ציפיות לפריצת דרך בפיתוח דיור ציבורי

תוצאות פיתוח הדיור הציבורי לא היו כצפוי עקב קשיים ובעיות רבים.

סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, אמר כי בהתבסס על תוכנית פיתוח הדיור של הו צ'י מין סיטי לתקופה 2021-2030 ופרויקט הממשלה להשקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים, בתקופה 2021-2030, הו צ'י מין סיטי מתכננת לפתח כ-69,700-93,000 יחידות דיור ציבורי; מתוכן, בתקופה 2021-2025, הו צ'י מין סיטי מתכננת לפתח 26,200 עד 35,000 יחידות.

תוצאות צנועות

מאז 2021, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה הנחיות רבות להסרת מכשולים במדיניות כללית והנחיות ביישום. בנוסף, מאז 2023, העיר בחנה גם כל מכשול בפרויקטים ספציפיים והוציאה הנחיות להסרת מכשולים ביישום הליכי השקעה עם 63 החלטות, התואמות ל-21 פרויקטים.

עם זאת, תוצאות יישום יעדי פיתוח הדיור הציבורי עדיין מוגבלות ולא השיגו את התוצאות הרצויות. באופן ספציפי, מתחילת הקדנציה (2021) ועד ספטמבר 2024, העיר השלימה רק 6 פרויקטים (5 פרויקטים של דיור חברתי ופרויקט אחד של דיור עובדים) בהיקף של 2,745 דירות, ונמצאת בבנייה של 4 פרויקטים עם כמעט 3,000 דירות.

Chung cư nhà ở xã hội Lê Thành - An Lạc ở quận Bình Tân, TP HCM Ảnh: QUỐC ANH — Le Thanh - בניין דירות סוציאלי של Lac ברובע Binh Tan, הו צ'י מין סיטי צילום: QUOC ANH

רוב הפרויקטים שהושלמו והנמצאים בבנייה השלימו חלק או את כל הליכי ההשקעה בתקופה 2016-2020 (6/9 פרויקטים). הפרויקטים שהשלימו את ההליכים כדי להיות זכאים לבנייה משנת 2021 ועד היום הם 3/9 פרויקטים.

המגבלות שהוזכרו לעיל נובעות מסיבות רבות. ראשית, תיאום הדעות וחילופי המידע בין יחידות גוזל זמן רב, הוא בעל אופי אדמיניסטרטיבי ויש לו ליקויים רבים. שנית, זהירות בבחינת המעמד המשפטי של פרויקטים של דיור ציבורי גם מאטה את תהליך היישום.

שלישית, מדיניות התמריצים להשקעה ודיור ציבורי עדיין אינה אטרקטיבית מספיק וישנן בעיות רבות ביישום. רביעית, העיר טרם הקימה מאגר נתונים של נושאים הזקוקים לדיור ציבורי כדי להתחבר עם משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי, לחבר בין היצע וביקוש ולגייס משאבים מהנושאים הללו באמצעות מוסד אשראי ממלכתי.

ד"ר קאן ואן לוק, חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, אמר כי יש הרבה דברים שצריך לעשות כדי להשיג בקרוב את יעד הדיור הציבורי. מכיוון שהביקוש לדיור ציבורי בקרב האוכלוסייה גדול מאוד, אך היישובים עדיין לא עמדו בכולו. היעד לתקופה שבין 2021 ל-2030 הוא מיליון יחידות דיור ציבורי, אך היכולת לעמוד בה היא רק כ-400,000 יחידות.

מומחה זה ציטט נתונים סטטיסטיים המראים כי עד סוף הרבעון השלישי של 2024, בכל המדינה היו רק 79 פרויקטים שהושלמו, עם 42,414 דירות, המגיעים ל-4% מהתוכנית. 131 פרויקטים החלו להיבנות, ו-412 פרויקטים אושרו למדיניות השקעות. חבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייט לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי שולם רק יותר מ-1,700 מיליארד דונג וייט, שהם שווי ערך ל-1.5%. מתוכם, החוב שטרם נותר על ידי 15 פרויקטים היה רק מעל 1,600 מיליארד דונג וייט, והחוב שטרם נותר על ידי רוכשי בתים ב-12 פרויקטים היה 150 מיליארד דונג וייט.

ציפיות רבות

מר בוי שואן קואנג אמר כי בתקופה הקרובה, ועדת המפלגה העירונית וועדת העם של הו צ'י מין סיטי ימשיכו להורות למחלקות ולסניפים ליישם את תקנות התיאום ולפתור נהלי פרויקטים. בפרט, המחלקות, הסניפים ועיר טו דוק צריכים לתעדף תיאום הדוק כדי להשלים הליכי השקעה בעבודות התכנון, לאשר מדיניות השקעה עבור 27 פרויקטים (כ-32,000 דירות) שמבצעים הליכי השקעה. אלו פרויקטים בעלי עדיפות, המתמקדים בפתרון הליכי השקעה והסרת מכשולים, עם משטר דיווח חודשי, על מנת להכניס את הפרויקטים לבנייה בקרוב מעתה ועד סוף 2025.

על מנת שהפרויקטים יוכלו לצאת לפועל בקרוב ולהשלים את יעדי החלטת קונגרס המפלגה ה-11 של הו צ'י מין סיטי ואת פרויקט הממשלה להשקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה שבין 2021 ל-2030, מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי הציעה פתרונות בנושאים כמו תכנון, אישור מדיניות השקעה, קרקעות, סידור מחדש, טיפול, שינוי ייעוד השימוש בנכסי ציבור, מימון והגברת האחריות של מחלקות, סניפים וועדות עממיות של מחוזות, ערים ות'ו דוק סיטי.

על פי משרד הבינוי, מבין 27 הפרויקטים שצריכים להתמקד ביישום הליכים משפטיים, המשרד בחן פרויקטים אפשריים לתחילת בנייה בקרוב, כולל פרויקט אחד שאושר למדיניות השקעה ואישור משקיעים (פרויקט הדיור הציבורי Le Thanh Tan Kien, מחוז Binh Chanh, שהושקע על ידי Le Thanh Construction - Trading Company Limited בקנה מידה של 1,456 יחידות), 18 פרויקטים נמצאים בשלבי אישור מדיניות השקעה (משרד התכנון וההשקעות 13 פרויקטים, ועדת העם של העיר Thu Duc 5 פרויקטים).

בנוגע להשקעה ציבורית בדיור ציבורי, על פי תוכנית פיתוח הדיור לתקופה 2021-2030, תוכנית פיתוח הדיור לתקופה 2021-2025 אושרה על ידי מועצת העם של הו צ'י מין סיטי וועדת העם של הו צ'י מין סיטי, ותקופה 2021-2025, תקציב המדינה לפיתוח דיור ציבורי עומד על כ-3,770 מיליארד דונג וייטנאמי.

נכון לעכשיו, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה את מדיניות ההשקעות הציבוריות עבור הפרויקט ברחוב פאן צ'ו טרין 4, במחוז בין טאן, עם הון כולל של כ-990 מיליארד וונד. בתקופה הקרובה, מחלקת הבינוי ממליצה שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי תכוון בתוקף לקדם השקעות ציבוריות ב-4 פרויקטים של דיור ציבורי בהיקף של כ-4,000 דירות.

הצעת שיעורי מס סבירים

מר טרונג אן טואן, יו"ר מועצת המנהלים של קבוצת הואנג קוואן, אמר כי לדיור הציבורי מעולם לא היה מחיר כה טוב כמו עכשיו, מכיוון שהמיקום והאיכות זהים בהשוואה לדיור מסחרי אך המחיר הוא רק 50%. שיעורי הריבית הנוכחיים טובים יחסית ועסקים אינם עושים דיור ציבורי למטרות רווח, כך שהקונים הם אנשים בעלי הכנסה נמוכה, נושאי משרה ועובדים שצריכים להגשים את חלומם לבעלות על בית.

מר פאן דוק הייאו, חבר קבוע בוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית, אמר כי מאז ה-1 באוגוסט נכנסו לתוקף חוקים הקשורים לנדל"ן, ויצרו תנאים נוחים רבים למשקיעים, יזמים וקוני בתים בדיור ציבורי. קונים יכולים ללוות הלוואות עם פוליסות מועדפות רבות, ואפילו תנאי ההכנסה הפכו גמישים יותר.

מר נגוין מאן קוי, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן ( משרד הבינוי ), אמר כי חוק הדיור משנת 2023 מכיל נקודות חדשות רבות בנוגע למדיניות הדיור הציבורי. בפרט, בנוגע לקרנות קרקע לפיתוח דיור ציבורי, חוק הדיור משנת 2023 מגדיר בבירור את האחריות להקצאת קרנות קרקע לפיתוח דיור ציבורי כאחריות הרשויות המקומיות, ובכך מקצה את האחריות לוועדת העם המחוזית בתהליך הקמת ואישור תכנון הבנייה והתכנון העירוני לארגן קרנות קרקע מספיקות לפיתוח דיור ציבורי בהתאם לתוכנית ותכנית פיתוח הדיור שאושרו. האצלת הסמכות קשורה לאחריות ליצור מנגנון גמיש ליישום היישובים.

החוק גם מתקן ומשלים תמריצים רבים למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי, מעודד עסקים להשתתף בהשקעות, ותורם להגדלת היצע הדיור הציבורי. באופן ספציפי, דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע פטורים עבור כל שטח הקרקע של הפרויקט ונהלים לקביעת מחירי קרקע, חישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע פטורים בהתאם להוראות החוק בנושא קרקעות; נהנים משיעור רווח מרבי של 10% עבור שטח בניית דיור ציבורי; קבלת תמריץ מרבי של 20% מסך שטח הקרקע למגורים (או 20% מסך שטח הבנייה של הפרויקט) עבור בניית עבודות, שירותים עסקיים, מסחר ודיור מסחרי בהתאם למדיניות ההשקעה שאושרה בפרויקט.

עם זאת, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אמר כי שלח זה עתה שני מסמכים לוועדת הקבע של האסיפה הלאומית ולממשלה, בהם שתי סוגיות מס חשובות הקשורות לדיור ציבורי. בפרט, הוא הציע להשלים את התקנות בנוגע לשיעור מס ערך מוסף הסביר ביותר עבור משקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי להשכרה בלבד, משקיעים בפרויקטים לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ומשכירים המשכירים רק חדרים לטווח ארוך, והציע לתקן את סעיף 3, סעיף 16 של צו מס' 132/2020/ND-CP כדי להגדיל את סך הוצאות הריבית הניתנות לניכוי כך שלא יעלה על 50% מסך הרווח הנקי מפעילות עסקית ולהאריך את תקופת הניכוי עבור הוצאות הריבית הנותרות ל-7 שנים.

דיון "דיור ציבורי: פריצת דרך במדיניות"

היום, 21 בנובמבר, עיתון לאו דונג ארגן דיון בנושא "דיור חברתי: פריצת דרך במדיניות". בדיון השתתפו רשויות, עסקים ומומחים כדי לנתח את הקשיים והמכשולים בפיתוח דיור בתקופה האחרונה; במקביל, הוא הצביע על נקודות חדשות ממדיניות הקשורה לדיור, והציע פתרונות למימוש מהיר של מטרות פיתוח הדיור החברתי.

[מודעה_2]
מקור: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm