"הגדולים מרוויחים, העסקים הקטנים "נטושים"

(CLO) שוק הנדל"ן "סגר" את שנת 2024 עם תוצאות התאוששות חיוביות. עם זאת, התאוששות השוק לאורך השנה הייתה לא אחידה אך התרחשה בהבחנה ברורה בין פלחים, אזורים, סוגי מוצרים וספקים.

שוק הנדל"ן הולך ומתפצל.

על פי דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARs), שוק הנדל"ן הוייטנאמי מתאושש בבירור. עם זאת, להתאוששות שוק הנדל"ן עדיין יש חסרונות רבים, כאשר קיים הבחנה חזקה בין פלחים, אזורים, סוגי מוצרים ואפילו ספקים.

מחקרים של VAR ניתחו כי בשנת 2024 השוק ירשום יותר מוצרים נמוכים למכירה, אולם דירות עדיין יהיו הסוג הדומיננטי, ויהוו עד 70% מכלל היצע הדיור החדש בשנת 2024. היצע הדירות החדשות הוא בעיקר בפלח היוקרה והיוקרתי, במחירים החל מ-50 מיליון דולר למ"ר ומעלה, המהווים 65% מכלל ההיצע.

שוק הנדל"ן של וייטנאם אינו מתפתח באופן בר-קיימא ומחולק. (צילום: MC)

לפי אזורים, 60% מהיצע הדיור החדש בשנת 2024 יגיע מפרויקטים באזור הצפון. בינתיים, אזורי הדרום והמרכז יהוו רק 29% ו-11% בהתאמה. ההיצע יגיע בעיקר מפרויקטים עירוניים-גדולים באזורים פרבריים ובפרובינציות ובערים הסמוכות לשני האזורים העירוניים המיוחדים.

מספר פתיחות האספקה ​​החדשות באזור הדרום גדל משמעותית ברבעון האחרון של 2024 עם סדרה של פרויקטים בקנה מידה גדול שנפתחו למכירה, אך עדיין לא הצליח "לעמוד בקצב" קצב הצמיחה של האספקה ​​מהפרובינציות והערים הצפוניות.

מבחינת ספקים, 62% מהיצע הדיור החדש מגיע ממשקיעים גדולים וארגוני השקעה זרים. בפרט, בולטות המערכות האקולוגיות של תאגידים גדולים.

כדי להרחיב בנושא זה, אמרו חברי VAR כי החוקים החדשים שאושרו על ידי האסיפה הלאומית מביאים הזדמנויות ויתרונות רבים לעסקים גדולים יותר. לדוגמה, על פי ההוראות החדשות של חוק הקרקעות 2024, השבת קרקעות עבור פרויקטים של דיור מסחרי חלה רק על פרויקטים בקנה מידה גדול עם תשתית סינכרונית, דבר המונע יישום של פרויקטים קטנים ובינוניים רבים, במיוחד כאלה המכוונים לפלח הדיור בר השגה בערים גדולות.

על פי VARs, לעסקים קטנים ובינוניים בתחום הנדל"ן אין את היכולת הפיננסית ליישם פרויקטים בקנה מידה גדול והם מתמודדים עם קשיים בפיתוח פרויקטים מסחריים אחרים של דיור עקב קשיים במשא ומתן עם אנשים במהלך פינוי האתר. לקבוצת חברות זו אין את היכולת והניסיון להתחרות במכרזים ובהצעות מחיר עבור קרנות קרקע שפותחו על ידי המדינה.

ה"קשרים" שצריך להתיר

VARS מאמינה שכדי שהשוק יתפתח באופן יציב ובר-קיימא, וייטנאם צריכה מדיניות תמיכה לקידום היצע חדש בשוק, במיוחד מוצרי דיור מסחרי במחירים נוחים ודיור ציבורי.

ראשית, יש צורך להמשיך ולבחון פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם קשיים ולסווג אותם לפי הסיבה והגוף האחראי לטיפול בהם. במקביל, יש להשיב ולטפל בנחישות בפרויקטים שעומדים בפיתוח.

שנית, לפתח תקנות בנוגע להליכי ותהליכי הערכה מפורטים וספציפיים לכל סיטואציה ספציפית, כך שיישובים וחברות שמאות יוכלו ליישם אותם בקלות, לקצר את הזמן לקביעת מחירי הקרקע, ולשמש כבסיס לחישוב דמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן מתמשכים, לסייע לפרויקטים לא גמורים "להחיות" ולהביא היצע חדש לשוק.

שלישית, לאשר בדחיפות מדיניות השקעה עבור פרויקטים קטנים ובינוניים של נדל"ן. לשקול וללמוד תוכניות לתמיכה בפינוי אתרים עבור פרויקטים במגזר הדיור בר השגה כדי להגדיל את היצע הדיור בר השגה.

רביעית, יש לחקור תוכנית שתאפשר לעסקים המקבלים העברות של פרויקטי נדל"ן להיות אחראים על השלמת התחייבויותיו הפיננסיות הקודמות של המעביר, לקדם את יישום הפרויקט ולהביא אספקה ​​לשוק.

מכיוון שעל פי התקנות הנוכחיות, משקיעים יכולים להעביר פרויקטים רק לאחר שסיימו את התחייבויותיהם הפיננסיות בנוגע לקרקע של הפרויקט למדינה. בעוד שלרוב העסקים אין מספיק יכולת פיננסית להשלים את התחייבויותיהם הפיננסיות, הם נאלצים להעביר פרויקטים.

משקיעים רבים, ובמיוחד משקיעים זרים בעלי היכולת והרצון "להחיות" פרויקטים של נדל"ן שלא גמורים והצורך לפתח פרויקטים גדולים של דיור מסחרי בר השגה, מתמודדים עם קשיים עקב סוגיות משפטיות וגישה לקרקע.

עבור מגזר הדיור הציבורי, לצד המשך קידום יישום תקנות משפטיות חדשות בנושא דיור ציבורי, יש לשנות את החשיבה על דיור ציבורי לכיוון פרואקטיבי וחיובי יותר.

בהתאם לכך, על סוכנויות ניהול המדינה להיות החלטיות בעבודת התכנון. יישובים נדרשים לבחון בדחיפות ולהשלים את התכנון העירוני ואת תכנון פארקי התעשייה, תוך הבטחת קרקע מספקת לפיתוח דיור ציבורי. לאשר בדחיפות מדיניות השקעה עבור פרויקטים של דיור ציבורי.

אזורים שאושרו להם מדיניות השקעה צריכים לבחור בדחיפות משקיעים לבנייה. להגדיל את ההשקעות הציבוריות, להשתמש בהון מתקציב המדינה להשקעה בתשתיות סביב אזורים המתוכננים לפיתוח פרויקטים של דיור ציבורי ולפתח קרנות קרקע נקייה לדיור ציבורי.

עבור עסקים, בנוסף לשיתוף פעולה פעיל עם סוכנויות ניהול המדינה כדי להסיר מכשולים לפרויקטים, יש צורך "לדבוק" בחוק החדש כדי לקבל את כיוון הפיתוח הנכון. משקיעים קטנים ובינוניים יכולים לחקור ולפתח פרויקטים "בר השגה" בשווקים פריפריאליים, שווקים חדשים, שבהם קרנות הקרקע עדיין גדולות והמחירים אינם גבוהים מדי.

מקור: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html