא "קשה מאוד וכמעט בלתי אפשרית". במקום זאת, על המדינה לווסת את עלויות התשומות ולהחיל מדיניות מס מדורגת כך שעסקים יוכלו לקבוע את המחירים שלהם.
ניתן לשקול מודל מס רווחים מפולח. לדוגמה, דיור מסחרי יוקרתי כפוף לשיעור מס גבוה יותר משום שהוא משרת את קבוצת ההכנסה הגבוהה. בינתיים, דיור מסחרי בר השגה ודיור ציבורי כפופים לשיעור מס נמוך יותר כדי להפחית את עלויות התשומות ולחסוך מחירי מכירה. מודל זה גם יוצר הוגנות וגם מאלץ עסקים לייעל את העלויות אם הם רוצים להתחרות בפלח השוק בר השגה - שם יש את הביקוש הגדול ביותר בשוק - הציע מר דואנה.
בנוסף, יש צורך לקצר את משך הזמן לאישור פרויקטים, להפוך את נתוני מחירי החומרים לשקופים ולבנות מנגנון אשראי מועדף לדיור ציבורי. כאשר עסקים מפחיתים את עלויות הקרקע, עלויות כספיות ונהלים, מחירי הדיור יירדו אוטומטית ללא צווים מנהליים.
"שורש הבעיה טמון בתכנון ובאופן קביעת מחירי הקרקע. אם נבנה פרויקט שהמקומיים אינם יכולים להרשות לעצמם, אז התכנון אינו יעיל", העלה את הנושא מר נגוין צ'י טאן.
יישובים צריכים להשקיע באזורים עירוניים גדולים עם תשתית מלאה על קרקעות שפותחו לאחרונה כדי להפוך את עלויות הקרקע לסבירות יותר. כיום, קיימת "טעות" נפוצה של שימוש במחירי המכירה הגבוהים של פרויקטים קודמים - הון שנוצר על ידי מותגים גדולים - כבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים מאוחרים יותר, מה שגורם לעלייה לא מציאותית במחירי הקרקע.
כדי להפחית עלויות, מר טאנה הציע גם ליישם מודולי תכנון סטנדרטיים עבור פרויקטים בקנה מידה גדול, מה שיעזור להפחית את עלויות התכנון ולקצר את זמן היישום. מכיוון שכאשר עלויות התכנון מופחתות, עסקים יכולים להוריד מחירים תוך שמירה על איכות.
לאחרונה, התבקשה להערות טיוטת ההחלטה בנושא מנגנון שליטה וריסון מחירי הנדל"ן, תוך התמקדות בהידוק האשראי הספקולטיבי ובחינת אגרות השימוש בקרקע. עם זאת, מומחים מעריכים כי מדובר רק ב"מוריד חום" זמני. כדי להפחית את מחירי הדיור באופן בר-קיימא, יש להתחיל את המדיניות מהשורש באמצעות ויסות הערך המוסף של הקרקע ורפורמה במערכת מס הקרקע.
ד"ר תאי קווין נו, לשעבר מנהל המכון לחקר ניהול קרקעות, אמר שבכל פעם שיש השקעה ציבורית, פתיחת כבישים או התאמת תכנון, מחירי הקרקעות עולים באופן חד באופן מיידי, אך המדינה אינה גובה את הערך המוגבר הזה. כאשר מחירי הקרקעות "נדחפים" כלפי מעלה על ידי גורמים שאינם קשורים להשקעה של מפעלים, עלויות התשומה של פרויקטים סמוכים עולות בהתאם, מה שגורם למחירי הדיור לעלות באופן בלתי נשלט.
לכן, מומחה זה הציע להפריד בין שני סוגים של דמי שכירות קרקע. הראשון הוא דמי שכירות קרקע דיפרנציאליים שנוצרים על ידי המדינה והקהילה (תכנון, תשתיות וכו'); השני הוא דמי שכירות קרקע דיפרנציאליים עקב השקעות עסקיות. דמי שכירות הקרקע הדיפרנציאליים שנוצרים על ידי המדינה והקהילה צריכים להיות מוחזרים על ידי המדינה בשיעור מסוים.
לדוגמה, עבור פרויקטים של תשתית תחבורה, המדינה יכולה לגבות 40% מהערך המוסף; עבור פרויקטים של נדל"ן, שיעור הגבייה הוא 50-50 בין המדינה למשקיע... או עבור פרויקטים תעשייתיים, המדינה גובה כ-30% כדי לעודד השקעות בייצור.
מנגנון זה מסייע במניעת אובדן הכנסות, להגביל ספקולציות בקרקעות ליד אזורי תכנון ולהפחית את עלויות הקרקע - הגורם המהווה את החלק הגדול ביותר ממחירי הדיור. במקביל, יש צורך לבנות מערכת מס קרקע סינכרונית, תוך הימנעות מ"מס על גבי מס" - "מציעים" מומחים. מכיוון שכיום, סוחרי נדל"ן צריכים לשאת בשורה של התחייבויות כספיות. אם יוטלו מיסים חדשים ללא ריבוד, מחירי הדיור עלולים... לעלות עוד יותר.
מומחים רבים מסכימים כי הורדת מחירי הדיור אינה עניין של יום אחד או יומיים. ניתן להפחית את מחירי הדיור רק כאשר כל המערכת האקולוגית, החל מתכנון, הליכים מנהליים, הערכת קרקע, מיסים ועד אשראי, פועלת בשקיפות ועקביות.
משמעות הדבר היא שעסקים יכולים להפחית את עלויות הקרקע, את עלויות ההון ואת עלויות הזמן. המדינה יכולה לווסת באופן סביר את העלייה בערך הקרקע. לספקולנטים אין עוד תמריץ "להחזיק בקרקע ולחכות לזמן הנכון". אנשים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה יכולים לגשת לדיור בר השגה.
אם פתרונות ייפרסו באופן סינכרוני, חלום בעלות על בית עבור מיליוני אנשים יהיה קרוב יותר, לא באמצעות צווים מנהליים אלא באמצעות מנגנון שוק שקוף והוגן.
מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm
תגובה (0)