HoREA ממליץ להשאיר תקנות חשובות בחוק המקרקעין משנת 2024

(NLDO) - HoREA הציעה להשאיר שני תכנים חשובים מטיוטת חוק הקרקעות מיום 28 ביולי 2025, אשר בוטלו בגרסה האחרונה.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) שלח זה עתה מסמך ובו הערות והצעות לשמירה והשלמה של מספר תכנים חשובים בטיוטת חוק הקרקעות לשנת 2024, במטרה להסיר מכשולים מעשיים ולהפוך את משאבי הקרקע לכוח מניע לפיתוח חברתי -כלכלי.

הצעה להסרת מכשולים בחוק המקרקעין משנת 2024

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, העריך מאוד את הנקודות החדשות בטיוטה, כולל ההוראות הנוספות בסעיף 34, סעיף 79, המאפשרות למדינה להשיב לעצמה את הקרקע הנותרת אם המשקיע הסכים על 75% מהשטח או ממספר משתמשי הקרקע בפרויקט הפיתוח החברתי-כלכלי.

לדברי מר צ'או, במהלך השנים, פרויקטים רבים נפלו למצב של "לא גמורים, עור נמר" משום שלא יכלו להתמודד עם הקרקע הנותרת, מה שגרם לבזבוז ולקבירת הון. HoREA הציע להוסיף את התנאי "מוסכם על 50% משטח הקרקע" כדי להגביר את האחריות של המשקיעים, ולמנוע מצב של שיעור פינוי קרקע נמוך מדי.

נקודה בולטת נוספת קשורה לסעיפים 159 ו-160 בנוגע לטבלאות מחירי קרקע ומקדמי התאמת מחירי קרקע. על פי הטיוטה, טבלת מחירי הקרקע תיבנה מעת לעת כל 5 שנים, תיושם החל מה-1 בינואר של השנה הראשונה של התקופה וניתן יהיה להתקין אותה במהלך השנה בעת הצורך. HoREA מאמינה שזהו צעד של "חשיבה חדשנית", המסייעת למדינה לקבוע באופן יזום את מחירי הקרקעות בשוק הראשוני, תוך הימנעות ממצב של "הליכה אחר השוק".

האיגוד הציע גם לעודד את יישום שיטת העודפים עבור אזורי קרקע מיוחדים כגון פרויקטים של שיקום ים או אזורים עירוניים חדשים, שבהם לא ניתן להשתמש בשיטת ההשוואה או במקדם ההתאמה. שיטה זו צפויה לקצר הליכים, להפחית עלויות, לבטל את מנגנון ה"בקשו - תנו" ולסייע למשקיעים לחזות את עלויות השימוש בקרקע.

הסרת מכשולים בחוק המקרקעין תפתור בעיות רבות עבור פרויקטים לא גמורים (תמונה להמחשה)

הצעה להשאיר 2 תכנים בטיוטת חוק המקרקעין 2024

ראוי לציין כי HoREA הציע לשמר שני תכנים חשובים שהופיעו בטיוטה מיום 28 ביולי 2025 אך הוסרו מהגרסה החדשה.

ראשית, יש לתקן את סעיפים 1, 3, 6 של סעיף 127 (סעיף 31 בטיוטה הישנה) כדי לאפשר למשקיעים לקבל את הזכות להשתמש בקרקע למגורים או בסוגי קרקע אחרים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור. HoREA סבורה שאם לא יאושר הדבר, הדבר ייצור "פער משפטי" ויגביל את הגישה ההוגנת לקרקע. מכיוון שהחוק מאפשר קבלת "קרקע למגורים" רק בשטח מקסימלי של 400 מ"ר, דבר שאינו סביר עבור פרויקטים גדולים של מאות דונם, מה שגורם לעסקים להיות מסוגלים ליישם רק פרויקטים קטנים, מה שמקשה על שיפוץ אזורים עירוניים ישנים.

על פי HoREA, הצעה זו עולה בקנה אחד עם החלטה 66-NQ/TW של הפוליטביורו ומלווה בתיקון לסעיף 122 כדי להבטיח שהתנאים להקצאת קרקעות ולחכירתן יהיו קרובים למציאות.

שנית, יש לתקן את סעיף 257, סעיף 257, סעיף 2 ד' (סעיף 62 בטיוטה הישנה) כדי לבטל את התקנה על תשלום נוסף של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות עבור התקופה שלא מחושבת בשיעור של 5.4% לשנה בצו 103/2024/ND-CP. HoREA סבורה שתקנה זו סותרת את סעיף 55, סעיף 2, לחוק פרסום מסמכים, בעת החלת אחריות משפטית חדשה על חוקים קודמים. חוקי מקרקעין קודמים לא הכילו תוכן זה, ולכן היישום נחשב ל"אחריות חדשה" עבור חוקים ישנים. HoREA ממליצה להפחית אותה ל-0.5% לשנה מכיוון שהערכת קרקע היא זכותה של המדינה, ואין "טעות מעורבת" מצד המיזם.

בנוסף, HoREA הציעה גם להוסיף "יחידים זרים" לקטגוריית משתמשי הקרקע (סעיף 8, סעיף 4 וסעיף ח', סעיף 1, סעיף 28) כדי להתאים לחוק הדיור משנת 2023; לשמר את התיקונים לסעיף 10, סעיף 13 וסעיף 2, סעיף 94 בנוגע למקדם ניכוי עלויות תשתית ופיצוי; להוסיף מנגנון החזר עלויות בהתאם למחירון הקרקע בעת הסכמה לקבלת זכויות שימוש בקרקע. לדברי HoREA, למרות שעסקים עלולים לסבול הפסד של 30-40% מהעלויות, בתמורה, הדבר יקצר את ההליכים ויצור שקיפות ביישום הפרויקט.

מקור: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm