בקרת אשראי בנדל"ן: קפדנית אך לא קיצונית

צל של 4.1 טריליון וונד ושאלת יעילות ההון

על פי נתוני הבנק הממלכתי של המדינה, עד סוף אוגוסט 2025, סך האשראי הסופי בנדל"ן הגיע ל-4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם החוב הסופי המשמש לפעילות עסקית נדל"ן לבדה היווה כמעט 1.823 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. קנה מידה זה שווה ערך לכמעט פי ארבעה מהון ההשקעות הציבורי בשנת 2025, אך מגזר זה תורם ישירות רק כ-3.5% מהתמ"ג.

נתונים ממשרד הבינוי מראים כי פרויקטים של פיתוח עירוני ומגורים ממשיכים להוביל מבחינת היקף האשראי, עם 614,737 מיליארד דונג וייטנאמי. לאחר מכן נמצאים פרויקטים של פארקי תעשייה ואזורי עיבוד לייצוא עם 114,274 מיליארד דונג וייטנאמי. תזרימי הון מוקצים גם לתחומים כגון משרדים להשכרה (61,946 מיליארד דונג וייטנאמי); תיירות ואתרי נופש (62,487 מיליארד דונג וייטנאמי); מסעדות ומלונות (64,560 מיליארד דונג וייטנאמי) והלוואות לרכישת זכויות שימוש בקרקע (190,113 מיליארד דונג וייטנאמי).

לדברי אנליסטים, תמונת הקצאת האשראי מראה התרחבות חזקה של הלוואות לאזורים הרגישים למחזורים כלכליים . באופן ספציפי יותר, נתונים אלה מצביעים רבות על כך שהון נמשך מאוד לאזורים בעלי רווחים גבוהים, אך השפעת הגלישה על הכלכלה עדיין מוגבלת.

*עד סוף אוגוסט 2025, סך האשראי המצטבר בתחום הנדל"ן הגיע ל-4.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי. צילום: דוי מין.*

למעשה, על פי הדוחות הכספיים של הרבעון השלישי של 2025 של בנקים רשומים, חוב הנדל"ן גדל ברוב הבנקים. במגזר הבנקאות המסחרית, Techcombank מוביל את המערכת עם 237,838 מיליארד דונג וייט, המהווים 32.81% מסך החוב; VPBank דורג במקום השני עם 205,955 מיליארד דונג וייט;SHB דורג במקום השלישי עם 184,044 מיליארד דונג וייט, אך מחזיק בשיעור השני בגודלו במערכת, יותר מ-30% מסך החוב. נתונים אלה משקפים את המגמה של זרימת הון חזקה לנדל"ן, תופעה שאינה חדשה אך מגיעה להיקף הדורש מעקב צמוד.

בינתיים, בנקים בינוניים וקטנים עדיין נמצאים במגננה. MBBank, HDBank, TPBank, MSB ו-LPBank שומרים כולם על יחס הלוואות הנדל"ן שלהם על ספרה אחת, ובכך מפגינים זהירות לנוכח תנודות השוק. עם זאת, גם בקבוצה זו, הצמיחה בהלוואות נמשכת, ומוכיחה שהמשיכה של "עוגת" הנדל"ן לא דעכה.

מומחים מזהירים כי הון אשראי הזורם לנדל"ן מהווה כיום כמעט רבע מסך ההון של הכלכלה, בעוד שהיכולת ליצור מקומות עבודה, ערך מוסף והשפעות גלישה נמוכות בהרבה מאשר במגזרי הייצור, המסחר והשירותים. תזרים המזומנים ה"מופנה בצורה שגויה" עלול לגרום לחוסר איזון כלכלי ולהגביר את הסיכונים המערכתיים אם השוק יתהפך.

הקו הדק בין התאוששות לבועה

לדברי ד"ר פאם טי הואנג אן - סגן מנהל האקדמיה לבנקאות, בטוחות במערכת האשראי מגיעות בעיקר משוק הנדל"ן. אם השוק ייכנס למיתון, מערכת הבנקאות תהיה נתונה ללחץ גדול מחובות אבודים. זה מראה שסיכוני אשראי בנדל"ן טמונים לא רק בהיקף החוב שטרם נפרע, אלא גם באיכות ובאותנטיות של הבטוחות.

הכלכלן ד"ר דין דה הוא, שחולק נקודת מבט זהירה, אמר כי השוק הנוכחי נמצא במצב של "לקנות ביוקר, למכור ביוקר", אות אזהרה מוקדם לבועת מחירים. הוא הסביר שכאשר פעילויות קנייה ומכירה מבוססות רק על פסיכולוגיה ספקולטיבית לטווח קצר, שאינה קשורה לתזרים מזומנים אמיתי או לערך ניצול, ערכי הנדל"ן עולים גבוה מדי, בעוד שהנזילות נחלשת יותר ויותר.

"הגישה של 'לקנות ביוקר, למכור ביוקר' יכולה לעזור לקבוצת משקיעים להרוויח בטווח הקצר, אך היא יוצרת מעגל של התחממות יתר שיכול בקלות להוביל לקריסה", הזהיר מר היין.

ראוי לציין כי האשראי לנדל"ן גדל בחדות אך לא יצר "גל". צמיחת האשראי בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיעה לכ-13%, בעוד שזרימת ההון לנדל"ן הייתה גבוהה יותר בכמעט 20%, אך הנזילות עדיין איטית. "הכסף גדל אך לא הפך את השוק לבריא", העיר מר היין. זה מראה שזרימת ההון כבר לא מביאה השפעות חיוביות, אלא יוצרת לחץ כפול על הבנקים והשוק.

על פי עקרון הבטיחות, בנקים צריכים להלוות רק עד 70% משווי הנכס, והקונה או המשקיע חייבים לתרום 30% מההון המקביל. עם זאת, במציאות, נוצר מצב שבו בנקים מלווים אפילו את הפיקדון, כלומר האשראי נכנס עמוק למחזור הספקולטיבי. כאשר המחירים עולים מהר מדי, משקיעים "גולשים" נתקלים בקשיים, אשראי מצטבר, חובות אבודים יגדלו,... זהו התרחיש שרבים מהמומחים חוו במחזורים קודמים.

עם זאת, לא ניתן להכחיש כי הון אשראי הוא עדיין "כלי הדם" להתאוששות שוק הנדל"ן, במיוחד כאשר פרויקטים רבים ש"הוקפאו" בחוקיות נפרשים. העלייה באשראי משקפת בחלקה את הציפייה להתאוששות, אך יש להנחות אותה באופן סלקטיבי כדי להימנע מזרימה למגזר הספקולטיבי.

לכן, שליטה באשראי הנדל"ן אינה משמעותה הידוק קיצוני, אלא התאמת הקצב, במטרה לאיזון בין התאוששות לבטיחות המערכת. יש צורך להבחין בבירור בין הון לצורכי דיור ריאליים, הון לבניית דיור, אזורי תעשייה, תיירות והון לפעילויות ספקולטיביות.

למעשה, אם האשראי לנדל"ן ימשיך להתרחב מבלי ליצור ערך אמיתי, הבועה עלולה לחזור ואז המחיר שיש לשלם יהיה לא רק חובות אבודים או צמיחה מופחתת, אלא גם חוסר יציבות של המערכת הפיננסית כולה.

לדברי ד"ר לה שואן נגיה - חבר במועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה, החוב הנוכחי עומד על כ-4 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, המהווה כ-24% מסך החוב של המערכת כולה, לא ברמה גבוהה בהשוואה למדינות מפותחות רבות, עד 40%. הפתרון הבסיסי הוא לכוון את זרימת האשראי בצורה סבירה, תוך התמקדות במגזר הדיור הציבורי, דיור בעלות נמוכה, במקום להזרים אותו לספקולציות או לפרויקטים יוקרתיים.

מקור: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html