מומחים רבים מהמרים על התאוששות שוק הנדל"ן לאחר ה-1 באוגוסט

איך הולך שוק הנדל"ן?

בששת החודשים הראשונים של 2024, שוק הנדל"ן הווייטנאמי קיבל סימני צמיחה חיוביים רבים, כאשר מגזרים רבים, ובמיוחד מוצרי דירות, מתאוששים הן בהיצע והן בנזילות.

גב' נגוין הואי אן - מנהלת בכירה ב-CBRE וייטנאם, הגיבה: "שוק הנדל"ן רשם סימני התאוששות מגורמים רבים, כגון צמיחה מקרו -כלכלית יציבה, השקעות זרות ישירות ששמרו על ביצועיה, וקידום פיתוח נדל"ן, ובמיוחד נדל"ן תעשייתי."

בנוסף, תיירים בינלאומיים חוזרים לווייטנאם לאחר תקופה ארוכה של השפעה ממגפת הקורונה, גורם זה מהווה כוח מניע חיובי עבור תעשיית התיירות בכלל ונדל"ן תיירותי בפרט.

"שיעורי הריבית נמצאים ברמה בינונית עד נמוכה יחסית, וזהו גם הכוח המניע המסייע לכלכלה ולשוק הנדל"ן לצמוח בתקופה האחרונה", הוסיפה גב' הואי אן.

גב' פאם טי מיין - סגנית מנהלת מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן בווייטנאם, מסכימה עם הערכה זו ואמרה: "עד סוף הרבעון השני של 2024, מספר הלקוחות שהחליטו להוציא כסף על רכישת נדל"ן להשקעה ולרכישת נדל"ן למגורים גדל משמעותית הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, מה שסייע לשיפור קליטת פרויקטים רבים."

עם זאת, לדברי גב' מיין, לא כל הסגמנטים צומחים באופן חיובי והם מגוונים מאוד. בפרט, "הכוכב" של השוק ממשיך להיות נדל"ן תעשייתי. הבא בתור הוא סגמנט הדירות, זהו הסגמנט העיקרי, המוביל וה"דומיננטי" בנזילות השוק.

גם סגמנט הבנייה הנמוכה והקרקע החלו להראות סימנים חיוביים של התאוששות, כאשר פרויקטים מסוימים, בעיקר באזור המרכז ומחוצה לו, רשמו תוצאות טובות של מכירות ועסקאות העברה.

מגזר התיירות והנופש לבדו הראה סימנים חיוביים יותר ברבעון השני בהשוואה לרבעון הראשון של 2024. עם זאת, לא חלו שינויים ברורים רבים, אם כי ההיצע ונפח העסקאות רשמו עלייה חדה בהשוואה לאותה תקופה.

גב' מיין הדגישה: אותות הצמיחה החיוביים של השוק בששת החודשים הראשונים של 2024 הם התגבשותן של נקודות חוזק רבות במאמץ המשולב של הממשלה , הסוכנויות ועסקי הנדל"ן עצמם.

"במחצית הראשונה של 2024, התמונה הכללית של שוק הנדל"ן הווייטנאמי נראית בהירה יותר, עם תוצאות התאוששות ברורות בכמה מגזרים ומקומות. למרות ש"הנקודות הבולטות" אינן חזקות מספיק כדי לעזור לשוק "להתפוצץ", הן בהחלט יהוו את הבסיס לתוצאות מרשימות יותר במחצית השנייה של השנה", אמרה גב' מיין.

עורך הדין נגוין ואן דין, מומחה למשפט בתחום הנדל"ן, אמר: "למערכת החוקים הנ"ל תהיה קודם כל השפעה חיובית על עסקי הנדל"ן בתקופה הקרובה, ותיצור השפעות חיוביות רבות על ישויות חברתיות, החל מעסקים ועד לצרכנים, ואפילו משקיעים זרים או יחידים וייטנאמים בחו"ל."

"התקנות החדשות ייצרו למעשה זרימה לפרויקטים של נדל"ן, ותהיה לפרויקטים הזדמנות להתממש, במיוחד פרויקטים חדשים. פרויקטים שנתקעו יכולים להיפתח הודות לתקנות מעבר. עם זאת, יש להודות שעדיין יהיו פרויקטים שימשיכו להיתקע", אמר מר דין.

תנו את אמונתכם ב-1 באוגוסט

למרות שהייתה צמיחה חיובית בכל חודש ובכל רבעון, תהליך ההתאוששות עדיין איטי ולא באמת פרץ. הסיבה לכך היא שצווארי בקבוק במנגנונים ובחוקים עדיין "חוסמים" את ההתאוששות. מכיוון שצווארי בקבוק במנגנונים ובחוקים מהווים 70% מהקשיים איתם מתמודדים עסקי נדל"ן.

עם זאת, החל מה-1 באוגוסט, צווארי בקבוק רבים ייפתרו הודות לסדרה של תקנות חדשות שייכנסו לתוקף רשמית, דהיינו חוק המקרקעין משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וחוק מוסדות האשראי משנת 2023.

בנוגע לסוגיה זו, אמר פרופסור חבר ד"ר טראן דין ת'יען, חבר בקבוצת הייעוץ הכלכלית של ראש הממשלה, כי לחוקים החדשים בהחלט תהיה השפעה חיובית, ויתרמו לקידום ההתאוששות והפיתוח של השוק.

מכיוון שהחוקים נוסחו בהקשר של שוק המתמודד עם קשיים ובעיות, המטרה הייתה לפתור קשיים ובעיות אלה באופן יסודי.

"למעשה, המאמצים לפתור את הקשיים והחסרונות שהוצגו בחוקים שאושרו לאחרונה, למרות שעדיין לא עמדו בציפיות, בהחלט ישפיעו לטובה", אמר פרופסור חבר, ד"ר טראן דין ת'יען.

ד"ר וו טרי טהאן - מנהל המכון לאסטרטגיית מותג וחקר תחרות, שחולק את אותה דעה, העריך: החוקים החדשים, כאשר ייכנסו לתוקף רשמית, ייצרו מסדרון משפטי חדש, ויסירו את רוב "צווארי הבקבוק" בשוק, כאשר 70-80% מהבעיות הקיימות נובעות מבעיות משפטיות. במקביל, הם ייצרו בסיס לשוק הנדל"ן להתפתחות בכיוון בטוח, בריא ובר קיימא.

עם זאת, ד"ר וו טרי טהאן ציין כי כדי להבטיח יעילות בתהליך היישום, יש צורך להאיץ את השלמת הצווים על בסיס הבטחת תוכן איכותי ומעקב צמוד אחר השוק.

בינתיים, ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, אמר: "נכון לעכשיו, בכל המדינה יש מעל 1,200 פרויקטים, עם הון כולל של מעל 30 מיליארד דולר, אשר מתמודדים עם קשיים עקב בעיות משפטיות וממתינים לבדיקה."

לנוכח מצב זה, הממשלה והאסיפה הלאומית תיקנו חוקים הקשורים לשוק כגון חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן, חוק הדיור וחוק מוסדות האשראי.

"בחוקים המתוקנים הללו, נקודת המבט של המחוקקים היא לאחד את התקנות המוסדיות הקשורות לשימוש בקרקע, למנוע חפיפות וסכסוכים בין חוקים, לסייע בפעילויות השקעה ובשימוש במשאבי קרקע להיות ברורים ושקופים, ולהתמקד באופן שבו ניתן לקדם יכולת מעשית", אמר מר דין.

לדברי מר דין, הקשיים האחרונים בשוק הם גם סינון של המשחק. בשוק נותרו רק עסקים בעלי יכולת. עסקים קטנים ייאלצו ליצור מיזמים משותפים ושותפויות כדי שיהיה להם מספיק כוח להתפתח ולשרוד בשוק.

"כאשר החוקים ייכנסו לתוקף, עסקים לא יוכלו 'לתפוס גנב בידיים ריקות', פיתוח פרויקטים יהיה הרבה יותר קשה. משקיעים חייבים להיות עובדים אמיתיים ושחקנים אמיתיים. לתפוס את הגל ולגלוש בגל הווירטואלי לא יהיה אפשרי כאשר התקנות החוקיות החדשות ייכנסו לתוקף", אמר מר דין.

לצד גורמים חיוביים שיכולים ליצור מומנטום לפריצת השוק לאחר ה-1 באוגוסט, תקנות חדשות מולידות גם בעיות חדשות, ויוצרות לחץ לא מבוטל על עסקים, במיוחד עסקי נדל"ן מתקשים.

בהתייחסו לנושא זה בצורה ברורה יותר, אמר מאסטר פאם טאנה טואן - לשכת עורכי הדין של האנוי, מומחה למשפטים בתחום הנדל"ן, כי החוקים הנ"ל עדיין נותרו כמה סוגיות לא פתורות.

לדוגמה, חוק המקרקעין משנת 2024 כולל תקנות חדשות שאם מציע זוכה מאחר בפיצוי על תמיכה ביישוב מחדש, ההצעה עשויה להתבטל. לחלופין, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 יוצר צוואר בקבוק חדש הקשור לתיחום "הגבול" בעת העברת חלק מפרויקט עם העברת זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית.

לכן, מר טואן מאמין שעם בעיות חדשות המתעוררות, סוכנויות ניהול המדינה צריכות להמשיך לחקור עוד כדי להשתפר.

וייט וו

מקור: https://www.congluan.vn/nhieu-chuyen-gia-dat-cuoc-niem-tin-vao-thi-truong-bat-dong-san-phuc-hoi-sau-ngay-1-8-post305842.html