אם החוק לא יתוקן, פרויקטים של נדל"ן יתקעו ב-10 השנים הקרובות.

על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אם סעיף 128 בפסקה ב', סעיף 1, סעיף א', סעיף 4 וסעיף 6 בטיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) לא יתוקנו, התוצאה עשויה להיות שניהול, ניצול ושימוש בקרקעות בעשר השנים הבאות "ייחסמו", ולא ישיגו את היעילות והאפקטיביות הגבוהות ביותר כפי שהוצע בהחלטה 18.

נכון ל-31 באוקטובר, טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) קובעת בסעיף 1 ב' ובסעיף 128 בסעיף 6: במקרה של שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור, מותר להסכים על קבלת זכות שימוש בקרקע למגורים. במקרה של יישום פרויקטים מסחריים של דיור, יש צורך בזכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת. על פי HoREA, תקנות אלו לא מיסדו במלואן את מדיניות החלטה 18, שמטרתה להמשיך ליישם את מנגנון ההסכמה העצמית בין אנשים ועסקים בהעברת זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים עירוניים ומסחריים של דיור.

סעיף 128, סעיף 128, סעיף 169, סעיף 1 ב' וסעיף 6 בטיוטת חוק המקרקעין מאפשרים רק הסכמים על קבלת זכות שימוש בקרקע למגורים או חובה להיות בעלת זכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת, ולכן התוכן "צר" יותר מהתקנות הנוכחיות בסעיף 73, סעיף 1, סעיף 169, סעיף 2, סעיף 191 וסעיפים 1 ו-2 בסעיף 193 בחוק המקרקעין משנת 2013. חוק המקרקעין משנת 2013 מאפשר לארגונים כלכליים לקבל את העברת זכויות השימוש בקרקע עבור סוגי קרקעות בהתאם לתכנון השימוש בקרקע. במקרה של קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע חקלאית, נדרש אישור בכתב מסוכנות מדינה מוסמכת לביצוע פרויקטים של השקעה, כולל פרויקטים של דיור מסחרי. סעיף 128, סעיף 128, סעיף 128, הוא גם "צר יותר" מסעיף 4 לחוק המתקן ומשלים מספר סעיפים מתוך 9 חוקים משנת 2022, הקובע שני מקרים של זכות שימוש בקרקע למגורים או זכות שימוש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת שאינה קרקע למגורים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור.

סעיף 1 ב' גם אינו עולה בקנה אחד עם סעיף 128 בסעיף 6 של טיוטת חוק המקרקעין. מכיוון שסעיף 6 קובע שני מקרים בהם למשקיעים חייבת להיות הזכות להשתמש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי. אולם, סעיף 128 ב' קובע רק מקרה אחד שבו משקיעים יכולים להסכים על קבלת הזכות להשתמש בקרקע למגורים, אך אינו מאפשר למשקיעים להסכים על קבלת הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי.

לכן, סעיף 1 בסעיף ב' "סותר" את סעיף 128 בסעיף 6 של טיוטת חוק הקרקעות. אם תוכן סעיף 1 ב' יאושר, בעשר השנים הקרובות, משקיעים לא יורשו עוד לנהל משא ומתן על קבלת הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת לצורך יישום פרויקטים מסחריים של דיור. לכן, לא יהיה מקרה שבו משקיע כלשהו יעמוד בתנאי הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת כפי שנקבע בסעיף 128 בסעיף 6 של טיוטת חוק הקרקעות.

טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן), אם תאושר, צפויה לגרום לקשיים נוספים לעסקים.

לא רק זאת, תוכן סעיף 128, סעיף ב', קובע כי משקיעים רשאים לנהל משא ומתן רק על קבלת זכות השימוש בקרקע למגורים, מה שיוביל לתוצאה שלא ייצור תנאים לפיתוח פרויקטים של דיור מסחרי, אזורים עירוניים בקנה מידה גדול (עשרות, מאות, אלפי דונם) לבניית תשתית עירונית סינכרונית, עם שירותים מלאים, פיתוח אזורים עירוניים ירוקים וחכמים, תגובה לשינויי אקלים בהתאם לכיוון של החלטה מס' 06 של הפוליטביורו , בדרך כלל אזור העירוני החדש של פו מיי הונג (שלב 1) בשטח של מעל 400 דונם.

עם התקנה לפיה משקיעים יכולים לנהל משא ומתן רק על קבלת זכות השימוש בקרקע למגורים, בלתי אפשרי ליישם פרויקטים של דיור מסחרי, פרויקטים של דיור מעורב ופרויקטים מסחריים ושירותיים בקנה מידה גדול. מכיוון שבמציאות, מגרשים למגורים הצמודים לבתים הם כולם קטנים בשטחם. מגרש המגורים הגדול ביותר אינו עולה על כמה אלפי מטרים רבועים. בדרך כלל, בהו צ'י מין סיטי, יש וילה שנבנתה על מגרש המגורים הגדול ביותר ברובע פרברי בשטח של 5,000 ^מטרים רבועים בלבד. ברובעי העיר הפנימית, שטח מגרשים למגורים קטן אף יותר. בדרך כלל, הווילה העתיקה מספר 110-112 וו ואן טאן (רובע 3) עם 3 חזיתות רחוב בלבד, משתרעת על פני כמעט 2,800 ^{מטרים רבועים} .

הוראות סעיף 6, סעיף 128 בטיוטת חוק המקרקעין מראות סימנים של "העדפה" של משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי שכבר יש להם את הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקעות אחרות. במיוחד מפעלים שכבר מחזיקים בשטחים גדולים של קרקע למגורים ובקרקעות אחרות. אם למפעלים אלה יש מאות דונם, תהיה להם הזדמנות "לשלוט" בשוק הנדל"ן ב-5-10 השנים הקרובות. מכיוון שלפי הנוהג, חוק המקרקעין מתוקן רק פעם ב-10 שנים, כפי שפורסמו חוקי המקרקעין משנת 1993, 2003 ו-2013 ובשנת 2023 נשקל תיקון חוק המקרקעין.

סעיף 128, סעיף 128, סעיף ב' לחוק המקרקעין, אם יאושר, ב-10 השנים הקרובות, משקיעים לא יוכלו עוד לקבל העברות של זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים וקרקע אחרת או קרקע שאינה קרקע למגורים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור, כך שלא יהיו עוד מפעלים שיוכלו לעמוד בתנאי של זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים וקרקע אחרת כפי שנקבע בסעיף 128, סעיף 6 לחוק המקרקעין.

"בפועל, פרויקטים של דיור מסחרי עם 100% קרקע למגורים מהווים רק כ-1% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי. מספר הפרויקטים עם קרקע למגורים וקרקע אחרת מהווה את הרוב, כ-95% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי. מספר הפרויקטים עם קרקע שאינה קרקע למגורים, כולל מקרים עם קרקע חקלאית בלבד או קרקע לא חקלאית בלבד שאינה קרקע למגורים, מהווה כ-5% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי והם בדרך כלל פרויקטים גדולים או בקנה מידה גדול מאוד", אמר מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, והציע להוסיף תקנות המאפשרות למשקיעים לנהל משא ומתן על קבלת זכות שימוש בקרקע שאינה קרקע למגורים, כולל קרקע חקלאית או קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים, בדומה לתקנות בחוק הקרקעות משנת 2013 כדי ליצור תנאים ולעודד פיתוח של פרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים בקנה מידה גדול שיכולים להגיע עד עשרות, מאות, אלפי דונם כדי שיהיו להם שטחים פונקציונליים מלאים, שירותים ושירותים עירוניים מלאים.

קישור למקור: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm