מחירים עולים ללא הרף, דירות הופכות ל"עוגות מתוקות" עבור משקיעים

[מודעה_1]

מחירי הדירות ממשיכים לעלות

בניגוד לאיטיות הכללית של שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, מחירי הדירות עולים בהתמדה. נכון לעכשיו, בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, דירות עדיין שומרות על המשיכה שלהן כפלח הנכסים הנמצא בראש מעייניהם של מחפשי נדל"ן.

דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי יחידת מחקר שוק הנדל"ן קבע כי ברבעון השלישי, הן בשווקי הקנייה והמכירה והן בשוקי השכירות, בעוד שסוגים רבים של עסקים האטו, דירות היו הסוג הנדיר שעדיין שמר על נתוני צמיחה חיוביים.

ספציפית, בשוק הקנייה והמכירה, מבחינת ריבית, דירות עלו ב-1%, בעוד שמגזרים אחרים ירדו ב-4-11%. בשוק השכירות, המגזרים הנ"ל ירדו ב-13-28%, בעוד שדירות עלו ב-6%.

על פי דו"ח שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של היחידה הנ"ל, משנת 2015 ועד היום, קצב צמיחת ההכנסה של אנשים לא עמד בקצב מדד עליית מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. לאחר 8 שנים, הכנסתם של תושבי העיר עלתה רק ב-39% (נתונים מלשכת הסטטיסטיקה הכללית), אך מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי עלו ב-82% וב-56% בהתאמה.

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 1 — מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ועולים בהרבה על הכנסתם של תושבי העיר (איור: הא פונג).

על פי נתוני משרד הבינוי , ברבעון השלישי, על פי סינתזה של דוחות ונתוני סקרים מיישובים וארגוני מחקרי שוק, דירות הן סוג הנדל"ן שהושפע הכי פחות מההשפעות השליליות של השוק בשנה האחרונה, משום שסוג זה משרת את צרכי הדיור האמיתיים.

העניין בדירות מראה סימני התאוששות, כאשר הביקוש לרכישת דירות גדל ב-1% וביקוש להשכרה ב-6% בהשוואה לרבעון הקודם. בפרט, דירות במחירים שבין 2 ל-4 מיליארד וונד הן המבוקשות ביותר. בערים הגדולות, נצפו סימנים של קליטה טובה, התרכזת בפלח הדירות, דיור במחירים מתחת ל-10 מיליארד וונד באזור הליבה המרכזי.

באופן ספציפי, בהאנוי, מחיר המכירה של דירות שנפתחו למכירה ברבעון השלישי בשוק הראשוני עלה בממוצע של כמעט 7% רבעון קודם, עלייה של 14% משנה לשנה, והגיע לכ-50.8 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. התאמת המחירים עקבה אחר מגמת עלייה עקב החלק המכריע של היצע חדש בפלח היוקרה (מעל 90%). בנוסף לכך, חלק מהמשקיעים התאימו את המחיר ופתחו למכירה מלאי נוסף בקומות הגבוהות יותר.

בשוק המשני, מחיר המכירה הממוצע של דירות המשיך לעלות מהרבעון הקודם, והגיע לכ-32 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 2.7% לעומת הרבעון הקודם ו-0.8% לעומת הרבעון הקודם. כל המחוזות בהאנוי רשמו עלייה במחירי המכירה המשניים ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני, מתוכם מחוזות דונג דה, ת'אן שואן, טאי הו, נאם טו ליאם וג'יה לאם עלו ביותר מ-3%.

בהו צ'י מין סיטי, מספר הדירות החדשות שהושקו למכירה ברבעון השלישי הגיע בעיקר מהשלב הבא של פרויקטים קיימים. כ-60% מההיצע החדש בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע מפרויקט באזור עירוני במזרח.

כ-96% מההיצע החדש ברבעון השלישי הגיע ממגזר היוקרה, ו-4% הנותרים היו ממגזר היוקרה, מהשלב הבא של פרויקט באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם. מחיר המכירה העיקרי של שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי ברבעון השלישי הגיע ליותר מ-60 מיליון וינדיש דונג למ"ר.

בשוק המשני, מחיר הדירה הממוצע הגיע ל-45 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם. בינתיים, מחירי הדירות המשניות בקטגוריית היוקרה והדירות במחירים נוחים נותרו כמעט ללא שינוי בהשוואה לרבעון השני.

משקיעים "גולשים", קונים משלמים מחירים גבוהים

מר טראן דוק צ'ונג במחוז הואנג מאי (האנוי) אמר שביום חמישי האחרון החליט להפקיד כסף כדי לקנות דירה בשטח של 72 מ"ר במחוז הואנג מאי (האנוי) תמורת 2.2 מיליארד דונג וייטנאמי. מר צ'ונג קנה את הדירה הזו ממשקיע "גולש".

"האדם שמכר לי את הדירה הוא משקיע. הם קנו את הדירה הזו תמורת 1.9 מיליארד דונג וייטנאמי מאז ספטמבר השנה, ומצב העסקה הנוכחי הוא שהם שילמו פיקדון נוטריוני של 300 מיליון דונג וייטנאמי", שיתף מר קואנג.

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 2 — דירות הפכו לאחרונה ל"קלות" עבור משקיעים "גולשים" (איור: הא פונג).

לדברי מר קואנג, בשל הצורך לחיות, קניית דירה משביעת רצון במחיר גבוה יותר ממשקיע "גולש" מקובלת גם כן. "מה שהכי מדאיג אותי הוא לא המחיר אלא כיצד לבצע את תהליך ההעברה בצורה חלקה ועם הסיכון הנמוך ביותר", אמר מר קואנג.

מר נגוין ואן נאם - משקיע נדל"ן מקצועי בהאנוי - אמר כי דירות הן פלח שמשקיעים התעניינו בו במיוחד בשנתיים-שלוש האחרונות. רמת הרווח ועליית המחירים אינה מהירה כמו של קרקע או קרקע למגורים, אך מחיר הדירות גדל בהתמדה, בעל סיכון נמוך וקל במיוחד למימוש בתקופה האחרונה.

"מאז סוף 2021, כאשר שוק הקרקעות "התחמם" ברחבי המדינה, משקיעים רבים, כולל אני, משכו את הונם כדי להשקיע בדירות בהאנוי. השימוש במינוף פיננסי חושב גם הוא בצורה מדוקדקת יותר", שיתף מר נאם.

לדברי משקיע זה, השקעה בדירות לא תביא רווחים מהירים וגדולים, אך בשלב זה, מדובר בפלח שוק עם נזילות טובה. "בהתאם למקור ההון, חלק מהמשקיעים יבחרו להשקיע לטווח ארוך ולשכור. ישנם גם משקיעים מהירים, המחפשים מקורות טובים של סחורות כדי "לגלוש", אך בוודאי שהרווח לא יהיה גבוה", הוסיף מר נאם.

מנקודת מבטו של מומחה, מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - הודה גם כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, במיוחד בפלחי הדירות הזולים והבינוניים ובפרויקטים שמתקרבים לסוף קו המוצרים.

מומחה זה הדגיש גם כי ההיצע הולך ודחוק בעוד שעלות יצירת קרנות הקרקע, עלויות חומרי הגלם ועלויות הגישה למימון עולות. לכן, פרויקטים של נדל"ן מתקשים להוריד מחירים ונאלצים לשמור על מחירי מכירה גבוהים.

"עליית המחירים עשויה להיפסק כאשר בעיות פרוצדורליות, משפטיות והון ייפתרו, מה שיגביר את היצע השוק", הדגיש מר דין.

[מודעה_2]
מָקוֹר