מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי: לקחים מברלין, לונדון ופתרונות

מומחים מזהירים כי מחירי הדיור בהו צ'י מין סיטי עוקבים אחר התרחיש של ערי ענק אירופאיות, דוחפים אנשים הרחק מהמרכז ויוצרים לחץ גדול על התשתיות.

אתגרים נפוצים של ערי ענק

העיר הו צ'י מין מתמודדת עם בעיות פיתוח דומות לאלו של ערים גדולות כמו ברלין ולונדון, שם מחירי הדיור עלו הרבה מעבר למחירם של רוב האנשים, מה שגרם להשלכות חברתיות ותשתיתיות חמורות. זוהי האזהרה שניתנו על ידי מומחים בסדנה "מודל תיאום - מנגנון פיתוח ותפעול משולב להו צ'י מין סיטי החדשה" שאורגן על ידי מכון המחקר לכלכלה חברתית (RISE) ב-28 באוקטובר.

לדברי ד"ר סורן קיל מאוניברסיטת פסאו (גרמניה), ברלין, מעצמה כלכלית של גרמניה, מתמודדת עם מצב בו אנשים אינם יכולים לשכור או לקנות בתים בגלל המחירים הגבוהים. ברלין, שנחשבה בעבר לעיר "ראויה למגורים", היא כיום בין הערים הצומחות ביותר באירופה מבחינת שכר דירה.

ד"ר סורן קיל הציג בכנס. (צילום: An Phuong).

מצב דומה מתרחש בלונדון (בריטניה), הנחשבת למרכז פיננסי עולמי. מחירי הנדל"ן עולים משום שהיא מושכת עשירים בינלאומיים לרכוש בתים כנכס שני ושלישי. "בתים רבים כבויים וריקים, אך מעמד הביניים אינו יכול להרשות לעצמו לשכור או לקנות בתים במרכז העיר", אמר ד"ר קייל.

ספירלת מחירי הבתים ולחץ על התשתיות

עליית מחירי הבתים בברלין ובלונדון אילצה אנשים לעבור לפרברים. עם זאת, מצב זה יצר מעגל קסמים: ככל שאנשים עוברים דירה, מחירי הבתים באזור ממשיכים לעלות. התוצאה היא נסיעות ארוכות יותר, מה שמפעיל לחץ עצום על מערכות התחבורה הציבורית, ומכריח את הממשלה להשקיע סכומי עתק בבנייה והרחבה של רשתות רכבות עירוניות.

המצב הנוכחי בהו צ'י מין סיטי

עליית מחירי הדיור היא גם אתגר מרכזי העומד בפני הו צ'י מין סיטי. על פי מחקרי שוק ברבעון השני, מחירי הדירות הראשוניות בהו צ'י מין סיטי נעים בין 80 ל-120 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 10-30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הפער בין מחירי הדיור להכנסות האנשים הולך וגדל, מה שיוצר בעיית דיור דחופה עבור רוב העובדים.

אזור מרכזי של הו צ'י מין סיטי, יולי 2025. (צילום: Quynh Tran).

מומחים אומרים שלאחר המיזוג וההתרחבות, הו צ'י מין סיטי תצטרך לפתור את בעיית האיזון בין פיתוח כלכלי לבין יכולת הסתגלות התשתיות, בדומה למה שחוו ברלין ולונדון. האתגר של העיר טמון גם באי-שוויון אזורי, שבו אזורים מסוימים משגשגים בעוד שאחרים מפגרים מאחור מבחינת רווחה ותשתיות.

פתרונות אסטרטגיים מוצעים

כדי להתמודד עם האתגרים הנ"ל, הוצעו פתרונות אסטרטגיים רבים על ידי מומחים ומנהלים, תוך התמקדות בתכנון ארוך טווח וברפורמה במנגנונים פיננסיים.

פיתוח עירוני מכוון תחבורה ציבורית (TOD)

ד"ר נגוין טאן פונג, יו"ר המועצה המדעית של RISE, יו"ר לשעבר של הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, אמר כי אסטרטגיית הפיתוח המרחבי של העיר צריכה להתמקד במודל TOD. מודל זה ייצור 10-15 צמתים עירוניים קומפקטיים לאורך מסדרונות תחבורה ציבורית מרכזיים, ויסייע בחיבור יעיל בין תשתיות למרחבי מחיה, ויפחית את הלחץ על האזור המרכזי. בפרט, הוא הדגיש את הצורך לשמור לפחות 20% מהקרקע באזורים עירוניים חדשים לפיתוח דיור ציבורי.

ד"ר נגוין טאן פונג, יו"ר המועצה המדעית של RISE, יו"ר לשעבר של הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, דיבר בסדנה. (צילום: אן פונג).

רפורמה במנגנוני פיננסים ותיאום עירוניים

מר דו ת'יאן אן טואן, מרצה בבית הספר למדיניות ציבורית וניהול ע"ש פולברייט, הציע להקים סוכנות לתיאום פיתוח עירוני (MDA) תחת הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי. סוכנות זו תהיה אחראית על שילוב תכנון, תיאום השקעות וקידום שותפויות ציבוריות-פרטיות.

במקביל, הוקמה קרן התשתיות של העיר הו צ'י מין (HIF), שתפעל כבנק לפיתוח עירוני. קרן זו תגייס ותתאם מקורות הון מהתקציב, תמיכה ציבורית (ODA), אג"ח ומהמגזר הפרטי למימון פרויקטים חשובים של תשתית בין-אזורית כגון תחבורה, לוגיסטיקה ודיור ציבורי. מודל זה צפוי ליצור משאבים פיננסיים בני קיימא לפיתוח ארוך טווח של העיר.

מקור: https://baolamdong.vn/gia-nha-tphcm-bai-hoc-tu-berlin-london-va-cac-giai-phap-398428.html