קשיים רבים בשוק הנדל"ן עדיין ממתינים ל"פתרון" באמצעות חוק.

צילום איור: Tuan Anh/VNA

סדנה זו אורגנה על ידי איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) בתיאום עם משרד משאבי הטבע והסביבה ומשרד הבינוי אחר הצהריים של ה-15 באוקטובר בהאנוי.

ד"ר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) ציין כי כל שלושת החוקים הקשורים לשוק הנדל"ן (חוקי מקרקעין, חוק דיור, חוק עסקי נדל"ן) כוללים הפעם תקנות מפורטות וברורות מאוד, במיוחד בנושא ביזור והאצלת סמכויות. עם זאת, לאחר שהקשיים על דעות רבות של עסקים, VNREA עדיין צופה שהחוקים ייכנסו לתוקף במהירות. מכיוון שקשיים רבים של עסקי נדל"ן ממתינים כעת לפתרון ופתרון.

"מה-1 באוגוסט ועד עכשיו, חלפו קצת יותר מחודשיים מאז כניסתם לתוקף של החוקים. זה לא זמן רב ליישום מהיר של הוראות החוק החדשות, במיוחד כאשר הוראות החוק לרוב מסובכות מאוד. עם זאת, למרות המורכבות והאתגרים הרבים, עדיין יש לקדם וליישם את החוקים", הציע מר דין.

לדברי מר דין, כיום, כאשר VNREA פונה ליישובים, היא מבינה שמקומות רבים עדיין מבולבלים לגבי אכיפת החוק, ולכן קצב העבודה המטופל נמוך מאוד. לדוגמה, בפרויקטים של פיצויים ופינוי אתרים, עסקים חושבים שעליהם לשלם פיצוי של 100% לפני שניתן יהיה לפנות את האתר. אך זה קשה מאוד, וגורם לעיכובים בפרויקטים רבים.

ישנן גם סוגיות נוספות כגון מכרזים, מכרזים, אגרות שימוש בקרקע וכו'. לכן, VNREA מקווה שבעתיד הקרוב יופצו הוראות החוק החדשות ויכללו הנחיות ספציפיות ליישום מהיר. הדבר דורש את תשומת הלב ושיתוף הפעולה של המשרדים הרלוונטיים.

אחת הסוגיות שמעניינות עסקים רבים וצריכים לקבל עליהן מענה היא שעל פי הוראות חוק עסקי הנדל"ן, העברת חלק מפרויקט חייבת להיות מאושרת על ידי הגוף המחליט על מדיניות ההשקעה כדי לאפשר את ההעברה. אם העברת חלק מהפרויקט מובילה לשינוי (הפחתה) בהיקף הפרויקט המקורי של המעביר ביותר מ-10% או מ-30 דונם או יותר, אזי יהיה צורך להתאים את החלטת מדיניות ההשקעה בהתאם להוראות סעיף 3, סעיף 41 לחוק קרקעות פרטיות.

עם זאת, המיזם העלה את השאלה, לאחר שגורם קבלת ההחלטות בנוגע למדיניות השקעות מאפשר את העברת חלק מהפרויקט בהתאם להוראות חוק עסקי הנדל"ן, האם על המעביר לבצע הליכים להתאמת מדיניות ההשקעה בהתאם להוראות חוק ההשקעות?

בנוגע לתוכן זה, מר וונג דוי דונג - סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון ונדל"ן (משרד הבינוי) אישר כי בהעברת חלק או כולו של פרויקט נדל"ן, ישנם שני סוגי פרויקטים שיש להתאים.

ראשית, סוג הפרויקט שאושר למדיניות השקעה ונבחר להשקעה לפי חוק ההשקעות חייב לעבור הליכי השקעה. התנאים עדיין נקבעים לפי סעיף 40 לחוק עסקי הנדל"ן. כלומר, כל המצבים של העברת פרויקטי נדל"ן חייבים לחול לפי סעיף 40, בין אם חלים על פי חוק עסקי הנדל"ן או חוק ההשקעות, או העברת פרויקטי נדל"ן שהם נכסים של מוסדות אשראי חייבת לחול גם לפי סעיף 40.

בנוסף, בעת העברת חלק או כל הפרויקט בהתאם לחוק עסקי הנדל"ן, הנעבר יורש את כל התקנות של המשקיע הקודם. אם בפרויקט אין שינויים בהשוואה לקודם, אין צורך לבצע מחדש את הליכי ההשקעה. במקרים אחרים בהם יש לבצע התאמות השקעה כפי שנקבע בחוק, יש לפעול לפי חוק ההשקעות ולאחר מכן לבצע את השלבים הבאים הקשורים לחוק.

"נושא זה מטופל על ידי שתי מערכות עם שתי סוכנויות שונות, אך יש להדגיש כי בעת מעבר לפי חוק עסקי הנדל"ן, המשקיע יירש את כל המסמכים המשפטיים (בסעיף 39 לחוק עסקי הנדל"ן) ולא יצטרך לבצע מחדש הליכי השקעה אם לא יהיה שינוי במדיניות ההשקעה" - ניתח מר דונג.

לפיכך, סוג פרויקט עסקי הנדל"ן העוקב אחר מדיניות חוק ההשקעות, העברת פרויקט מסוג זה תצטרך לעמוד בחוק עסקי הנדל"ן. באשר לפרויקט העוקב אחר תהליך האישור במסגרת חוק ההשקעות, העברת הפרויקט ושינוי מדיניות ההשקעה יעמדו בחוק ההשקעות.

מר פאן דוק הייאו - חבר קבוע בוועדת הכלכלה של האסיפה הלאומית, אמר כי יישום 4 חוקים, כולל חוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק ההשקעות, הוא חשוב מאוד. יש צורך בצוות ליישום 4 החוקים הללו, משום שללא הנחיות יישום ברורות, חוקים אלה יתמודדו עם קשיים רבים בתהליך יישומם בפועל. סתם לשבת, לשתף ולהעלות קשיים לא יהיה יעיל, משום שכל קושי נמצא תחת סמכותה של סוכנות אחרת. לכן, יש צורך בתיאום הדוק בין הגורמים הרלוונטיים כדי לפתור במשותף קשיים עבור עסקים ואנשים.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584