האם קרן הדיור הלאומית היא הפתרון ל"משבר" הדיור בווייטנאם?

מחירי הדיור בהאנוי כמעט הוכפלו תוך 6 שנים בלבד

בשנים האחרונות, מחירי הדיור "שברו את השיא" באופן רציף וקבעו רמות מחירים חדשות, והפכו לנושא חם מסדר היום של האסיפה הלאומית ועד לפורומים חברתיים.

על פי נתוני מחקר של מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARS IRE), עד סוף הרבעון השלישי של 2025, מדד מחירי הדירות בהאנוי, דא נאנג והו צ'י מין סיטי עלה ב-96.2%, 72.6% ו-56.9% בהתאמה בהשוואה לשנת 2019.

מחיר המכירה הממוצע של פרויקטים במדגם בשלוש הערים הללו הגיע ל-78.9 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר בהאנוי, 67.4 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר בדאנאנג ו-81.6 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר בהו צ'י מין סיטי.

דונג נאי מתמקדת בפיתוח פרויקטים רבים של דיור ציבורי (תמונה להמחשה) — מחירי הדיור ביישובים רבים ממשיכים לעלות. (תמונה איור/DN)

עד כה, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי נעים לעבר מחירים גבוהים יותר לאחר תקופה ארוכה של צבירה, בעוד שמחירי הדירות בדאנאנג ובהאנוי מתחילים למתוח את המגמה הצידה במחירים גבוהים, שכן המשקיעים עדיין אינם נמצאים תחת לחץ כלכלי משמעותי והציפיות לעליות מחירים עדיין נשמרות.

בינתיים, ההכנסה הממוצעת של עובדים היא רק כ-15 מיליון וונד לחודש, מה שהופך את יחס מחירי הדיור להכנסה להרבה מעבר לאפשרות השגה.

לוקח לזוג צעיר כ-10 שנים לחסוך מספיק הון לקניית בית, אך במהלך תקופה זו, מחירי הבתים עולים מהר יותר מהחסכונות, מה שמוביל למצב שבו "החסכונות לעולם לא יכולים לעמוד בקצב מחירי הבתים".

המציאות הופכת את הבחירה לשכור בית לתקופה ארוכה למגמה פופולרית יותר ויותר. עם זאת, בהקשר של שוק השכירות בווייטנאם שעדיין חסר מקצועיות ויציבות, השכרת בית יכולה רק לסייע בהפחתת הלחץ הכלכלי בטווח הקצר, אך אינה יכולה לענות על צרכי הדיור בני הקיימא של האנשים.

למרות שהמדינה פרסמה מדיניות רבה לקידום פיתוח דיור ציבורי (NƠXH), וסייעה בשיפור מהירות יישום פרויקט NƠXH, התוצאות לא עמדו בציפיות.

מכיוון שהפיתוח הנוכחי של דיור ציבורי מסתמך בעיקר על מדיניות לעידוד עסקים, שולי רווח נמוכים, נהלים מסובכים, היעדר מימון לקרקע נקייה ומנגנוני תמריצים לא יציבים גורמים לעסקים לחוסר מוטיבציה להשתתף.

לנוכח מצב זה, מומחים רבים המליצו לשנות את מודל פיתוח הדיור הציבורי לכיוון שבו המדינה תמלא תפקיד מוביל, החל מתכנון מדיניות, הקצאת קרקעות, מקורות הון ועד לארגון הביצוע.

יש צורך בקרן הדיור הלאומית

לאחרונה, פרסמה הממשלה את צו 302/2025, המקים את קרן הדיור הלאומית, הפועלת בשתי רמות: הקרן המרכזית מוקמת ומנוהלת על ידי משרד הבינוי, בעוד שהקרן המקומית מוקמת ומנוהלת על ידי ועדת העם המחוזית.

מקורות הקרן מגוונים, כולל תקציב המדינה, ערך קרן הקרקע לתשתיות דיור ציבורי, הכנסות ממכירת נכסים ציבוריים, הכנסות ממכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע, ותרומות התנדבותיות מתוך המדינה ומחוצה לה, כמו גם מקורות משפטיים אחרים.

ראוי לציין כי מטרתה העיקרית של הקרן היא ליצור ולפתח דיור ציבורי להשכרה, והיא מורשית גם לרכוש דיור מסחרי להשכרה לפקידים, עובדי מדינה, עובדי ציבור ועובדים.

בהתייחסו לסוגיה זו, מכון המחקר וההערכה של שוק הנדל"ן של וייטנאם (VARS IRE) סבור כי השתתפותה הישירה של המדינה ביצירת דיור ציבורי, ובמיוחד דיור ציבורי להשכרה, היא פתרון דיור אסטרטגי, בהתאם למגמות בינלאומיות.

פרויקטים חדשים רבים מסייעים להגדיל את היצע הדיור בדונג נאי (תמונה להמחשה) — מומחים רבים סבורים כי הקמת קרן לאומית לדיור היא הכרחית. (תמונה/דיסק)

למעשה, מדינות רבות יישמו בהצלחה מודל זה. לדוגמה, בסינגפור, יותר מ-80% מהאוכלוסייה גרה בבתים שפותחו על ידי HDB, דרום קוריאה הקימה מפעלים בבעלות המדינה המתמחים בפיתוח דיור ציבורי, לגרמניה יש מדיניות תמיכה ארוכת טווח בדיור בעלות נמוכה עם התחייבות לשכר דירה נמוך מהשוק למשך 15-25 שנים.

בווייטנאם, פיתוח שוק הדיור להשכרה הוא צעד הכרחי. בהקשר של עליית מחירי הדיור הציבורי, מעבר ליכולתן הכלכלית של קבוצות רבות בעלות הכנסה בינונית ובעיות רבות המתעוררות בתהליך יישום המדיניות, התמקדות במודל של השכרה בלבד, ולא למכירה, תסייע להבטיח היצע יציב, להגביל ספקולציות ולשמור על עלויות השכירות ברמה סבירה ובת קיימא.

"הודות לכך, לאנשים, במיוחד לקבוצות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית, תהיה הזדמנות אמיתית להתיישב, תוך הפחתה הדרגתית של הלחץ על בעלות על בתים", הדגישו VARS IRE.

עם זאת, כדי שהשכרה תהפוך באמת לפתרון בר-קיימא, VARS IRE מאמינה כי יש צורך לקדם שותפות ציבורית-פרטית (PPP), שבה עסקים משתתפים בבניית הפרויקט, והמדינה קונה בחזרה את הבעלות או שוכרת בחזרה לצורך תפעול.

במקביל, יש צורך להמשיך לחקור ולקבוע תקנות בנוגע לתקני דיור להשכרה, לרבות הגבלת עליות מחירים שנתיות, יישום חוזי שכירות ארוכי טווח והפיכת תנאי ההתאמה לשקופים, והצעת מנגנוני תמריצים ומדיניות לעידוד השתתפות חברתית בקידום בניית דיור להשכרה.

בטווח הארוך, כאשר היצע הדיור, ובמיוחד דיור בר השגה ודיור להשכרה, ישתפר, מאזן ההיצע והביקוש בשוק יתייצב בהדרגה. חלק מהביקוש לבעלות יוחלף בביקוש להשכרה, מה שיסייע להפחית את הלחץ על עליות מחירים וייצור תנאים לשוק הנדל"ן לפעול בצורה שקופה ובר-קיימא יותר, תוך פתיחת הזדמנויות דיור אמיתיות עבור רוב האנשים.

בינתיים, מר דין מין טואן, מנהל עסקי של PropertyGuru Vietnam, ניתח גם הוא: בניית מיליון בתים ציבוריים לפני 2030 היא פרויקט שאפתני מאוד. עם זאת, אם נמשיך בצורה הישנה, בדרך של עידוד עסקים ובנקים להשתתף בכיוון של תרומה, המטרה תהיה קשה להשגה.

"אם תהיה לנו קרן שתדגים את התפקיד הפרואקטיבי של המדינה ביצירת הון לאנשים לרכישת דיור ציבורי ובתמיכה במשקיעים עם הון לבנייה, זה יהיה צעד כפול לקידום מהיר של שוק הדיור הציבורי", אמר מר טואן.

לדברי מר טואן, ההשפעה הראשונה של קרן הדיור הלאומית היא בוודאי לסייע למשקיעים להשיג הון כדי להאיץ את התקדמות הבנייה של פרויקטים של דיור ציבורי במחירים מתאימים יותר.

ההשפעה השנייה היא תמיכה באנשים. כיום, לקוחות שלוקחים הלוואות לרכישת בית צריכים לשלם ריבית על חלק גדול מהכנסתם. עם זאת, עם חבילת ההלוואות החדשה של קרן הדיור הלאומית, תקופת ההלוואה ארוכה יותר, התשלום נמוך יותר, כך שרכישת בית יכולה להיות קלה יותר.

מקור: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html