"סכסוך" מתמשך בין משקיעים לרוכשי דירות

[מודעה_1]

למעשה, בבנייני דירות רבים בהאנוי יש בעיות הקשורות לאזורים משותפים ופרטיים. הסכסוך העיקרי נובע מכך שהצדדים אינם מסוגלים להגדיר ולהסכים אילו אזורים הם משותפים ואילו פרטיים, מה שמוביל לסכסוכים ביניהם.

בנוגע לסוגיה זו, מסמכים משפטיים של המדינה הקשורים לניהול ותפעול של בנייני דירות מספקים תקנות מפורטות ומלאות למדי. לאחרונה פורסם חוזר 05 של משרד הבינוי , מסמך המאגד מסמכים הקשורים לניהול ותפעול של בנייני דירות.

לדברי גב' וו קיו האן, מנהלת מחלקת ניהול הנדל"ן בסאבילס האנוי, סכסוכים בפרויקטים של דירות נובעים מחוסר שלמות ושקיפות במסמכים המסדירים את השימוש באזורים משותפים ופרטיים כאשר משקיעים מפתחים ובונים פרויקטים; למרות שהם הוגדרו בבירור במסמכים משפטיים. דבר זה מוביל לעמימות בקביעת זכויות בעלות ושימוש בהמשך.

אזור חניה נוח בין משקיעים לרוכשי דירות תמונה 1 — בבנייני דירות רבים בהאנוי יש בעיות הקשורות לאזורים משותפים ופרטיים, במיוחד סכסוכים על אזורי חניה. (צילום: BG)

"חשוב להבין שכל האזורים הקשורים למערכת המבנית, מסדרונות, שבילים משותפים ומערכות בלתי נפרדות הם אזורים משותפים. עם זאת, אחד האזורים שנתקלים לעתים קרובות במחלוקות בבנייני דירות הוא אזור החניה", הוסיפה גב' האן.

על פי חוק הדיור משנת 2014, השטחים לחניית אופניים, כלי רכב לנכים, כלי רכב דו-גלגליים וכלי רכב תלת-גלגליים נמצאים בבעלות משותפת ובשימוש משותף של בעלי הדירות. באשר לשטחים לחניית מכוניות, השוכרים/קוני הדירה יכולים לקנות אותם או להשכיר אותם בהשכרת משנה.

"במציאות, ברוב בנייני הדירות, ההכנסות מחניית האופנועים (בעלות משותפת) יוחזרו לקרן התפעול של הבניין. עם זאת, כיצד מתוכנן אזור זה, מהו היקף שטח הבעלות המשותפת, ומשם, קביעת ההכנסה הספציפית לכל רכב עדיין לא ברור. זה מוליד ויכוחים אינסופיים", ניתחה גב' האן.

כדי לפתור סכסוכים ולהגביל את ההשפעות על השלבים הבאים, אמרה גב' האן, על המשקיעים לצפות ולחשב נכון את השטחים המשותפים והפרטיים כבר משלב התכנון, וכן להציג אותם בבירור בחוזה המכירה ובדוח הכלכלי והטכני של השקעות הבנייה. להנהלה צריכה להיות גישה לכל רישומי ההשלמה של הפרויקט בהתאם להוראות בחוזר המאוחד 05/VBHN-BXD בנושא תקנות ניהול ושימוש בבנייני דירות.

בנוסף, על המשקיע להסכים עם הצדדים הרלוונטיים על קביעת כללים לאזורים ומתקנים משותפים. משם, יש להגיע להסכמה כללית וקונצנזוס על התוכן הקשור לזכויות, שימוש והגנה על נכסים כדי למנוע סכסוכים.

האזורים המשותפים והפרטיים של הפרויקט קשורים בחלקם גם לקביעת דמי השירות של הפרויקט שכל בעל דירה חייב לתרום. לדברי גב' האן, התקנה לגבי דמי השירות המקסימליים בפרויקטים של דירות עם מעליות בעיר לא תעלה על 16,500 דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

דמי השירות נקבעו גם הם בחוזה המכירה, כך שהקונה צריך להתייחס לגובה העמלה שהבעלים צריכים לתרום. מכיוון שכאשר הנכס מתחיל לפעול, הגישה הכללית של הדיירים היא תמיד כלפי שקיפות בגובה העמלות ובאופן השימוש בכסף ששילמו מדמי השירות. זה דורש מהמשקיע ומיחידת הניהול לשים לב היטב לנושא זה.

אזור חניה למרחקים ארוכים בין משקיעים לרוכשי דירות, תמונה 2 — תמונה איורית. (מקור: CP)

מומחי Savills מאמינים שכדי לקבוע את מחיר השירות המתאים, על משקיעים ויחידות ניהול לשקול את הגורמים המשפיעים ישירות על עלות שירות בניין הדירות. עלות זו תהיה תלויה בקנה מידה, במאפיינים האדריכליים, בעיצוב ובציוד של הפרויקט. לאחר קבלת כל המידע הדרוש, יחידת הניהול יכולה לחשב את עלות התפעול המהווה את דמי השירות.

למרות שמדובר בנקודות קטנות מאוד בשרשרת העבודה של יחידת ניהול התפעול, הן משפיעות ישירות על מחיר היחידה של דמי התפעול. לכן, הניהול צריך להיות קפדני ולהתבצע על ידי יחידת ניהול תפעול מקצועית כדי שתוכל לתמוך הן במשקיעים והן בתושבים כדי לייעל את עלויות הניהול וכן את השקיפות בפעילויות ובשירותי הניהול בפרויקט.

ניתן לראות כי במגמת ההתפתחות החזקה של שוק הדיור בווייטנאם, על משקיעים לשים לב לעבודות הניהול והתפעול ולראות אותן כערך מוסף לפרויקט וכן כפתרון למניעת סיכון לסכסוכים בין יחידות קשורות. מחיר המכירה של מוצר נדל"ן מתוכנן על ידי המשקיע עוד משלב הקמת הפרויקט ותחילתו.

"עם זאת, גורם השמירה על המחיר תלוי באיכות ניהול ותפעול הפרויקט. לכן, תפקיד יחידת הניהול והתפעול הופך לחשוב בהקשר של המספר ההולך וגדל של אזורים עירוניים בעלי אוכלוסיות עצומות והיצע גדול", הדגישה גב' האן.

[מודעה_2]
מָקוֹר