קשה כמו בעלות על בית בהאנוי, האי פונג מתקנת מכירות פומביות של קרקעות, השוק מתחיל מחזור חדש, מנבא את הקטע "השולט".

אנשים מתקשים יותר ויותר להשיג דיור בהאנוי , 2025 יתחיל מחזור חדש, האי פונג תתקן את המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

קצב עליית מחירי הנדל"ן בווייטנאם הוא בין הגבוהים בעולם , מה שמוביל לכך שקשה יותר ויותר לאנשים לקנות בית. (צילום: לינה אן)

נגישות לדיור הופכת קשה יותר ויותר עבור אנשים.

מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, אמר כי קצב עליית מחירי הנדל"ן בווייטנאם הוא מהגבוהים בעולם, מה שמוביל לכך שיכולתם של אנשים לקנות בית הופכת קשה יותר ויותר.

בהתאם לכך, בין השנים 2019 ל-2024, מחירי הנדל"ן בווייטנאם עלו ב-59% ב-5 שנים. עלייה זו גבוהה בהרבה מזו של מדינות מפותחות כמו ארה"ב (54%), אוסטרליה (49%), יפן (41%), סינגפור (37%)...

בשל העלייה הנ"ל, אמר מר קווק אן כי בהנחה שכל ההכנסה משמשת לרכישת בית, תושבי האנוי יצטרכו לעבוד 169 שנים כדי לקנות בית עם חזית רחוב במחיר מכירה ממוצע של 22.8 מיליארד וונד ליחידה; ייקח 132 שנים לקנות בית פרטי במחיר מכירה ממוצע של כ-6.3 מיליארד וונד ליחידה. עבור דירה שכיום מחיר המכירה הממוצע שלה הוא 3.1 מיליארד וונד ליחידה, אנשים יצטרכו גם 23 שנים.

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים גם כי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהאנוי גבוהה פי 2.3 עד 10 מההכנסה הממוצעת של משק בית בהאנוי.

באופן ספציפי, על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההכנסה החודשית הממוצעת של עובדים בהאנוי ברבעון השלישי של 2024 הגיעה ל-10.7 מיליון דונג וייט לחודש. בהנחה של משק בית של 4 נפשות, מתוכן 2 בגיל העבודה, סך ההכנסה של משק הבית יהיה כ-21.4 מיליון דונג וייט לחודש.

עם מחיר ממוצע של דירות ראשוניות בשנת 2024 שהגיע ל-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כל הפרויקטים שנפתחו לאחרונה נעים בין 60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כדי לרכוש דירה בהאנוי, הקונים צריכים להיות בעלי הכנסה מינימלית הנעה בין 45 מיליון ל-210 מיליון דונג וייטנאמי/חודש, תלוי באזור.

הפער המשמעותי בין ההכנסה הממוצעת בפועל למחירי הבתים הופך את בעלות על בית בהאנוי כיום לא רק לאתגר אלא גם לבלתי אפשרי עבור רוב משקי הבית בעלי הכנסות ממוצעות או אפילו טובות. ברובעים מרכזיים כמו הואן קיאם, בה דין, דונג דה, האי בה טרונג או טאי הו, הפער בין השכר השנתי המינימלי הנדרש לתשלום המשכנתא לבין ההכנסה הממוצעת של משק הבית מגיע עד לעשר ספרות. בינתיים, באזורים פרבריים כמו הא דונג, בק טו ליאם או לונג ביין יש מחירים נגישים יותר, אך מתאימים רק ליחידים ולמשקי בית עם הכנסות של 40-60 מיליון דולר לחודש.

החישובים מבוססים על מחיר בית ממוצע בכל מחוז ובהנחה שקונים יכולים ללוות 70% משווי הבית מהבנק בריבית ממוצעת של 8% לשנה למשך 20 שנה. על פי עקרונות פיננסיים, התשלום החודשי הכולל לא יעלה על 40% מההכנסה, אזי ההכנסה המינימלית המומלצת לרכישת בית במחיר ממוצע בהא דונג, לונג ביין, נאם טו ליאם, בק טו ליאם וג'יה לאם גבוהה פי 2 עד 3 מההכנסה הממוצעת של משק הבית של עובדי האנוי.

במחוזות הואן קיאם, בה דין, האי בה טרונג, דונג דה או טאי הו, ההכנסה המינימלית הנדרשת היא מעל מיליארד דונג וייט לשנה, שווה ערך להפרש של פי 3.7 עד 8 בערך. במחוזות קאו גיאי ות'אן שואן, ההפרש הוא פי 3 עד 3.5.

מר לה באו לונג, מנהל השיווק של Batdongsan.com.vn, אמר כי עקב העלייה הגבוהה במחירי הנדל"ן, 84% מהקונים עדיין צריכים ללוות. משקי בית עם הכנסה כוללת של פחות מ-40 מיליון וונד לחודש הם בעלי שיעור ההלוואה הגבוה ביותר, העומד על 69%. לעומת זאת, במשקי בית עם הכנסה כוללת של 41-70 מיליון וונד לחודש, שיעור ההלוואה הוא 18%, ובמשקי בית עם הכנסה כוללת של 71-100 מיליון וונד לחודש, שיעור ההלוואה הוא 9%. עבור משק בית עם הכנסה כוללת של מעל 100 מיליון וונד לחודש, שיעור ההלוואה הוא רק 4%.

עם זאת, לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, קבוצת הלווים תתמודד עם דברים בלתי צפויים רבים, כגון מיתון כלכלי , שיכול להפחית את הכנסתם של רוכשי הדירות, להפחית את יכולתם לשלם או להגביר את הלחץ על החזר החוב. ריביות הבנקים אינן קבועות, ובתקופות מסוימות, התאמות בריבית מייקרות את הלוואות הדיור, מה שעלול למנוע מהם לעמוד בתשלומים. בנוסף, אחרים יבחרו להמתין או לשכור בית כדי להיות גמישים יותר בכלכלתם. בנוסף, לקוחות רבים גם מורידים את הקריטריונים שלהם למציאת בית כדי שיוכלו לרכוש מקום מגורים בקרוב.

קרקעות עירוניות בשווקים המחוזיים ישלטו

מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGO Homes, אמר כי לאחר תקופה ארוכה של משבר שוק, משקיעים תקועים עברו תהליך של איזון מחדש בין תזרים המזומנים לשוק ההשקעות. במהלך השנתיים האחרונות, תזרים המזומנים זרם לבירה, במיוחד לפלח הדירות, משום שהשוק ופלח זה עונים על הצורך האמיתי - ביקוש עצום ותמיד להון בשוק האנוי. שוק עם ריכוז גדול של משקיעים דחף את מחירי הנדל"ן בהאנוי כלפי מעלה במהירות ובחוזקה, ובכך הפיץ חום מסוים לשווקים של המחוזות הסמוכים, וסייע למחוזות אלה להתחיל להראות סימני התאוששות.

נכון לעכשיו, מחירי הנדל"ן בהאנוי גבוהים מדי, מה שמפנה בהדרגה את מקומו לקצב פיתוח דומה של הפרובינציות הסובבות את האנוי, שגם להן קצב פיתוח דומה. בעקבות מגמה זו, בשנת 2025, שוק הנדל"ן בצפון, בדרך כלל בהאנוי, לא יחווה עלייה חדה במחירים כמו בשנת 2024. בפרט, בהקשר של מחירי דיור גבוהים, אנשים יטו לא למהר יותר לקנות בתים אלא יעברו לשכירות וישתמשו בכסף המיועד לרכישת בית להשקעה בפרובינציות או באזורים הכפריים.

בשווקים המחוזיים, תחום הקרקעות העירוניות יהיה דומיננטי, במיוחד קרקעות עם מסמכים משפטיים מלאים יהיו מבוקשות יותר. קונים יבחרו בקרקעות, מוצרים נמוכים ליד פארקי תעשייה, ליד צירים כלכליים כמו בק נין, בק גיאנג או הונג ין, האי דונג, האי פונג, קוואנג נין. המשותף למחוזות אלה הוא שיש להם פיתוח כלכלי חזק למדי, ממוקמים על צירי התנועה הראשיים מהבירה ויש להם בסיס של פארקי תעשייה, בסיס תיירותי תוסס.

באופן כללי, 2025 היא שנת תחילתו של מחזור נדל"ן חדש. במקום להשקיע בהמון, לעקוב אחר גל השוק או לעקוב אחר פלח "חם" מסוים, משקיעים חייבים לבחור שוק הקשור קשר הדוק לפיתוח כלכלי ותשתיות. 2025 תהיה עדה לעליית שווקים פרובינציאליים בפאתי האנוי. משקיעים יחפשו מוצרים ממשקיעים בעלי מוניטין ובעלי מסמכים משפטיים מלאים. לאחר מכן, עליהם לבחור מוצרים המתאימים ליכולתם הפיננסית ולא להשתמש במינוף רב מדי.

האי פונג: תיקון עבודות המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע

יו"ר הוועדה העממית של העיר האי פונג הוציא זה עתה הוראות ובקשות למחלקות, סניפים ויחידות רלוונטיות לתקן את מכירת זכויות השימוש בקרקע באזור.

באופן ספציפי, יו"ר הוועדה העממית של העיר האי פונג הטיל על מחלקת משאבי הטבע והסביבה ועל הוועדות העממיות המחוזיות לארגן את גילוי התכנון, תוכניות השימוש בקרקע, תכנון הבנייה והתכנון העירוני באזור בו נמכרות זכויות השימוש בקרקע במכירה פומבית ובאזורים סמוכים; לנקוט צעדים להבטחת היצע של נדל"ן למגורים וקרקעות המתאימות לנגישות וליכולת התשלום של רוב האנשים הזקוקים לכך, תוך התגברות על חוסר האיזון בין היצע לביקוש בשוק הנדל"ן.

לפני קביעת מחיר ההתחלה לפי מחירון הקרקע למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, יש צורך לבחון, להתאים ולהשלים את מחיר הקרקע המתאים ברשימת מחירי הקרקע באזור ובמיקום בו מתקיימת המכירה הפומבית בהתאם לתקנות. כיוון פיתוח תוכנית המכירה הפומבית של זכויות שימוש בקרקע חייב להיות קפדני, מדעי ומבוקר על ידי הרשויות, תוך הימנעות ממצב של ניצול המכירה הפומבית למטרות רווח, הגורם להפרעות שוק רבות...

עבור ועדות העם המחוזיות, המחלקות, הסוכנויות והארגונים הרלוונטיים, לבחון את הביקוש המקומי לקרקעות, לתכנן ולהשקיע בבניית תשתיות של מגרשים הצפויים להימכר במכירה פומבית עבור זכויות שימוש בקרקע; במקביל, לשקול הסדרת קרנות קרקע מתאימות ליישום הקצאת קרקעות ליישוב מחדש, הקצאת קרקעות ללא מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית לנושאים שנקבעו. לקדם את יישום טכנולוגיית המידע והטרנספורמציה הדיגיטלית בארגון מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע על מנת להבטיח פרסום ושקיפות; להיות אחראים בפני החוק ובפני ועדת העם העירונית בארגון ויישום מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע על מנת להבטיח פרסום, שקיפות, אובייקטיביות, ולהגן על האינטרסים של המדינה ועל זכויותיהם ואינטרסים של הצדדים הקשורים.

לבקש ממשרד המשפטים להורות לארגוני מכירות פומביות של נכסים, בהתבסס על התקנות החוקיות הנוכחיות, לנקוט באמצעים מתאימים לניהול קפדני של מידע על היסטוריית השתתפות במכירות פומביות כדי לזהות במהירות מקרים של סימנים חריגים במכירות פומביות כגון: אדם אחד או קבוצת אנשים שנרשמים להציע הצעות מחיר עבור מספר מגרשים באותו אזור מכירה פומבית, משתתפי מכירה פומבית המציעים הצעות גבוהות באופן חריג או זוכים בהצעות גבוהות אך נוטשים את הפיקדונות, ולדווח לבעלי הנכסים ולרשויות המוסמכות לצורך טיפול מתאים.

משטרת העיר האי פונג תופסת באופן יזום את המצב, מזהה, חוקרת וטפלת בקפדנות בהתאם לחוק, ארגונים ויחידים המפרים את החוק עד כדי כך שיש להעמידם לדין בגין אחריות פלילית במכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע.

הונג ין מכרה בהצלחה 273 מגרשים במכירה פומבית

חברת המכירות הפומביות של Lac Viet Joint Stock Auction Company מסרה כי ב-9 בפברואר החברה מכרה בהצלחה במכירה פומבית את הזכות להשתמש ב-273 מגרשים באזור המגורים הצפוני של קומפלקס הספורט, התרבות והמגורים המחוזי בעיירה אן טי, במחוז הונג ין.

גב' דו טי הונג האן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת המכירות הפומביות Lac Viet Joint Stock Auction Company, אמרה כי היחידה קיבלה יותר מ-4,000 מסמכי הצעה. יום המכירה הפומבית משך כמעט 2,000 משתתפים.

273 מגרשים למכירה פומבית משתרעים על פני שטח כולל של 30,571.9 מטרים רבועים, עם מחיר התחלתי כולל של 645,747 מיליארד דונג וייטנאמי.

שטח החלקות הוא 90-295.2 מ"ר למגרש. מחיר התחלתי הוא 19.2-31.2 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; שווה ערך למחיר התחלתי לכל מגרש בין מעל 1.7 מיליארד ליותר מ-7.8 מיליארד דונג וייטנאמי. שיטת המכירה הפומבית היא בהצבעה חשאית ישירה בסבב אחד במכירה הפומבית; שיטת הצעות מחיר עולה.

תוצאות המכירה הפומבית הראו כי מחיר ההצעה הזוכה הכולל היה יותר מ-1,503.3 מיליארד דונג וייטנאמי, הפרש של 857.631 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 232.81%.

שבו, מחיר המכירה הפומבית הגבוה ביותר הוא 120 מיליון וונד/מ"ר והנמוך ביותר הוא 36 מיליון וונד/מ"ר.

על פי מארגן המכירה הפומבית, המגרש עם מחיר הזכייה הגבוה ביותר הוא המגרש הפינתי, בעל המיקום הטוב ביותר ושטחו מעל 200 מ"ר.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html