איך להגשים את חלום ההתיישבות?

[מודעה_1]

הביקוש האמיתי לדיור בקרב האנשים הוא תמיד גבוה, במיוחד בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי. בינתיים, היצע הדירות בפרויקטים של דירות בהקשר הנוכחי הוא נדיר ביותר, בניגוד לביקוש הגבוה בקרב האנשים.

בהתאם לכך, מחירי פרויקטי הדירות קובעים ללא הרף רמות מחירים חדשות, לרוב עולות עם הזמן, במיוחד כאשר יש תנודות בשוק.

בשיחה עם נגואי דואה טין , גב' לה מאי לין (בת 27, ת'אן שואן) אמרה כי עם תקציב של כ-1.3 מיליארד דונג וייטנאמי, היא רוצה לקנות דירת חדר אחד באזור ג'יה לאם, האנוי.

בנובמבר 2023, המתווך הציע לה מחיר בית של 1.4 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בהתאם לצרכיה. עם זאת, לאחר שבחנה זאת עד פברואר 2024, אז שאלה שוב, נאמר לגב' לין על ידי המתווך כי מחיר הדירה עלה ל-1.9 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה. בהתאם, לאחר פחות מ-3 חודשים, מחיר הבית עלה ל-500 מיליון דונג וייטנאמי לדירה.

"המתווך אמר שמכיוון שג'יה לאם אושרה להפוך לרובע, גם מחירי הבתים באזור הזה עלו. שלא לדבר על כך, שבעתיד הקרוב נאמר לי שמחירי הבתים עשויים להמשיך לעלות ליותר מ-2 מיליארד וונד לדירה עם דירת אורח אחת וחדר שינה אחד, משום שהמשקיע מפיץ מידע שהוא יבנה מערכת אקולוגית סביב בנייני הדירות האלה", שיתפה גב' לין.

מחירי הבתים עלו באופן דרמטי במהלך השנים.

נתוני מחקר של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מראים כי מדד מחירי הדירות בהאנוי בשנת 2023 עלה בכ-38 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019. בהו צ'י מין סיטי, הוא עמד על 16 נקודות אחוז.

שבו, מדד מחירי הדירות הוא אחד המדדים בפרויקט מדד מחירי הנדל"ן ש-VARS חוקר כדי לשקף את תנודות מחירי הנדל"ן בהשפעת תנועות השוק לאורך זמן.

באופן ספציפי, מחירי הדירות בהאנוי נמצאים במגמת עלייה מתמדת הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני. בינתיים, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי החלו להיכנס שוב למחזור עליית מחירים, יחד עם ירידה הדרגתית בפרויקטים יוקרתיים בשוק המשני.

"העלייה החזקה בביקוש לדיור נובעת לא רק מצרכי הדיור של משקי בית עירוניים, אלא גם מהגידול המתמיד בכוח העבודה ובסטודנטים הנוהרים לערים כדי לעבוד וללמוד, במיוחד בהאנוי."

"דבר זה נובע גם מעלייה משמעותית בביקוש להשקעות, שכן מחירי השכירות של דירות ישנות וחדשות באזורי מגורים עלו בהתמדה מאז תקופת הריחוק החברתי, במיוחד בהקשר של התאוששות השוק", נכתב בדו"ח VARS.

הפער בין היצע לביקוש ברור.

סטטיסטיקות מאתר Batdongsan.com.vn מראות כי רמת העניין בדירות למכירה ברחבי הארץ בינואר 2024 גדלה ב-66% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, ומספר הנדל"ן המוצע למכירה גדל גם הוא ב-46%.

באופן ספציפי, מספר חיפושי הדירות בינואר 2024 בהאנוי גדל ב-71% בהשוואה לאותה תקופה. באופן דומה, בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לחיפושי דירות גדל גם הוא ב-59%. מגמה זו דומה ברוב המחוזות והערים האחרות.

למרות העלייה החזקה בביקוש מצד רוכשי דירות, היצע הדירות עדיין גדל באופן לא פרופורציונלי. דוחות מחקרי שוק הנדל"ן מיחידות שונות מראים כי ההיצע בשנת 2023 ירד משמעותית בהשוואה לשנים קודמות, אפילו הנמוך ביותר ב-10 השנים האחרונות. את מספר הפרויקטים החדשים שהושקו בשוק ניתן לספור על אצבעות, אם כי סוף שנת הירח היא בדרך כלל התקופה המרגשת ביותר בשוק.

היצע הדירות בשנת 2023 רשם ירידה הן בשווקי האנוי והן בהו צ'י מין סיטי.

בהאנוי, היצע הדירות החדשות בשנת 2023 מוערך ב-10,500 יחידות, ירידה של כ-31% בהשוואה לשנה הקודמת. בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות מוערך בכמעט 7,500 יחידות, ירידה של יותר מ-50% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2022.

בנוסף להאנוי והו צ'י מין סיטי, גם במחוזות ובערים אחרות ברחבי המדינה יש מחסור באספקה ראשונית, כאשר רק פרויקטים מעטים בשוק המחוזי מציעים את השלב הבא למכירה.

בדיווח של Batdongsan.com.vn נכתב גם כי היצע הדירות ירד לאחרונה עקב מספרם ההולך וגדל של פרויקטים שאושרו לאחרונה, בעוד שפרויקטים מתמשכים "מתקשים" עקב בעיות משפטיות והון.

למרות שמאמצי הממשלה , המשרדים והסניפים להתגבר על הקשיים השיגו תוצאות יוצאות דופן, מספר הפרויקטים שהוקמו והוחזרו בשנת 2023 גדל בחדות, אך לחץ תזרים המזומנים טרם הוקל עבור עסקי הנדל"ן.

מהן הציפיות לגבי מחירי הדירות?

בהתייחסו לנושא הנ"ל, אמר יו"ר VARS, נגוין ואן דין, כי לאחר תקופה ארוכה של ירידה, צפוי כי היצע הדירות בשני האזורים העירוניים המיוחדים יגדל שוב הודות להתאוששות השוק ולמאמצי סוכנויות הניהול הממשלתיות להסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים, ובמיוחד היצע דיור ציבורי ודיור לעובדים.

"עם זאת, אספקה זו זקוקה לזמן כדי להשלים הליכים משפטיים לפני שהיא מושקת רשמית לשוק, והיא מגיעה בעיקר מאזורים מרוחקים מהמרכז", אמר מר דין.

לכן, נציג VARS צופה כי בטווח הקצר, מחירי הדירות במרכז הערים הגדולות ימשיכו לעלות, במיוחד בקטגוריית הדירות הזולות והבינוניות. בינתיים, מחירי הקנייה והמכירה החוזרת של פרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים עשויים לרשום ירידה קלה.

בניתוח נוסף, מר דין ציין כי מחירי הדירות העולים בהתמדה נובעים בעיקר מההיצע הדל ביותר של פרויקטים בשוק. בינתיים, פלח הדירות המוצע למכירה בשלב זה שייך כולו למשקיעים גדולים בעלי פוטנציאל פיננסי טוב, כך שמחירי הדירות תמיד מתומחרים ברמה גבוהה.

בעיה נוספת שמקשה על הורדת מחירי הדירות היא שגם עלויות הבנייה הנוכחיות שמשקיעים צריכים לשלם עולות בחדות מדי שנה, בנוסף לכך שקרן הקרקעות המחסור מקשה מאוד על הורדת מחירי הדירות.

מר דין הביע את ציפיותיו ואמר כי עם בסיס שורה של גורמים חיוביים בשוק הנוכחי, עד אמצע 2025, כאשר החוקים החדשים הקשורים למגזר הנדל"ן יאושרו, יחד עם תקנות חדשות להסרת הקשיים עבור משקיעים וקונים של דיור ציבורי ודיור לעובדים, ייכנסו לתוקף רשמית.

"היצע הדיור הציבורי יגדל, ומחירי הדירות יירדו לרמה המתאימה יותר לאנשים עם צרכים אמיתיים לדיור", אמר מר דין .

[מודעה_2]
מָקוֹר