הסיבה לכך שמעט מאוד עסקים יכולים לנהל משא ומתן על 100% משטח הקרקע

הסרת מכשולים ובעיות

ב-21 ביוני, על פי תוכנית העבודה של המושב החמישי, האסיפה הלאומית בילתה את כל היום בדיון בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן).

בשיחה עם נגואי דואה טין בשולי האסיפה הלאומית, ציר האסיפה הלאומית קוואן מין צ'ונג - ראש משלחת האסיפה הלאומית של מחוז דונג נאי, נתן את דעתו על כמה נושאים הנוגעים לשימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי .

בנוגע לתקנות הנוגעות לשימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באמצעות הסכמים לקבלת זכויות שימוש בקרקע או בעלות על זכויות שימוש בקרקע, אמר מר צ'ונג כי כיום, ליישום הקצאת קרקע וחכירת קרקע לפרויקטים המשתמשים בקרקע, בהתאם לתוכן הטיוטה, ניתנת עדיפות בסדר הבא: חכירת קרקע באמצעות מכרז של זכויות שימוש בקרקע, הגשת הצעות מחיר לבחירת משקיעים לפרויקטים המשתמשים בקרקע; ושימוש בקרקע באמצעות הסכם הוא הבחירה הסופית.

ציר האסיפה הלאומית קוואן מין צ'ונג - ראש משלחת האסיפה הלאומית של מחוז דונג נאי .

במציאות, ההסכם על זכויות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי סייע ביישום מהיר של הפרויקט, קידום יעילות השימוש בקרקע ומניעת תלונות הקשורות לפינוי אתרים, פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש, על בסיס הסכמה וולונטרית, כך שיש לה הסכמה מצד העם... במקביל, למדינה יש גם הכנסות תקציביות באמצעות גביית עמלות עבור המרת שימוש בקרקע.

עם זאת, בהתאם להוראות סעיף 27, סעיף 1, סעיף ב', "במקרה של שימוש בקרקע לביצוע פרויקט דיור מסחרי, מותר להסכים על קבלת זכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע שאינה קרקע למגורים".

לפיכך, במקרה שגבול הפרויקט אינו כולל "לפחות 1 מ"ר" של קרקע למגורים, לא יתאפשר הסכם ויביא לתוצאות רבות ושונות.

"לכן, אני חושב שצריכות להיות תקנות נפרדות למקרים בהם קרקע אינה קרקע למגורים, כל עוד היא תואמת את סוגי התכנון, עומדת בתנאים לשינוי ייעוד הקרקע ותנאים אחרים ליישום הפרויקט, אז התקנות מאפשרות את יישום ההסכם. כך, הקשיים והחסרונות ייפתרו", אמר מר קואנג.

בנוסף, מר צ'ונג הציע גם ללמוד ולאפשר יישום של הסכמים על קרקעות חקלאיות לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי.

הגבלת תלונות על שכר וערך תמיכה

במקביל, מומלץ לבחון את יישום השיטה "נייטרלית" לפינוי קרקעות לצורך יישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי.

לדברי מר קואנג, הסכמה מרצון על זכויות שימוש בקרקע בין מפעלים למשתמשי קרקע תסייע ליישום הפרויקטים במהירות, תקדם את יעילות השימוש בקרקע ותמנע תלונות, ולכן יש לה יתרונות ברורים.

עם זאת, במציאות, מעט מאוד עסקים יכולים לנהל משא ומתן על 100% משטח הקרקע, משום שלעתים קרובות מתעוררים מקרים בהם מיעוט ממשתמשי הקרקע אינם משתפים פעולה עם המשקיע בפרויקט, במיוחד במקרים בהם משתמשי הקרקע יודעים כי מיקום חלקת הקרקע אינו ניתן להפרדה מגבול הפרויקט, וידרשו מחירים גבוהים באופן בלתי סביר, אף גבוהים פי כמה ממחיר השוק.

באותו זמן, משקיעים נאלצים לקבל מחירים גבוהים באופן בלתי סביר כדי שיוכלו לבצע את הפרויקט, מה שמוביל לתוצאות כגון עליית מחירי הקרקע, גרימת קשיים בפיצויים, תמיכה ביישוב מחדש או משא ומתן על זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים אחרים באזור.

במקרה שהמשקיע לא יקבל את המחיר הגבוה מדי, הדבר יגרום לעומס בפיתוח הפרויקט, ובזבוז משאבי קרקע עבור רוב האזור עליו הוסכם על זכויות שימוש בקרקע.

לכן, רוב המשקיעים רוצים שהמדינה תשיב קרקעות לביצוע פרויקטים, אך שיקום קרקעות גורם לעתים קרובות לתלונות, במיוחד תלונות על ערך הפיצוי.

"לכן, אני סבור שיש צורך ללמוד וליישם שיטה 'נייטרלית' המקדמת את היתרונות ומפחיתה את החסרונות של שתי השיטות הנ"ל, על ידי עידוד הסכמים על זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי."

"במקרה שהמשקיע הסכים על 80% מהשטח ומתקשה לנהל משא ומתן מכיוון שהמיעוט הנותר של משתמשי הקרקע דורש מחירים לא סבירים, המדינה תתמוך בהשבת הקרקע של 20% הנותרים של השטח", ניתח מר צ'ונג.

רכישת קרקע גורמת לעיתים קרובות לתלונות, במיוחד תלונות על שווי הפיצויים.

ראש המשלחת של דונג נאי אמר כי הטיוטה קובעת גם את שיטת קביעת מחירי הקרקעות לפי עקרונות השוק ואת חישוב מחירי הקרקע הספציפיים במקרים בהם המדינה משיבה קרקע, כך שניתן להתייחס למחירי היחידה עליהם הסכימו המשקיעים עבור אזורים אחרים כדי להחיל אותם במקרי שיקום קרקעות. משם, היא גם מגבילה תלונות על ערכי פיצויים ותמיכה, ומבטיחה את זכויותיהם של אנשים שאדמתם מוחזרת.

לפיכך, הדבר יפתור את הבעיות של פרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי, המיושמים באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע, שבהם מיעוט משתמשי הקרקע דורשים ערך הסכם גבוה מדי, מה שגורם לעומס בפיתוח הפרויקטים.

בנוגע לשיטות הערכת שווי קרקעות, אמר מר קואנג כי הטיוטה קובעת רק 4 שיטות הערכת שווי קרקעות ומסירה את שיטת העודפים. אך בפועל, שיטת העודפים נמצאת בשימוש נרחב בקביעת מחירי קרקעות עבור שטחי קרקע גדולים, פרויקטים של השקעה בבנייה לשימושים מעורבים, השזורים במטרות שונות כגון דיור, מסחר, שירותים, משרדים, מלונות וכו'.

"אז השאלה היא האם שיטות הערכת הקרקע הנותרות יכולות למלא את תפקיד שיטת העודפים?", הוא תהה.

הוא ציין כי בהתאם לסוג הנכס, יוחלו שיטות הערכה שונות. לדוגמה, עבור חלקות קרקע גדולות עם שימושים רבים ושונים, יישום שיטת ההשוואה קשה מאוד ואינו בר ביצוע משום שאין מידע על נכסים דומים בקנה מידה, ייעוד קרקע וקריטריונים תכנוניים.

שיטת ההכנסה מיושמת על פרויקטים שהופעלו, הופעלו ויצרו תזרים מזומנים עסקי שנתי. כאשר מיישמים את שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע, הבעיה היא איכות נתוני מחיר הקרקע הנאספים מדי שנה (לבניית רשימת המחירים השנתית) והצורך לכמת את הגורמים הבולטים מבחינת תכנון ומבנה שימוש הקרקע של מגרש הקרקע שיש להעריך.

"במקום לזנוח את שיטת העודפים עקב גורמים היפותטיים, יש צורך לפתח סטנדרטיזציה ותקנות ספציפיות יותר לגבי הפרמטרים המיושמים בחישוב כדי לסנכרן ולאחד את עבודת קביעת מחירי הקרקע, כדי לקדם את היתרונות ביישום שיטה זו במקרים מסוימים בהם יש צורך לקבוע מחירי קרקע ספציפיים", הציע מר קואנג .

מָקוֹר: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html