היצע מועט, מחיר דירה ממוצע 66 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

הו צ'י מין סיטי: היצע מועט, מחיר דירה ממוצע 66 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר

לפי CBRE, מחיר המכירה הראשוני הממוצע של דירות בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-66 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר של שטח נטו, עלייה של 4% רבעונית וכמעט 8% שנתית.

מחירי הדירות עולים שוב

לפי CBRE, מחירי המכירה המשניים עלו גם הם בממוצע של 3% רבעוני ו-5% משנה לשנה, והגיעו לכ-48 מיליון דונג וייט/מ"ר. ראוי לציין כי בחלק מהפרויקטים במיקומים מובילים נרשמה עליית מחירים של עד 10% משנה לשנה, דבר המשקף ביקוש גבוה לדיור ומחסור חמור בהיצע.

מחיר ממוצע של דירה בהו צ'י מין סיטי הוא 66 מיליון דונג וייטנאמי למטר רבוע.

כמו כן, בדוח האחרון על שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי של קבוצת DKRA, מחירי הדירות הראשוניות נותרו גבוהים תחת לחץ עלויות התשומות של פיתוח הפרויקטים. מחירי הדירות המשניות רשמו עלייה כללית של 5% - 9% באותה תקופה. מתוכם, המחיר הגבוה ביותר הגיע ל-493 מיליון/מ"ר.

בפרט, נתונים מיחידות מחקרי שוק כמו CBRE מראים כי הו צ'י מין סיטי מתמודדת עם מחסור בהיצע דירות, במיוחד דירות בטווח הביניים והיוקרתי. בשלושת הרבעונים של 2024, הו צ'י מין סיטי רשמה היצע דיור חדש של כ-11,000 מוצרים בלבד, תוך התמקדות בעיקר בפלח הדירות והטאונהאוסים. היצע נמוך זה נובע בעיקר מהשלבים הבאים של פרויקטים קיימים.

מר וו הונג טאנג, מנהל מחלקת מחקרי השוק של קבוצת DKRA, אמר כי ברבעון הרביעי, פלח הדירות מסוג A עם מחירים מעל 100 מיליון וונד/מ"ר ימשיך לשמור על מעמדו הדומיננטי בהו צ'י מין סיטי, בעוד שפלחי הדירות מסוג B ו-C לא יהיו נוכחים הרבה בשוק של הו צ'י מין סיטי.

"בפרט, מחירי הנפט הראשוניים עשויים להמשיך לעלות מעט עקב לחץ מעלויות התשומות לפיתוח פרויקטים", אמר מר טאנג.

במקביל, כל יחידות מחקרי השוק מאמינות כי עם יישום רשמי של מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי החל מ-31 באוקטובר 2024, התחייבויות פיננסיות הקשורות לקרקע, כגון אגרות שימוש בקרקע, הכנסה אישית, עמלות ועמלות העברה, יגדלו בהתאם. מצב זה מפעיל לחץ כלפי מעלה על פרויקטים של נדל"ן, וגורם לקשיים נוספים עבור קוני בתים ומשקיעים.

מר דין מין טואן, מנהל באטדונגסאן באזור הדרום, ציין כי מחירי הקרקע החדשים מאלצים יזמים להתאים את מחירי הנדל"ן. בשלב זה, יתרון המחיר יהיה שייך לפרויקטים בעלי תכנון יציב. יחד עם זאת, קונים שישלמו כסף בשלב זה גם יימנעו מ"הלם" של עליות מחירים כפולות עקב ההבדל בין היצע וביקוש לבין מחירי הקרקע החדשים.

מחירי הדיור מפעילים לחץ על אנשים.

בדברים שנשא בסמינר על שוק הנדל"ן הדרומי שנערך ב-31 באוקטובר, אמר פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג, לשעבר סגן מנהל המכון המרכזי לניהול כלכלי (CIEM), כי בשנת 2024 השוק יראה שינוי. בפרט, שוק הדירות יחווה "עליית מחירים". אם דירות בטווח הביניים לפני התקופה 2022-2023 נעו סביב 35-40 מיליון דונג וייט למ"ר, אז בשנת 2024 המחיר יעלה בחדות, וינוע בין 65 ל-70 מיליון דונג וייט למ"ר.

ועם מחיר זה, הלחץ על עובדים לקנות בית גדול מאוד מכיוון שהביקוש לדיור עולה בהו צ'י מין סיטי ככל שמספר העובדים המהגרים עולה, תוך התמקדות במגזר הביניים והיוקרתי. הביקוש לדיור עולה בחדות גם באזורים סביב פארקי תעשייה וערים לוויין בבינה דואונג, דונג נאי ולונג אן . אבל ההכנסה לא יכולה לעמוד בקצב מחירי הדיור.

פרויקט נדיר בשדרות קומיק בהו צ'י מין סיטי במחיר של פחות מ-40 מיליון דולר למ"ר.

מר נגוין הואנג, מומחה נדל"ן עצמאי, אמר כי כיום, פרויקטים של דירות במחיר של 3-4 מיליארד וונד ליחידה בהו צ'י מין סיטי נחשבים מתאימים בהשוואה לרמה הכללית, ומתאימים לצורכי הרוב. עם זאת, לאור העובדה שקרן הקרקעות המוגבלת הנוכחית וההיצע החדש אינם מראים סימני שיפור, מחיר זה עשוי להמשיך ולעלות בעתיד. וכאשר מחירי הדיור ימשיכו לעלות בעתיד, פירוש הדבר שנטל רכישת הבית עבור אנשים יגדל.

לדברי מר הואנג, מחירי הדירות הראשוניים יכולים "לרדת" רק כאשר בשוק יהיו יותר פרויקטים המוקדשים לבעלי הכנסה בינונית. עם זאת, עם ההיצע המוגבל של דירות במחירים נוחים ותנאים משפטיים נוקשים להשקעה, פיתוח מוצרים מתאימים לפלח שוק זה נתקל במכשולים רבים.

" בכל שנה, הו צ'י מין סיטי זקוקה לכ-50,000 דירות נוספות כדי לענות על צורכי הדיור של האוכלוסייה, מתוכם 60-70% רוצים לקנות בתים בעלות נמוכה. לכן, יש צורך בפתרונות פיתוח דיור המתאימים ליכולת הפיננסית כדי להפחית את הנטל של אנשים על היכולת לקנות בתים", אמר מר הואנג.

במבט לאחור על השוק הכולל של הו צ'י מין סיטי כיום, ניתן לראות כי דעותיהם של צופי השוק מבוססות היטב. כאשר בוחנים את הפרויקטים המוצעים כעת למכירה בהו צ'י מין סיטי, נדיר לראות פרויקט בשם שדרות קוניק ברובע בין צ'אן, אשר נפתח למכירה על ידי המשקיע בתחילת נובמבר במחיר של 37 מיליון וונד למטר רבוע.

לדברי מר נגוין הואנג, לפרויקט זה לעיתים רחוקות יש את המחיר הנ"ל מכיוון שהמשקיע בנה אותו ושילם את דמי השימוש בקרקע לפני שנים רבות.

באשר לנציגת יחידת הפצת הפרויקט, חברת Eximrs, במחיר החל מ-37 מיליון דונג וייטנאמי בלבד למטר רבוע, הלקוחות צריכים לשלם רק כ-450 מיליון דונג וייטנאמי, את היתרה תיתמך הבנק בהלוואה, ריבית של 0% למשך 18 חודשים, ותקופת גרייס של הקרן עד 60 חודשים. זהו פרויקט נדיר שעדיין קיים בשוק של הו צ'י מין סיטי.

כמו כן, לפי יחידת חלוקת הפרויקטים. בהקשר של שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי, המתמודד עם מחסור בהיצע ועלייה במחירים, פרויקט קוניק בולווארד אינו רק פתרון דיור המתאים למצבם הכלכלי של אנשים, אלא גם תורם להפחתת הלחץ בשוק. עם איכות בנייה מובטחת, שירותים מלאים ומחירים סבירים, קוניק בולווארד מבטיח לספק למשפחות רבות את ההזדמנות להתיישב בהו צ'י מין סיטי בתקופה המאתגרת הנוכחית.

עם זאת, השאלה היא האם לאחר פרויקט זה, בהו צ'י מין סיטי יהיו פרויקטים נוספים עם מחירים כה נמוכים. והאם זהו הפרויקט האחרון בהו צ'י מין סיטי עם מחירים המתאימים למצבם הכלכלי ולהכנסתם של רוב האנשים בעלי צרכים אמיתיים לדיור בהו צ'י מין סיטי.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-nguon-cung-khan-hiem-gia-can-ho-trung-binh-66-trieu-dongm2-d229596.html