רבים צפויים שהתקנות בנוגע לניהול ושימוש בבנייני דירות בהו צ'י מין סיטי, שזה עתה נכנסו לתוקף, יהוו מסדרון משפטי שישלב את ניהול בנייני הדירות במסגרת, ויסייע לתושבים לסביבת מגורים בטוחה ובטוחה יותר.
בניין דירות בטו דוק (HCMC) משתמש במודל Airbnb להשכרה - איור: Q.DINH
לא רק התקנה החדשה הזו, אלא שגם חוק הדיור 2023 קובע איסורים ופעילויות מותרות ואסורות בבנייני דירות, אך במציאות, אכיפת התקנות החוקיות לא הייתה יסודית.
מהם התקנות לגבי שהייה בדירה?
בתקנות החדשות של הו צ'י מין סיטי, הנקודה הבולטת היא שהעיר קובעת כי התנאים לניצול דירות לשירותי לינה תיירותיים בבנייני דירות חייבים לעמוד בתנאים מחייבים.
כלומר, הדירה המשמשת כמתקן אירוח תיירותי חייבת להיות בבניין דירות לשימוש מעורב. על העוסק בשירותי אירוח תיירותי ודירות תיירות לעמוד בתנאים ובתקנים על פי חוק התיירות ועליו לציית לחוק השקעות מותנות ומגזרי עסקים.
העיר הו צ'י מין דורשת מארגונים ויחידים המספקים שירותי לינה לתיירים בבנייני דירות להירשם למגורים זמניים, להודיע לתיירים על שהותם ולציית באופן מלא לתקנות הנוגעות לניהול ושימוש בבנייני דירות.
בנוגע לניהול פעילויות השכרת דירות, הו צ'י מין סיטי קובעת כי השכרת דירות בבנייני דירות חייבת להבטיח את ייעוד השימוש הנכון למגורים, ובהחלט אין להשתמש בדירה למטרות שאינן מגורים.
השכרת דירה בבניין דירות דורשת חוזה שנחתם בין בעל הדירה לבין האדם המעוניין לשכור את הדירה.
מועצת ניהול בניין הדירות ויחידת ניהול תפעול בניין הדירות ידרשו, בהתבסס על חוזה השכירות, מהאדם המשתמש בדירה השכורה לעמוד בכללים ובתקנות הנוגעים לניהול ושימוש בבניין הדירות על מנת להבטיח את הביטחון והסדר בבניין הדירות.
בנוסף, העירייה מגדירה בבירור את הסמכות והאחריות של רמות הממשלה, מועצות הניהול ומועצות המנהלה בניהול ובשימוש בבנייני דירות.
הו צ'י מין סיטי קובעת כי רק פרויקטים של דירות תיירותיות יוכלו לשמש להשכרה לטווח קצר, דירות מגורים אינן יכולות לשמש לעסקים מסוג זה - איור: Q.DINH
אי אפשר להשוות דירות לדירות נופש
השכרת דירות לפי יום או לפי שעה דרך פלטפורמות מקוונות כמו AirBnB, Agoda, Booking... פופולרית כיום בהו צ'י מין סיטי ובערים תיירותיות כמו האנוי , הא לונג, האי פונג ונה טראנג.
פעילות השכרת דירות לשהייה קצרת טווח מולידה גם סכסוכים רבים בין קהילת התושבים המתגוררים בבנייני דירות לבין השוכרים.
לדוגמה, השכרת דירות לטווח קצר בבנייני דירות רבים נתקלה בהתנגדות מצד דיירים והנהלות כאשר בנייני הדירות "אוסרים" על תיירים לשהות בהם.
מועצת ניהול הדירות אף הכינה רשימה של דירות להשכרה לטווח קצר, תוך דרישה מבעלי הדירות לא להשכיר אותן לטווח קצר והציבה נקודות ביקורת בכניסות כדי למנוע כניסת תיירים.
נציגים של מפעילי בנייני הדירות בהו צ'י מין סיטי אמרו שהמפתח לתגובות הללו הוא שהנהלת המבנה והתושבים ביקשו מהנהלת המבנה לחסום את השירות הזה עקב חששות ממספר האנשים הרב הנכנסים והיוצאים, דבר שעלול לגרום לבעיות אבטחה וכן לבלאי ברכוש המשותף ובשירותים המשותפים של התושבים.
בינתיים, חוק הדיור משנת 2023, למרות שאינו אוסר השכרת דירות למטרות מגורים, חסר תקנות ברורות בין השכרות ארוכות טווח עם רישום זמני לבין השכרות לטווח קצר לפי יום או שעה.
מומחים רבים אומרים שמדובר בפער משפטי בתחום הדיור, המוביל לסכסוכים וסכסוכים בלתי פוסקים בבנייני דירות רבים בתקופה האחרונה.
הנוהג של השכרת דירות לטווח קצר לפי יום או לפי שעה הפך אותן לדירות נופש, השוכנות בלב שכונת המגורים. זוהי בעיה שיש להתגבר עליה כדי להבטיח חיים נוחים ובטוחים לתושבי בנייני הדירות של ימינו.
בשיחה עם טואי טרה, מר נגוין דוק לאפ - מנהל המכון למחקר והכשרה בנדל"ן - אישר את העיקרון שדירות מגורים מיועדות למגורים בלבד.
החוק אינו אוסר השכרת דירות לשהייה קצרת טווח, אך יש צורך לקבוע כי בעלי דירות המעוניינים להשכיר חייבים לרשום את עסקיהם כמשקי בית או מפעלים פרטיים. זהו הבסיס לסוכנויות ניהול המדינה לכלול אותם בעסקי הדיור, לשרת את ניהול המגורים ולגבות מיסים.
במקרה של עסקי השכרת דירות דרך פלטפורמות הזמנות מקוונות, אמר מר לאפ כי חברות המנהלות פלטפורמות הזמנות מקוונות חייבות לשלם מיסים, בעוד שבעלי דירות חייבים לשלם מס הכנסה אישי, תוך הבטחת הוגנות מול עסקים אחרים.
לדברי מר לאפ, שוכרים לטווח קצר הם בדרך כלל תיירים, סובלים מג'ט לג וצריכים לנסוע יותר מדיירים, מה שעושה רעש ומשפיע על חיי הקהילה, ולכן אבטחת הבניין והנהלתו צריכים לעתים קרובות להשמיע את קולם.
יתר על כן, כאשר יש דירות בבניין למגורים לטווח קצר, הנהלת הבניין חייבת לארגן מאבטחים נוספים כדי להבטיח את האבטחה מכיוון שאורחים באים והולכים באופן רציף, מה שגורם לשירותים ועלויות נוספים, ולכן בעל הדירה חייב לנהל משא ומתן עם הנהלת הבניין כדי לטפל בעלויות הכרוכות בכך. זה מבטיח הוגנות בין אלו שמשכירים דירות ומרוויחים לבין משקי הבית המתגוררים בבניין.
מר נגוין צ'י טאן - סגן נשיא קבוע של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם - שותף לדעה זו, אמר כי דירות המשמשות להשכרה כמו מלונות נתקלות גם הן בבעיות משום שמנהל הבניין מתקשה לנהל את הנכנסים והיוצאים של אנשים.
הנהלות בנייני דירות רוצות לשמור על ביטחון ובטיחות קהילת התושבים, ולחסל את אלו המנצלים את השכרת הדירות כדי לגרום להפרות סדר ולהפר את החוק.
מר טאנה אמר שבפועל, בעת השכרת חדר במלון, על השוכר להציג את תעודת הזהות שלו, ולכן גם השכרת דירה לשהייה קצרה חייבת לעמוד בתקנה זו. עם זאת, להנהלת בניין הדירות אין צוות קבלה מקצועי כמו במלון, ולכן קשה לשלוט בכניסות ויוצאות של אנשים.
"עבור בנייני דירות עם דירות להשכרה, על מועצת ניהול הבניין להוסיף תקנות לגבי דירות זכאיות או שאינן זכאיות להשכרה לתקנות ניהול בנייני הדירות. משם ייקבעו אילו דירות זכאיות להשכרה ואילו אינן זכאיות להשכרה", אמר מר טאנה.
לדברי מר טאנה, באופן עקרוני, בעלי דירות חייבים ללכת לפי הרוב, לא לעשות כרצונם. מגורים בבניין דירות משמעם ציות לכללים המשותפים, שימוש במעלית המשותפת, במסדרון המשותף ובשירותים המשותפים.
בעלים המעוניינים להפוך את דירותיהם ל"מלונות" חייבים להיות אחראים להצהיר על מקום מגוריהם הזמני למשטרה המקומית, לדווח להנהלה על שוכרים ולחתום על חוזים עם שוכרים. פלטפורמות הזמנות מקוונות רק מסייעות במציאת שוכרים, בעוד שמשכירים אחראים על השוכרים.
חלק ממומחי הנדל"ן סבורים גם כי השכרת דירות דרך AirBnB היא כמעט כמו ניהול עסק של מלונות, איש אינו יודע כמה זמן השוכר שוהה, ואפילו בעלי הדירות מקיימים קשרים עם השוכרים רק באינטרנט ואינם מכירים זה את זה באופן אישי.
לכן, יש צורך להשלים את התקנות המחייבות בעלי דירות להירשם בסוכנויות ניהול ממלכתיות לפני ביצוע שירותי עסק, מכיוון ששירותי לינה ומלונאות הם תחומי עסק מותנים.
לקוחות ממתינים לרכב שיאסוף אותם לאחר שחזרו מדירה ברחוב בן ואן דון, רובע 9, רובע 4, הו צ'י מין סיטי אחר הצהריים של ה-4 במרץ - צילום: TTD
יש צורך לתקן את החוק כדי שיהיה ברור יותר.
לדברי מר נגוין צ'י טאן, חוקי הדיור הנוכחיים אוסרים השכרת דירות לשימוש משרדי אך אינם אוסרים השכרה למטרות מגורים.
במציאות, ישנם שני מקרים של השכרות דירות לטווח ארוך עם רישום זמני בסיסי שאינם גורמים לסכסוכים, אך השכרות לטווח קצר לפי יום או שעה גורמות לבעיות רבות, משפיעות על המרחב המשותף, וקשה מאוד לשלוט בהן.
"אנחנו מבלבלים בין השכרת דירות לטווח ארוך לבין השכרות לטווח קצר לפי יום או לפי שעה."
"אנשים רבים בוחרים לשכור דירות לטווח קצר דרך AirBnB משום שהם לא רוצים להיות נשלטים על ידי אף אחד, ולכן יש צורך להוסיף תקנות בנושא זה כדי להימנע מניצול על ידי אנשים רעים, דבר המשפיע על חייהם של הדיירים", אמר מר טאנה.
לדברי עורך הדין טרונג טאנה דוק - מנהל משרד עורכי הדין ANVI, ישנן שתי בעיות המתעוררות בעסקי השכרת הדירות: הראשונה היא תקנות משפטיות קשורות, השנייה היא ניהול עצמי.
מר דוק אמר שאף דייר לא יטיל ספק אם בעל הדירה יאפשר להוריו ולילדיו להישאר לטווח ארוך.
הבעיות שצצו בתקופה האחרונה קשורות ב-99% לחוזים אזרחיים כגון השכרת בתים, כמו השכרה דרך פלטפורמות הזמנות חוצות גבולות כמו AirBnB, Agoda, Booking.
יש לציין כי השכרת דירות לטווח קצר לפי יום או לפי שעה אינה למטרות מגורים רגילות. במהות, מדובר בעסק של שירותי מלון ואירוח.
לכן, יש צורך לתקן את החוק לכיוון תקנות מפורטות יותר, כי אם נסקור בנייני דירות שיש בהם עסקי השכרת דירות, רוב האנשים בוודאי יתנגדו.
אפילו בבתי מלון, צוות הקבלה בדרך כלל לא מאפשר לזרים לעלות לחדר. אם רוצים לבצע רכישה, צריך להישאר באולם הקבלה כי הם צריכים לנהל את האבטחה והסדר עם האורחים הנכנסים והיוצאים.
לדברי מר דוק, לצורך ניהול עצמי, דמי השכירות עבור דירות חייבים להיות כפולים או משולשים ממה שמשלמים הדיירים המתגוררים בבניין. במקרה שבבניין יש בעל דירה שמעוניין לעשות עסקי השכרה, קהילת הדיירים חייבת להביא זאת להצבעה בוועידת בנייני הדירות.
אם קהילת הדיירים לא תסכים, בעל הדירה לא יורשה להשכיר. במקרה שקהילת הדיירים תסכים שיותר לו לעשות עסקים, על בעל הדירה לעמוד בתנאים הבאים: תשלום עמלות נוספות, רישום למגורים זמניים וחתימה על חוזה שכירות דירה.
יש צורך בחוקים כדי להקל על יישום "מחסומים טכניים".
מומחים רבים מסכימים כי ועדת ניהול הדירות לא תהיה רשאית למנוע מהדיירים להישאר אם כללי ותקנות ניהול בניין הדירות אינם אוסרים זאת.
אם תקנות ניהול בנייני דירות אוסרות השכרת דירות, על הנהלת הבניין לציית להן, למרות שקל לגרום לסכסוכים עם משקי בית המתכוונים להשכיר דירות. לכן, בטווח הארוך, חוק הדיור צריך להשלים תקנות ברורות ומובחנות כדי למנוע סכסוכים.
נכון לעכשיו, חוק הדיור אינו אוסר השכרת דירות, אך הנהלת בנייני הדירות יכולה להקים "מחסומים טכניים" כגון הצגת תעודות זהות, רישום למגורים זמניים, חתימה על חוזה שכירות, עמידה בתקנות בנוגע לזמני כניסה ויציאה וניקיון הבניין.
עורך הדין טרונג טאנה דוק הוסיף כי מועצת המנהלים מייצגת את קהילת הדיירים ופועלת בהתאם לתקנות המסדירות את בניין הדירות. אי אפשר להגדיל את סמכותה של מועצת המנהלים מעבר לחוק. הם יכולים רק להפיץ ולגייס את הדיירים להבין ולציית לחוק.
עסקים בדירות חייבים גם הם לציית לחוק.
בפרט, הו צ'י מין סיטי קובעת בבירור גם את התנאים לשירותים ועסקים מסחריים בבנייני דירות במקרים בהם לבניין הדירות יש שימושים מעורבים, כולל אזורים פונקציונליים למשרדים, שירותים ועסקים מסחריים.
קווי עסקים שאינם נופלים תחת המקרים המפורטים בחוק הדיור 2023 וחייבים לעמוד בתקנות החוק בנוגע להשקעה מותנית וקווי עסקים.
חנות להשכרה בקומת הקרקע של בניין דירות בעיר ת'ו דוק (HCMC) - צילום: Q.DINH
יש מסדרון משפטי לטיפול בהפרות ארוכות טווח.
בשיחה עם טואי טרה, מר נגוין מין טאו (התושב ברובע פואוק לונג ב', עיר ת'ו דוק, הו צ'י מין סיטי), מקווה שהמסדרונות המשפטיים החדשים בשילוב עם נחישותן של סוכנויות ניהול מקומיות יסייעו לאנשים לסביבת חיים טובה יותר.
לדברי מר טאו, ממש בבניין הדירות בו הוא מתגורר, משפחה הפכה את דירתה לחוות חתולים, וגידלה עשרות חתולים מסריחים מאוד.
בהתחלה, התושבים חשבו שמשפחה זו מגדלת חתולים לחברות, ולכן הם הביעו אמפתיה והעירו הערות עדינות, אך כאשר גילו שזהו מקום לגידול חתולים למטרות רבייה ומכירתם באינטרנט, הציעו משקי הבית בסביבה להפסיק זאת. עם התקנות החדשות בחוק הדיור ותקנות העיר, אמר מר טאו כי עסק זה השפיע על האוויר וסביבת המגורים של התושבים, כך שהנהלת המחוז והרשויות המקומיות יכולות לטפל בו במלואן בהתאם לתקנות.
מר טראן טואן הואן - ראש מועצת המנהלים של בניין דירות בעיר תו דוק - אמר כי למרות שהתקנות קובעות כי הדירות מיועדות למגורים בלבד והדיירים אינם מורשים לעשות עסקים בבניין הדירות, עדיין ישנם דיירים שעוקפים את החוק על ידי פתיחת חנויות מכולת, מכוני ציפורניים, שידור חי של נקודות מכירה מקוונות, מחסנים או נקודות לימוד לסטודנטים, למרות שהדלתות והווילונות סגורים.
לכן, מר הואן מאמין כי תקנות ספציפיות אלו יסייעו לדירקטוריונים ולמנהלים להיות אגרסיביים יותר בטיפול בפעילויות שאינן למגורים המשפיעות על הדיירים ועל אבטחת בניין הדירות.
"עבור פעילויות שאינן משפיעות על הביטחון, הסדר וחייהם של תושבי הסביבה, והתושבים אינם מגיבים או מגישים תלונה, הנהלת המבנה תשקול זאת. עם זאת, עבור פעילויות הנכללות בקטגוריה של התנהגויות אסורות, הנהלת כל בנייני הדירות חייבת לנקוט בפעולה נחרצת", אמר מר הואן.
עורך הדין טראן מין צ'ונג מלשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי אמר כי חוק הדיור קובע פעולות אסורות בשימוש בבנייני דירות, תקנות הו צ'י מין סיטי מפרטות באופן ספציפי יותר את הפעולות המותרות והאסורות בניהול ובשימוש בבנייני דירות, וכן קובעות בבירור את תחומי האחריות של כל גוף.
לכן, זה יהיה מסדרון משפטי ברור עבור סוכנויות ניהול לטפל ולסנקציות על הפרות, ולסייע לאנשים לחיות בדירות בטוחות ומאובטחות יותר.
[מודעה_2]
מקור: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
תגובה (0)