הסבר על מחירי דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי

שוק הדירות בשתי הערים הגדולות ביותר בווייטנאם, האנוי והו צ'י מין סיטי, מובחן באופן ברור, ויוצר צבעים מנוגדים. למרות ששניהם מתמודדים עם מחסור בהיצע, מגמות המחירים והעסקאות בשני שווקים אלה שונות לחלוטין.

האנוי מתחממת, הו צ'י מין סיטי קודרת

על פי דו"ח הרבעון השלישי של 2024 של Savills Vietnam, היצע הדירות החדשות בהאנוי הגיע ל-5,265 יחידות, עלייה של 95% בהשוואה לרבעון הקודם ו-178% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. פרויקטים כמו Lumi Hanoi ו-QMS Top Tower היוו 66% מהיצע הדירות החדשות, והשאר הגיע מהשלבים הבאים של 4 פרויקטים אחרים.

בפרט, מערב האנוי ממשיך להוביל בהיצע עם 92% מדירות Class B. סאבילס וייטנאם צופה כי אזור זה יספק 21,000 דירות נוספות מ-28 פרויקטים, המהוות 17% מסך ההיצע העתידי.

Căn hộ cũ và mới ở Hà Nội đều tăng giá chóng mặt thời gian qua Ảnh: THÙY LINH — דירות ישנות וחדשות בהאנוי עלו במחירן במהירות לאחרונה. צילום: THUY LINH

בנוסף, שיעור הספיגה בשוק בהאנוי נותר גבוה עם 6,840 דירות שנמכרו, עלייה של 35% לעומת הרבעון הקודם ו-226% לעומת השנה הקודמת. דירות מסוג B הובילו את הדרך עם שיעור ספיגה של עד 85%, ותרמו 98% מכלל הדירות שנמכרו. היצע חדש בפלח זה היווה 65% מכלל הדירות שנמכרו.

ראוי לציין כי דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד היוו 70% מכלל הדירות שנמכרו, עלייה חדה לעומת 2% בלבד בשנת 2020, דבר המצביע על מעבר לפלח היוקרה בשוק בהאנוי. בינתיים, פלח הדירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד כמעט נעלם מהשוק, והיווה רק 1% מכלל ההיצע.

בניגוד גמור, שוק הדירות בהו צ'י מין סיטי קודר במקצת. היצע הדירות הראשוניות ברבעון השלישי של 2024 ירד ב-13% בהשוואה לרבעון הקודם וב-36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, והגיע ל-4,871 יחידות בלבד. השוק מרוכז בעיקר במזרח (עיר ת'ו דוק) עם 58% נתח שוק ובמערב (מחוז 6, בין טאן) עם 20% נתח שוק.

נפח העסקאות ברבעון ירד גם הוא ב-16% בהשוואה לרבעון הקודם וירד ב-4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ל-1,915 יחידות. מתוכן, דירות מסוג B היוו 66% מסך העסקאות המוצלחות, כאשר היצע חדש הגיע לשיעור ספיגה של 62%, בעוד שהמלאי הגיע לשיעור ספיגה של 35% בלבד.

בנוסף, מחירי הדירות הראשוניות בהו צ'י מין סיטי ירדו ב-12% בהשוואה לרבעון הקודם, לכ-68 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. הסיבה העיקרית היא הירידה בשיעור הדירות מסוג A ו-B בהיצע הראשוני.

סאבילס וייטנאם צופה שעד סוף 2024, בהו צ'י מין סיטי יהיו כ-6,700 דירות חדשות שייפתחו למכירה, עם פרויקטים בולטים כמו Vinhomes Grand Park - The Opus One ו-The Forest Gem. בטווח הארוך, מעתה ועד 2027, ייפתחו למכירה יותר מ-50,000 דירות מ-76 פרויקטים, בעיקר באזור Thu Duc City (המהווה 49% מההיצע העתידי), District 7 (המהווה 12%) ו-Binh Tan (המהווה 9%).

הסיבה לניגוד הזה, לדברי מר טרוי גריפית'ס, סגן המנהל הכללי של סאבילס וייטנאם, היא שהמלאי בהו צ'י מין סיטי ירד ואין הרבה פרויקטים חדשים שנפתחים למכירה עקב בעיות משפטיות ועיכובים באישורי תכנון.

למרות ההיצע המוגבל של דירות בבנייה ראשונית, מר גריפית'ס צופה שהמצב ישתפר ברבעונים הקרובים עם תיקון התקנות, עדכון התכנון ויישום פרויקטים מרכזיים של תשתית.

מַדוּעַ?

מומחים רבים אומרים שההבדל בין שווקי האנוי להו צ'י מין סיטי לא נובע רק מגורמי היצע וביקוש, אלא גם מושפע במידה רבה מההקשר המשפטי, מאסטרטגיית הפיתוח העירוני וצרכי הקונים בכל יישוב.

מר טראן מין טיין, מנהל מרכז OneHousing למחקר שוק ותובנות לקוחות, ציין כי למרות שגם האנוי מתמודדת עם קשיים באספקה כמו הו צ'י מין סיטי, סנטימנט הקונים חיובי יותר.

באופן ספציפי, באוגוסט 2024, רשמה האנוי כ-3,100 עסקאות העברה. למרות שמספר זה ירד מעט ב-3% בהשוואה לחודש הקודם, הוא גדל בחדות ב-25% בהשוואה לתקופות מאי ויוני. מר טיין ניבא כי מספר עסקאות העברת הדירות בהאנוי עשוי לרדת מעט או להישאר ללא שינוי בספטמבר ובאוקטובר, לפני שיגדל שוב בסוף השנה - התקופה שבה עסקאות הנדל"ן הן הפעילות ביותר בשנה.

מר טראן חאן קוואנג, המנכ"ל של חברת הנדל"ן וייט אן הואה, העריך כי ההיצע הוא הגורם החשוב ביותר שיש לקחת בחשבון את הביקוש ואת מחיר המכירה הממוצע בשוק. בהו צ'י מין סיטי, הירידה בהיצע בשנים האחרונות עקב בעיות משפטיות גרמה לכך שמספר הפרויקטים למכירה לא יעמוד בקצב ההאנוי. בנוסף, כאשר ההיצע עולה באיטיות ורוב הפרויקטים למכירה נמצאים בפלח היוקרה, הדבר דחף את מחירי הדירות בהאנוי כלפי מעלה.

גב' ג'יאנג הוין, מנהלת המחקר ו-S22M בסאבילס וייטנאם, הדגישה כי דיור בר השגה הוא פלח פוטנציאלי שטרם מומש במלואו הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי.

סטטיסטיקות של Savills Vietnam מראות כי בין השנים 2019 ל-2023, מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בממוצע של 6% בשנה, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הם עלו רק ב-3% בשנה. עם זאת, צמיחת ההכנסה האישית בשתי ערים אלו הגיעה רק ל-4% ו-3% בשנה, בהתאמה, מה שהוביל לכך שמחירי הדיור עברו את יכולתם של אנשים לשלם.

לדברי גב' ג'יאנג הויניה, כדי לפתור את המצב הזה, יש צורך בתיאום הדוק בין המגזר הציבורי והפרטי. בנוסף, שוק נדל"ן בר-קיימא צריך לכלול פלח מגוון, במיוחד מוצרים מסוג B ו-C. הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי, הביקוש לכ-50,000 דירות בשנה - בעיקר מאנשים בעלי הכנסה בינונית ומשקי בית צעירים - עדיין לא מסופק במלואו.

"כדי להפחית את עלויות הקרקע, גם הו צ'י מין סיטי וגם האנוי שואפות להרחיב אזורים עירוניים למחוזות שכנים כמו בק נין עבור האנוי ובין דואונג ודונג נאי עבור הו צ'י מין סיטי. השקעה חזקה בתשתיות תחבורה ופיתוח עירוני לוויני תהיה הכוח המניע להגברת שוק הנדל"ן באזורים אלה", צופה המומחה.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר שכדי לפתור את בעיית היצע הדירות, ובכך להפחית בעקיפין את מחירי הדיור, הסוגיה המרכזית היא עדיין הסרת מכשולים משפטיים לפרויקטים.

במקביל, יצירת תנאים למשקיעים לפתח דיור ציבורי ודיור מסחרי בעלות נמוכה תסייע בהפחתת מחירי הדירות, ותיצור הזדמנויות לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לגשת לדיור עם הכנסתם. בנוסף, מדיניות אשראי הקשורה לפיתוח פרויקטים עבור משקיעים זוכה גם היא ליותר תשומת לב ותמיכה מצד בנק המדינה.

יגדל

ד"ר הו קוק טואן, מרצה בכיר באוניברסיטת בריסטול (בריטניה), אמר כי מחירי הבתים שעולים בקצב מהיר יותר מההכנסה מהווים אתגר גדול למדיניות הדיור של וייטנאם. אם מחירי הבתים ימשיכו לעלות במהירות, אנשים יתקשו לקנות בתים, מה שיוביל לסיכון של ירידה בביקוש. עם זאת, אם מחירי הבתים ירדו בחדות, זה יכול להיות גם אות אזהרה ליציבות השוק.

ד"ר הו קוק טואן ציין כי במהלך השנים האחרונות, היצע הדירות במחירים נוחים פחת עקב תקנות מחמירות על שימוש בקרקע, מה שמקשה על בניית דיור עירוני. הוא חזה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות עקב גורמים דמוגרפיים, כאשר ההגירה תגדל בקצב של 4% בשנה.

מקור: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm