HoREA מציע לשמר סעיפים חשובים בחוק המקרקעין משנת 2024.

(NLĐO) - HoREA מציע להשאיר שני סעיפים חשובים מטיוטת חוק הקרקעות מיום 28 ביולי 2025, אשר בוטלו בגרסה האחרונה.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הגיש לאחרונה מסמך המספק משוב ומציע לשמר ולהוסיף מספר תכנים חשובים בטיוטת חוק הקרקעות 2024 כדי להתמודד עם מכשולים מעשיים ולהפוך את משאבי הקרקע לכוח מניע לפיתוח חברתי -כלכלי.

הצעות להסרת מכשולים בחוק המקרקעין משנת 2024

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, העריך מאוד את הנקודות החדשות בטיוטה, כולל התקנה המשלימה בסעיף 34, סעיף 79, המאפשרת למדינה להשיב לעצמה את הקרקע הנותרת אם המשקיע הגיע להסכם עם 75% משטח הקרקע או ממספר משתמשי הקרקע בפרויקט הפיתוח החברתי-כלכלי.

לדברי מר צ'או, במשך שנים רבות, פרויקטים רבים נותרו לא גמורים או מקוטעים עקב חוסר היכולת להגיע להסכמות על הקרקע הנותרת, מה שהביא לבזבוז והון קשור. HoREA מציע להוסיף את התנאי "לאחר הגעה להסכם על לפחות 50% משטח הקרקע" כדי לחזק את האחריותיות של המשקיעים ולמנוע שיעורי פינוי קרקע נמוכים מדי.

נקודה ראויה לציון נוספת נוגעת לסעיפים 159 ו-160 בנוגע לטבלאות מחירי קרקעות ולמקדמי התאמת מחירי קרקעות. על פי הטיוטה, טבלאות מחירי קרקעות יפותחו מעת לעת כל 5 שנים, יחולו החל מה-1 בינואר של השנה הראשונה של התקופה, וייתכן שיתאימו במהלך השנה בעת הצורך. HoREA מאמינה שזהו צעד לקראת "חשיבה חדשנית", המסייעת למדינה לקבוע באופן יזום את מחירי הקרקעות בשוק הראשוני, תוך הימנעות ממצב של "מעקב אחר השוק".

האיגוד הציע גם לעודד את יישום שיטת העודפים עבור אזורי קרקע ספציפיים כגון פרויקטים של שיקום קרקעות או אזורים עירוניים חדשים, שבהם לא ניתן להשתמש בשיטת ההשוואה או במקדם ההתאמה. גישה זו צפויה לקצר הליכים, להפחית עלויות, לבטל את מנגנון ה"בקשה ומענק" ולסייע למשקיעים לחזות את עלויות השימוש בקרקע.

הסרת מכשולים בחוק המקרקעין תפתור בעיות רבות עבור פרויקטים שלא גמורים (תמונה להמחשה).

אנו מציעים להשאיר שתי סעיפים בטיוטת חוק המקרקעין 2024.

ראוי לציין כי HoREA הציע להשאיר שתי סעיפים חשובים שהיו קיימים בטיוטה מיום 28 ביולי 2025, אך הוסרו מהגרסה החדשה.

ראשית, יש לתקן את סעיפים 1, 3 ו-6 של סעיף 127 (סעיף 31 בטיוטה הישנה) כדי לאפשר למשקיעים לקבל זכויות שימוש בקרקע למגורים או לסוגים אחרים של קרקעות לצורך יישום פרויקטים מסחריים של דיור. HoREA טוענת כי אי-הכשרה זו תיצור "וואקום משפטי" ותגביל את הגישה השוויונית לקרקע. החוק הנוכחי מאפשר רק רכישת "קרקע למגורים" בשטח מקסימלי של 400 מ"ר, דבר שאינו סביר עבור פרויקטים גדולים המשתרעים על פני מאות דונם, מה שמגביל עסקים לפרויקטים בקנה מידה קטן ומעכב התחדשות עירונית.

על פי HoREA, הצעה זו עולה בקנה אחד עם החלטה 66-NQ/TW של הפוליטביורו וכוללת תיקונים לסעיף 122 כדי להבטיח שהתנאים להקצאת קרקעות ולהשכרה יהיו קרובים יותר למציאות.

שנית, יש לתקן את סעיף 257, סעיף 257, סעיף 2 ד' (סעיף 62 בטיוטה הישנה) כדי לבטל את התקנה על תשלום דמי שימוש נוספים בקרקע ודמי חכירה לתקופה שטרם חושבה בשיעור של 5.4% לשנה בצו 103/2024/ND-CP. HoREA טוענת שתקנה זו סותרת את סעיף 55, סעיף 2, לחוק פרסום מסמכים משפטיים, על ידי החלת אחריות משפטית חדשה על פעולות קודמות. חוקי מקרקעין קודמים לא הכילו תוכן זה, ולכן יישומם נחשב ל"אחריות חדשה" על פעולות ישנות. HoREA מציע להפחית אותה ל-0.5% לשנה מכיוון שהערכת שווי קרקע היא זכותה של המדינה, ואין "אשם מעורב" מצד המיזם.

יתר על כן, HoREA הציעה גם להוסיף "אנשים זרים" לרשימת משתמשי הקרקע (סעיף 8, סעיף 4 וסעיף ח', סעיף 1, סעיף 28) כדי להתאים לחוק הדיור משנת 2023; לשמר ולתקן את סעיף 10, סעיף 13 וסעיף 2, סעיף 94 בנוגע למקדם הניכוי עבור עלויות תשתית ופיצוי; ולהוסיף מנגנון להחזר עלויות המבוסס על טבלאות מחירי קרקע בעת הסכמה לקבלת זכויות שימוש בקרקע. לדברי HoREA, למרות שעסקים עשויים לספוג הפסד עלויות של 30-40%, הדבר יקצר את ההליכים ויצור שקיפות ביישום הפרויקט.

מקור: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm